La banca dota 62.000 millones de euros de crédito promotor con riesgo de morosidad

El Banco de España vuelve a poner luz y taquígrafo sobre el riesgo asumido por las entidades financieras frente a los sectores promotor y constructor.

Estas compañías adeudan a bancos, cajas y cooperativas de crédito 445.000 millones de euros, según indicó ayer José María Roldán, director general de regulación del Banco de España, en el marco de la junta directiva de la Asociación Hipotecaria Española.

La tasa de dudosos de esta cartera se eleva al 9,6%, lo que significa que hay créditos impagados por 42.720 millones de euros. Otros 62.300 millones (14%) son préstamos subestándar, es decir, financiación al corriente de pagos, pero con riesgo de entrar en mora y degenerar en pérdidas. Están provisionados al 13%.
La mayor parte del crédito subestándar se corresponde con préstamos refinanciados. Distintas voces han apuntado en los últimos meses que la fortaleza mostrada por la banca española durante la crisis es artificial y resultado de la avalancha de renegociaciones de deuda y compras de inmuebles a promotores.

“Una refinanciación de un cliente sin capacidad de pago supone un retraso inadmisible en el reconocimiento de la mora”, explicó Roldán. “El supervisor vigila de cerca estas prácticas y cuando detecta alguna inadecuada o se produce un deterioro ulterior en la capacidad de pago, se reclasifica como operación dudosa o subestándar”, detalló.

Roldán también se refirió a las compras y adjudicaciones de inmuebles. “Si la valoración de estos bienes no es la adecuada –o no es, por ser más preciso, suficientemente prudente–, se debe reflejar en la contabilidad. Por ello, las entidades han constituido provisiones que alcanzan aproximadamente el 22% del valor en libros”, precisó.

Roldán tampoco esquivó en su discurso el nivel de cobertura frente al riesgo inmobiliario en su sentido más amplio. “Si sumamos el crédito moroso, el subestándar y le añadimos todas las adjudicaciones (incluidas las de hipotecas minoristas), las daciones en pago y las adquisiciones, la cobertura con provisiones específicas alcanza para este conjunto el 25%”, señaló.

Este porcentaje subiría incluso al 35% con la cobertura genérica, dijo. De este modo, las entidades podrían deshacerse de su “cartera problemática de promoción y construcción” percibiendo el 65% del valor en libros de las garantías, sin incurrir en pérdidas en la cuenta de resultados. Con todo, Roldán pronosticó que en 2010 el sector tendrá que hacer un esfuerzo “suplementario”.

Cartera de inmuebles
La venta de los inmuebles adquiridos por impagos es otro de los actuales retos del sector. Su stock de vivienda, solares y suelo podría rondar los 50.000 millones de euros. Según Roldán, valores de enajenación inferiores a entre un 20% y un 50% del valor en libros podrían facilitar la rápida liquidación de la mayoría de las garantías.

El directivo se refirió, igualmente, a la valoración de los inmuebles, excesivamente optimista, según las firmas de análisis más críticas. Roldán aludió a la complejidad de esta valoración, por la elevada heterogeneidad de los inmuebles y la ausencia de un mercado activo que fije precios de referencia.

“Un precio de liquidación inmediata no puede ser la referencia válida a efectos contables (…) En el otro extremo, la valoración prudente no puede suponer un horizonte temporal ilimitado para la enajenación de la garantía”, afirmó.

Los impagos del sector rozan el 30% en algunas firmas
1. La exposición de las entidades al sector inmobiliario y constructor oscila entre el 6% y el 50% del crédito que han concedido a empresas y particulares.

2. La morosidad de esta cartera también se mueve en un abanico amplio. En algunas entidades se sitúa en el 2,3%, pero en otras está disparada en el 28%.

3. Hay entidades con una exposición al sector del 25% y una tasa de impagos en este segmento del 23%. En otras, con igual exposición, la mora es inferior al 5%.

El Banco de España responde a las críticas
José María Roldán, director de regulación del Banco de España, respondió ayer a las críticas vertidas en los últimos meses hacia el supervisor. “Otra de las ideas que vienen circulando es la ocultación de pérdidas latentes con la aquiescencia más o menos explícita del Banco de España”, dijo. “Estas afirmaciones suelen reflejar un desconocimiento de la relación entre supervisor y supervisado. No es una negociación libre, sino una relación basada en normas de obligado cumplimiento por imperativo legal”, recalcó.

Roldán también puso en valor la normativa sobre provisiones española, una regulación pública y basada en elementos objetivos. “No obsta para que este sistema pueda estar sujeto a debate y que el transcurso de tiempo desde su aprobación recomiende, quizás, su revisión”, explicó Roldán, que también pidió a las entidades más transparencia frente al mercado sobre sus riesgos.

Tres cajas desafían la política de fusiones financieras de la Generalitat

• Penedès y Laietana mantienen el propósito de buscar alternativas al margen de la concentración
• Caixa Girona se enfrenta al Govern y al Banco de España al apearse de la integración de Unnim
La decisión de Caixa Girona de abandonar la fusión con las cajas de Sabadell, Terrassa y Manlleu no solo ha levantado ampollas entre los socios de la entidad financiera. La Conselleria d’Economia de la Generalitat y el Banco de España han visto cuestionada su autoridad por una decisión tan inesperada como escasamente razonada por parte de la entidad de ahorro gerundese. La maniobra escapista se suma a la paralización del proceso que debía unir a Penedès y Laietana. Desacuerdos de las direcciones de las dos entidades sobre el modelo de integración han dejado en stand by un pacto que no se ha dado por roto, pero que no avanza hacia ninguna parte.
Frente a una mayor relajación de los poderes públicos en ese pacto, la decisión de Caixa Girona ha provocado que el aparente distanciamiento con el que el Govern ha dirigido el tránsito de las fusiones se transformara el pasado miércoles en una reacción airada. Se desprende de ella que la caja actuaba al margen del Govern y que este parece disponer de escasos medios para modificar la decisión: «Cumpliendo con las responsabilidades de tutela financiera que tiene encomendadas, y con la estrecha coordinación con el Banco de España, la Generalitat velará por garantizar que se adopten las medidas precisas para asegurar la viabilidad futura de la entidad», planteó el departamento de Economia.
¿Cómo es posible que la decisión del consejo cogiera con el paso cambiado tanto al Govern como al Banco de España? Ambas instituciones han exigido a la caja que se explique sobre los planes para seguir en solitario como parece proponerse. «Pero que se pidan explicaciones en público da a entender que no controlan lo que ocurre ahí dentro», destacaron fuentes sindicales.
Desde el Govern se recuerda que la decisión última depende del consejo de administración de la entidad, pese a que Economía y el Banco de España disponen de un cuerpo de inspectores que siempre pueden bajar al detalle de la gestión diaria y cuestionarla si hay argumentos.

GESTIÓN ANTERIOR / Para algunos sindicatos sí hay argumentos, sobre todo en la gestión del anterior presidente, el convergente Arcadi Calzada, cuya utilización de la obra social no se acaba de entender en el Banco de España. Fuentes financieras atribuyen a la presión política ejercida desde CiU y ERC la decisión de descolgarse de la fusión a última hora. De hecho, los nueve consejeros que votaron a favor de la retirada fueron los representantes de ERC, los de CiU y los impositores, que no suelen desmarcarse de la dirección.
El propio director general, Jordi Blanch –que ya lo era en la etapa de Calzada como presidente–, responsable de conducir el proceso de integración con las cajas del Vallès, se abstuvo en la votación. «Es difícil de entender esa postura», han reconocido fuentes políticas, sindicales y financieras en los últimos días. Tanto como que no se produzca ninguna dimisión en la cúpula de la caja tras el evidente fiasco de la operación.

RAZONES TÉCNICAS / Desde ERC se recomienda no buscar tres pies al gato. «No hay razones políticas de fondo en esta decisión, sino técnicas», comentó una portavoz de la formación republicana. «El problema estaba en el reparto de poder», se aduce sin mayor explicación. Una opinión que no encaja con el hecho de que la caja representaba entre el 23% y el 27% en los órganos de gobierno de la nueva entidad, cuando su peso económico es inferior.
Ha habido una campaña en Girona, en parte encabezada por el propio presidente de la diputación, el republicano Enric Vilert, insistiendo en la pérdida de poder territorial y desplazamiento de centros de decisión: «¿A qué puerta tendrá que llamar un empresario de aquí cuando en Girona ya no quede una sede central?», inquieren en la diputación.
Esa tesis tan solo la respalda una pequeña élite en Girona, si bien parece haber conseguido el apoyo suficiente como para que se aborte la participación en Unnim, destacan fuentes sindicales. En parte, porque el retraso administrativo del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB) ha levantado dudas sobre la urgencia del proceso, pese a que efectivamente está en la recta final, y también porque la tibieza mostrada por la Generalitat y el Banco de España ante la paralización de la unión de Penedès y Laietana ha dado a entender a algunos consejeros de Girona que era posible bajarse del tren de las fusiones sin que vaya a haber consecuencias.

Los promotores calculan que en dos años sólo se venderá el 40% del ‘stock’ de pisos

El 40% de las 750.000 viviendas en ‘stock’ son primeras residencias ‘prime’, aquellas que por su dimensión, ubicación o infraestructuras tienen mejor salida en el mercado. Sin embargo, su venta se producirá «en un plazo razonable de dos años», según estimaciones a cierre de 2009 de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) recogidas por Europa Press.

Peor suerte correrá otro 26% del ‘stock’, correspondiente a primera residencia ‘residual’, y más aún el de segunda residencia (35%), que, según los promotores, comenzará a absorberse ya en 2012, empujada por la mejora de las economías europeas. Así, la absorción de ambos segmentos del ‘stock’ durará «en torno a tres años», hasta 2015, avanza APCE.

Estos plazos hacen prever que, pese al repunte reciente de las ventas –un 2,1% en enero– habrá que esperar aún más para observar una reactivación del sector. Así, los promotores precisan que la absorción del segmento ‘prime’ en un plazo de dos años «puede marcar el reinicio de la actividad residencial en determinadas localizaciones».

Por tanto, los promotores anticipan que el ‘stock’ de viviendas nuevas ya se habrá absorbido «a finales de 2015 por la demanda, y que «sólo existirá un ‘stock’ técnico» necesario para el correcto funcionamiento del mercado.

«Hay que tener presente que el mercado inmobiliario tiene un grado de liquidez muy inferior al de otros mercados como los de activos financieros, por lo que es necesario que exista un porcentaje de viviendas vacías en rotación», concluyen.

La burbuja del jamón traspasa la frontera

Los efectos de la burbuja del jamón español han traspasado la frontera y han dejado huella en el mercado exterior. Por primera vez, el precio del jamón fuera de España ha bajado, hasta los 8,54 euros por kilo, un 2,6% menos que en 2008.

Este retroceso se explica, fundamentalmente, por el desplome de la cotización en el mercado francés, que por su proximidad es el principal comprador del producto español y representa casi el 32% de las ventas al exterior.

En 2009, las exportaciones en volumen a Francia crecieron un 23%, hasta más 6.900 toneladas. El desarrollo del mercado galo sólo fue superado por Brasil, que creció un 50%, pero se trata de un mercado incipiente que no puede compararse con el primero, con un volumen de 112 toneladas. En el mercado galo, el precio del jamón español retrocedió un 7,3%, hasta 7,36 euros por kilo.

“Durante el pasado año, hemos visto mucha exportación oportunista de jamón curado a bajo precio para dar salida al stock nacional”, explica Miguel Sanz, gerente del Consorcio del Jamón Serrano Español. Ante las dificultades del mercado interno, las empresas han llevado su batalla al exterior y, así, industrias sin vocación internacional han sacado a subasta partidas de jamón y paletas a bajo precio durante 2009. “Esta fórmula ha perjudicado a las empresas con productos de calidad”, admite Sanz.

Barato
Sin embargo, las estadísticas, que se elaboran con datos de la Agencia Tributaria, no permiten una distinción de los jamones y paletas exportados, en función de su calidad (ibérico, serrano o curado). “Es difícil confirmar qué categoría ha crecido, pero parece claro que ha sido el producto barato”, apunta el gerente del Consorcio, una entidad que agrupa a las principales empresas productoras y exportadoras de jamón serrano de alta calidad con la contramarca Consorcio Serrano. Uno de los problemas del sector es la falta de datos fiables. La campaña navideña permitió dar salida a la sobreproducción de jamón ibérico, pero se desconocen las existencias de producto curado.

El bajo precio del producto español ha impulsado las exportaciones a Italia, un país que se ha especializado en la fabricación para la gran distribución. En 2009, las ventas crecieron un 14,7%, hasta casi 765 toneladas, con un precio medio de 9,48 euros, un 1,1% menos. “En Italia, el jamón español que se consume es de alta calidad, pero el grueso de las ventas corresponden a importaciones de empresas que envasan jamón loncheado para la gran distribución europea.

Alemania, que es el segundo mercado en volumen para el producto español después de que Francia le arrebatara el liderazgo, sigue afectada por la recesión, aunque el sector confía en su recuperación. En 2009, las ventas en volumen cayeron un 7,7%, hasta 5.563 toneladas, con una caída de los precios del 3,2% ( 7,83 euros).

Estados Unidos se mantiene como uno de los mercados más rentables para los productores españoles, ya que el precio medio por kilo se sitúa en 14,17 euros, pero las elevadas tarifas también juegan en contra. Con la crisis, las ventas en volumen retrocedieron un 6,9%, hasta poco más de 378 toneladas.

Las perspectivas para este ejercicio son inciertas. “El año ha empezado con ventas flojas y muchos exportadores no están cerrando operaciones hasta estar muy seguros”, apunta Sanz. El reto del sector es recuperar los niveles de ventas al exterior del ejercicio 2007, cuando se marcó un récord histórico, con 22.422 toneladas vendidas fuera de España.

El precio de la vivienda suaviza su caída al 4,3% al cierre de 2009, según el INE

El precio de la vivienda disminuyó el 4,3% en 2009 respecto al año anterior, lo que supone una moderación de la caída experimentada en los trimestres anteriores, de acuerdo con el índice de precios de vivienda (IPV) que publica hoy el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Los precios de la vivienda libre cayeron un 4,3% en 2009, frente al descenso del 5,4% que experimentaron en 2008. El abaratamiento general de la vivienda libre comenzó en el segundo trimestre de 2008 y alcanzó su máximo descenso un año después, al caer el 7,7%, momento a partir del cual la bajada comenzó a ralentizarse. Así, con respecto a la caída interanual que se registró en el tercer trimestre de 2009 (-7%), la experimentada a cierre de año ha aumentado en casi tres puntos.

El precio de la vivienda nueva disminuyó el 5,1 por ciento al cierre de 2009, con lo que modera su tendencia a la baja por primera vez desde el primer trimestre de 2007, en tanto que la vivienda usada se abarató el 3,5 por ciento, casi cinco puntos menos que en los tres meses anteriores (-8,3%).

Frenazo también en tasa intertrimestral
Los datos del INE constatan además que la tasa de variación intertrimestral de los precios de la vivienda libre se situó en el -0,4% entre octubre y diciembre del año pasado, superior, por tanto, a la experimentada en el tercer trimestre, que fue del -0,9%.

La caída de precios en tasa intertrimestral en la última parte de 2009 se debió a las viviendas nuevas, que redujeron sus precios un -0,8%, ya que las viviendas de segunda mano elevaron su precio un 0,1%, su primer crecimiento trimestral desde el tercer trimestre de 2007.

Estas tasas contrastan con las obtenidas en el tercer trimestre, que fueron del -1,3% en el caso de las viviendas nuevas, y del -0,5% en el de las usadas, con lo que vuelve a confirmarse que la tendencia a la baja de los precios de la vivienda se ha desacelerado.

Se frena la caída de precios en casi todas las comunidades
Aunque menos que en 2008, todas las comunidades autónomas redujeron sus precios en 2009, salvo Extremadura, donde aumentaron un 1,9%. Los mayores descensos fueron para Navarra (-8,3%), País Vasco (-7,1%), Cataluña (-7%) y Aragón (-6,8%), y los menos pronunciados los de Asturias (-0,5%) y Galicia (-1,5%).

En Murcia, por su parte, los precios se mantuvieron sin cambios y en la ciudad autónoma de Melilla subieron un 3% el año pasado.

En valores trimestrales, los precios de la vivienda bajaron en el cuarto trimestre de 2009 en todas las regiones, salvo en La Rioja País Vasco y Ceuta, donde aumentaron un 1%, un 0,8% y un 0,7%, respectivamente, respecto el tercer trimestre de 2009.

El IPV que publica Estadística es compatible con las exigencias de Eurostat y complementa al que publica trimestralmente el Ministerio de la Vivienda. Entre sus objetivos se encuentra el de servir de elemento de comparación entre los Estados miembros en lo referente a los precios de la vivienda.

‘Ciudades habitables, ciudades de futuro’, un paso más hacia la urbe sostenible

La exposición ‘Ciudades habitables, ciudades de futuro’, que se inaugura el 17 de marzo en La Casa Encendida de Madrid, propondrá un análisis y una reflexión abierta y participativa sobre las características y problemas principales de las ciudades. El fin de la muestra pasa por concienciar sobre la necesidad e importancia del cambio hacia modelos más sostenibles en el futuro.

En este sentido, la muestra, comisariada por Juan Freire, experto en innovación y tecnología aplicada a la ciudad, pretende acercar al público el discurso de la sostenibilidad desde la práctica, mostrando soluciones concretas y logros contrastados. Para ello, se muestran nueve experiencias innovadoras provenientes desde distintos puntos del mundo, que permiten entender cómo funciona el tejido urbano, especialmente sus redes sociales, y diseñar estrategias de futuro. Y lo hacen a través de varios módulos informativos y un juego interactivo para reforzar la información esencial de cada proyecto de una manera lúdica y pedagógica.

La mayoría de los proyectos seleccionados muestran acciones asequibles que dependen para su desarrollo de la acción ciudadana, lo que tiene por objeto implicar a todos los visitantes en la creación de un futuro sostenible, haciéndole partícipe de las posibles soluciones y alentando el desarrollo de prácticas cotidianas que mejoren el entorno.

‘Ley para una ciudad limpia’ en Sao Paulo
Entre los proyectos presentados, figura una iniciativa realizada en la ciudad de Sao Paulo, en la que el alcalde Gilberto Kassab estableció en 2006 la ‘Ley para una ciudad limpia’, con el objetivo de, entre otras cosas, combatir la contaminación visual. Para ello, prohibió la publicidad en los espacios públicos de la ciudad.

Otro de los proyectos relevantes es el referente al barrio de Shimokitazawa de Tokio, en el que la unión y reivindicación de los vecinos han conseguido paralizar el proyecto de construcción de una carretera perimetral (la ruta 53) que atravesaría el barrio y podría destruir una de las áreas más representativas de la ciudad.

En la «lista negra» de los consumidores

Tras 21 días de votaciones en internet, los consumidores han elegido a las peores empresas del año. Tres empresas de telecomunicaciones y dos de transporte aéreo encabezan el ranking. Un resultado nada extraño puesto que estos dos sectores suelen ser los que más quejas generan en las oficinas y asociaciones de Consumo.

Con motivo del Día Mundial del Consumidor, Facua puso en marcha esta iniciativa a través de la página web Facua.org/lapeorempresa, en la que los usuarios votaron entre el 23 de febrero y el 15 de marzo.

En los dos primeros puestos se colocan Telefónica Movistar, con el 34% de los votos, y Air Comet, que queda en el segundo puesto, con el 23% de los votos. Por detrás figuran Orange, Ryanair y Vodafone.

Desde Facua esperan que las empresas elegidas en este ránking cambien las prácticas que los consumidores perciben como negativas. «El Gobierno también debería tomar nota para regular las prácticas de estas empresas que son las más potentes del sector de las telecomunicaciones», señala el portavoz de la asociación de consumidores, Rubén Sánchez.

Spam telefónico
El spam telefónico, por su parte, ha quedado en primer lugar, con el 26 por ciento de los votos, como peor práctica empresarial del año, aunque seguida muy de cerca por el cobro de llamadas a los números con prefijo 807 para atender consultas y reclamaciones.
Los consumidores han valorado más negativamente el hecho de que les molesten a horas intempestivas para venderles servicios de telecomunicaciones, préstamos, seguros y todo tipo de productos y servicios. Las empresas que practican el spam telefónico hacen caso omiso a las peticiones de los consumidores de que no vuelvan a ser molestados y utilizan números ocultos para que no puedan reconocer el origen de las llamadas.
El resto de nominadas eran las cláusulas suelo de las hipotecas, los recargos de las compañías aéreas y las irregularidades en las facturas eléctricas de comienzos de 2009.

El largo camino que le queda al ladrillo

No hay duda de que la crisis ha abierto de par en par las puertas de bancos y cajas de ahorros al sector inmobiliario. La política de canje de deuda por estos activos desplegada por dichas entidades para ralentizar la escalada de los índices de morosidad ha provocado que bancos y cajas de ahorros acumularan en sus arcas más de 100.000 inmuebles embargados hasta 2009 y algunas fuentes cifran en 85.000 millones de euros el volumen contabilizado por estos activos.

Lejos de lo que pudiera parecer, el riesgo de las entidades financieras aumenta por este inmovilizado «puesto que las entidades no ganan con esta operación, sino que pierden ya que el inmovilizado sustituye al préstamo, que sí les es rentable», tal y como apunta José Barea, catedrático emérito de Hacienda Pública de la UAM.

A ello hay que añadir que el Banco de España recomienda elevar la provisión de bancos y cajas sobre el valor de tasación de los activos inmobiliarios que permanezcan en sus balances durante más de un año. En numerosos foros se ha hablado de que la provisión aumentaría este año el 30%, sin embargo, fuentes de entidades financieras consultadas explican que este dato ha llevado a confusión. «La recomendación del Banco de España menciona que la provisión para los inmuebles adjudicados o adquiridos en pago de deuda, que no se destinen a uso propio o a arrendamiento, será el menor de tres valores: el valor neto de la deuda, el valor bruto de la deuda menos el 10% de la misma o el valor de tasación del inmueble menos el 10% del mismo. A partir del primer año de adjudicación o adquisición, las provisiones serán las necesarias para cubiri el valor de los tres puntos siguientes: el valor neto de la deuda, el valor neto de la deuda menos el 20% de la misma y el valor de tasación de la garantía menos el 20% de la misma. Están exceptuados de provisión -prosiguen- los inmuebles arrendados siempre que su rentabilidad sea la de mercado. Siguiendo ese mismo criterio, un 10% al inicio o 20% a partir del primer año, no es difícil deducir que la provisión aumentará al 30% en el segundo año. Lo cierto es que no existe normativa al respecto y todo depende de las recomendaciones del Banco de España».

Además, las mismas fuentas matizan que este 10% es el máximo a provisionar y que el porcentaje varía en función de las características del inmueble -si es urbano, rural, si es vivienda o no…-, su valor de tasación, etc.

Desde Banco Santander apuntan que «los inmuebles que tenemos en cartera los compramos a un precio de 4.304 millones de euros y tras realizar provisiones por importe de 1.368 millones, los tenemos en balance a un valor de 2.936 millones. Por tanto, hemos realizado provisiones por el 32% del precio de adquisición, cifra que superaría las exigencias del regulador».

En cualquier caso, si desde el Banco de España se decidiera aumentar aún más estas provisiones, como «castigo» a la política generalizada de quedárselos en el balance, y se obligara a dar salida a estos inmuebles para aliviar el gran atasco que hay en el mercado, «la primera consecuencia es que el precio de estos activos bajaría, lo que beneficiaría al comprador», aseguran las fuentes consultadas.

Sin embargo, se corre un «riesgo de colapso», tal y como ha apuntado recientemente Juan Ramón Quintás, presidente de la Ceca (Confederación Española de Cajas de Ahorros) . Las entidades financieras lograrían vender estos activos, pero a un precio menor; es decir, los bancos y cajas ingresarían menos. Ese descenso del precio en el mercado llevaría a las inmobiliarias a reducir el valor de sus promociones y de sus balances, que han de ser valorados a precios de mercado, con el pertinente riesgo de quiebra de muchas inmobiliarias que no tuvieran recursos propios para cubrir la depreciación de esos activos.

Aún así, las entidades financieras intentan dar salida a estos activos para lo que cuentan con sus propias compañías inmobiliarias -Promodus de Banesto, Anida de BBVA, Aliseda de Banco Popular, Solvia de Banco Sabadell, Servihabitat de La Caixa, Altamira Real State de Santander …-. Banesto, por ejemplo, inició a finales de 2009 una campaña para sacar a la venta 1.200 inmuebles se segunda mano con descuentos de hasta el 40%.

Cómo blindar la hipoteca del alza del euríbor

Una vez dentro del club de ciudadanos con hipoteca, el euríbor será compañero de viaje inseparable hasta que se termine de pagar el crédito con el banco. Casi el 90% de las hipotecas contratadas en España son a interés variable, una condición que las hace especialmente sensibles ante el horizonte de alza de tipos que se espera para los próximos años. La caída en picado del euríbor desde el otoño de 2008, hasta marcar el enésimo mínimo histórico en este pasado mes de febrero, ha hecho posible un ahorro sin precedentes en las cuotas hipotecarias. Pero las tornas prometen cambiar en los próximos meses y quien se hipoteca ahora deberá tener en cuenta que su cuota mensual, lejos de abaratarse en el medio plazo, tenderá a aumentar.

La oferta de préstamos hipotecarios permanece aletargada en las oficinas bancarias. Sin embargo, para quienes superan los estrictos filtros de solvencia y logran obtener una hipoteca, existen algunas fórmulas con las que prevenir el impacto futuro de la subida de los tipos de interés. De entrada, el cliente debe tener en cuenta que, si el banco le concede la hipoteca, es porque considera que podrá pagarla no sólo en el entorno actual de tipos de interés, en mínimos históricos, sino también en un entorno más adverso, calculando un tipo hipotecario de alrededor del 4%, según reconocen fuentes financieras. Pero quien no quiera sorpresas desagradables también puede contratar productos que den la máxima estabilidad a su cuota hipotecaria a lo largo del tiempo, aunque sea a costa de asumir un gasto adicional.

Para empezar, las hipotecas a tipo de interés mixto dan la posibilidad de pagar un interés fijo durante los primeros años del préstamo -en los que más podría temerse por el efecto adverso de un alza del euríbor puesto que se pagan más intereses-, para pagar después a un interés variable. Lo habitual es que el tipo de interés fijo de los primeros años sea ligeramente superior al tipo inicial que se aplica en una hipoteca a interés variable, aunque también se puedan encontrar ofertas competitivas. Frente al euríbor más un punto y medio (2,7%) que podría encontrarse como término medio en las oficinas bancarias, La Caixa ofrece un interés nominal fijo del 2,84% durante los tres primeros años y Banco Pastor, un 2,15% también en los tres primeros años. Aun así, la entidad gallega reconoce que «no se detecta reactivación en la contratación de estas modalidades. Pese a las ofertas lanzadas recientemente, constatamos que los clientes siguen prefiriendo operaciones a tipo variable y descartan las operaciones a tipo mixto a tres o cinco años», según explica José Antonio Otero, director de particulares de Banco Pastor.

Obviamente, la opción más segura ante el alza de tipos es el interés fijo durante toda la vida del préstamo, aunque esto supone un pago de intereses mucho mayor. Banco Sabadell cuenta con una hipoteca a interés fijo al 5,20% a 30 años y Barclays comercializa otra con un interés del 4,90% al mismo plazo. En Sabadell calculan que la diferencia entre la hipoteca a interés fijo y la hipoteca a interés variable de la entidad -a euríbor más 0,50 puntos a 30 años- ronda los 300 euros al mes.

Si se descarta la opción de la hipoteca mixta o fija, existe la alternativa de los denominados instrumentos de cobertura de tipo de interés (CAP), con los que el cliente se asegura que no pagará más dinero en su cuota hipotecaria en el momento en que el euríbor haya alcanzado determinado nivel. Este producto se diferencia de los polémicos swaps en que el cliente no asumirá una carga adicional en su hipoteca si baja el euríbor. En el contrato swap se establece un tipo máximo, de modo que si el euríbor se encarece por encima de ese nivel, la entidad financiera está obligada a asumir el coste de ese diferencial. El problema surge a la inversa, ya que cuando desciende el euríbor es el cliente quien debe abonar al banco la diferencia, una mecánica que ha dejado inesperadas y costosas sorpresas a quienes contrataron el producto en 2007 y 2008. En principio, se beneficiaron del avance hasta máximos históricos del índice hipotecario pero luego han sufrido la intensa y prolongada caída, de modo que no han aprovechado en absoluto el descenso del euríbor en la revisión de su hipoteca y han tenido además que asumir una deuda adicional con el banco por las bruscas oscilaciones del índice.

La comercialización de este producto -que a diferencia del CAP no tiene el coste de pagar la prima propia de un seguro- ha desembocado en reclamaciones y denuncias de los clientes afectados y, ante la polémica, los contratos swap han desaparecido de la oferta hipotecaria para clientes particulares. Además, pierden oportunidad financiera en un momento en que el margen para jugar con las oscilaciones de tipos es mínimo, a la vista de unos tipos en el 1%, predestinados a subir en algún momento.

En cambio, las entidades están desempolvando la oferta de los denominados CAP. «A cambio de una prima, que es posible financiar con la hipoteca, el cliente tendrá la tranquilidad de que su cuota hipotecaria no subirá por encima de un límite y además recibirá liquidaciones positivas en su cuenta cuando el euríbor supere ese límite contratado. Nunca se le imputarán liquidaciones negativas», explica Leopoldo Quintano, responsable de hipotecas de Barclays España.

Ramón Gras, director de banca de particulares de Banco Sabadell, desaconseja de forma rotunda los swap para los clientes particulares y recuerda que los CAP no generan un sobrecoste. La entidad catalana ofrece un CAP con un strike, o tipo de interés máximo, del 3%, vigente durante un plazo de tres años. Mientras el euríbor no supera ese tope, la cobertura no actúa. Pero cuando, al hacer la revisión anual de la hipoteca, el euríbor queda por encima de ese límite, el banco paga la diferencia de intereses en favor del cliente durante los 12 meses siguientes, hasta la próxima revisión.

El CAP de Banco Sabadell exige el pago de una prima equivalente al 1% del importe concedido en la hipoteca. En el caso de que el euríbor no haya superado el 3% -y no se haya activado por tanto el CAP en ningún momento a lo largo de esos tres años-, el banco devuelve el importe de la prima, aunque para garantizarse este cobro el cliente deberá pagar de entrada una prima superior, del 2,55%. A medida que se amplía el plazo de protección ante el alza de tipos, aumenta el coste del producto. Así, hay entidades que exigen una prima del 7% del importe de la hipoteca por cubrirla a un interés del 3,5% durante ocho años.

En ING Direct ofrecen una alternativa a las hipotecas mixtas y al CAP: la posibilidad de establecer un tipo fijo durante un plazo de tres años para regresar después al tipo variable, sin coste alguno. En la actualidad, este interés fijo es del 3,03%. Si se desea regresar al interés variable antes de los tres años de rigor, se aplica una comisión del 2,5% sobre el capital pendiente.

Al margen de estos productos, fuentes financieras recuerdan que, al igual que se han incluido cláusulas de suelo, numerosas hipotecas incorporan también un techo máximo de tipo de interés, aunque a unos niveles que se alejan de la realidad más inmediata para el cliente y que oscilan entre el 9% y el 12%. «A lo largo de 40 años, puede pasar de todo», advierten en el sector, sin olvidar cómo el inesperado descenso del euríbor activó recientemente las cláusulas de suelo, para disgusto de los clientes.

La recuperación económica será la que dicte el ritmo de subida de los tipos de interés. En el plazo más inmediato, el Servicio de Estudios de La Caixa prevé que el euríbor aún se mantenga en el 1,22% en junio y ascienda al 1,59% en diciembre de este año. Las previsiones a mayor plazo se hacen de rogar, aunque entidades como Caixa Galicia apuntan a que el euríbor a doce meses superará el 2,5% dentro de dos años, para oscilar entre el 2,5% y el 3%. Es decir, quien ahora paga 457 euros al mes por una hipoteca de 120.000 a 30 años y euríbor más un punto, dentro de dos años pagaría 538 euros.

UGT exige un plan de Estado que rehabilite 200.000 casas al año

El sindicato UGT calcula que existen en España un total de entre dos y 10 millones de viviendas que deberían ser rehabilitadas en mayor o menor grado. Por ese motivo, y dada la crisis por la que atraviesa el sector de la construcción y las industrias auxiliares de la misma, UGT ha remitido una propuesta al Gobierno en la que plantea la necesidad de acometer un Plan de Estado de Rehabilitación.

«Con todas las iniciativas que ya se han puesto en marcha en distintas comunicades autónomas, creemos que sería posible aunar todas en un plan integral y poder empezar a trabajar en tres meses», aseguró ayer el secretario general de la Federación del Metal de UGT, Manuel Fernández Lito. El sindicato calcula que las que más urgen son dos millones, por lo que en un horizonte de 10 años se podría actuar sobre unas 200.000 casas al año, obras que generarían unos 600.000 empleos. «Y transcurridos esos diez años, otras viviendas u edificios de todo tipo ocuparían esa