La crisis, de puntillas por los áticos @BuscoPisoCasa #inmuebles #aticos #buscopisocasa #Laanet

Estos inmuebles se han depreciado la mitad que el resto de las casas desde 2007.
La escasez de la oferta y la sólida demanda los convierte en las estrellas del mercado.
Se concentran en las zonas céntricas y en las promociones de los nuevos desarrollos.
Han pasado de ser casas infravaloradas para los porteros y el servicio a las más deseadas.

Decir ático en el sector inmobiliario es marcar distancias con la crisis inmobiliaria. «Un ático es un ático», comentan los expertos consultados, tratando a esta tipología de vivienda como un ejemplar inmobiliario privilegiado y único en el mercado. Realmente, lo es. Los áticos representan una especie superior por múltiples motivos: poca oferta, gran demanda, precios más elevados, etc. Y eso a pesar de que históricamente han sido inmuebles repudiados.

Simplemente, los áticos van a otro ritmo en el sector. Empezando por la ley de la oferta y de la demanda. En contra de lo habitual, su oferta escasea y no da para abastecer a una demanda sólida. Este desequilibrio se traduce, fundamentalmente, en el precio. El metro cuadrado de un ático cuesta en torno a un 20%-30% más que la vivienda en general y su ajuste ha sido inferior a la media.

Basta con ver el escaparate del portal inmobiliario Globaliza.com de casas en venta en la capital -ámbito de análisis de este reportaje- para constatar la alta estima económica de esta tipología. Mientras que el precio medio del metro cuadrado de las viviendas que no son áticos se sitúa de media en 2.931 euros, el coste de este producto estrella asciende a 4.186 euros, un 30% más.

Estas valoraciones (basadas en las expectativas de venta) reflejan además los ajustes de la crisis inmobiliaria de modo muy diferente. Según las estadísticas de Globaliza.com, mientras que la vivienda se ha abaratado un 33,3% en Madrid desde 2007, los áticos se han depreciado apenas un 14,4% -incluso en algunos distritos como Barajas, Puente de Vallecas y Hortaleza se han encarecido. Un mínimo ajuste en el que no sólo ha influido el volumen de la oferta, sino también su buena ubicación en general y que hayan estado ligados a la obra nueva en los últimos años.

«Lo habitual es que los áticos estén entre un 20% y un 30% por encima del valor medio de las otras viviendas «, confirma María José González, de Sociedad de Tasación (ST), quien reconoce que, aunque los parámetros de tasación son los mismos que para el resto de inmuebles (localización, superficie, situación en altura, antigüedad, etc.), en este caso se ponderan las cualidades que marcan la singularidad de este tipología. Es decir, el mayor valor de un ático viene por su altura, aislamiento térmico, las vistas, terraza y privacidad.

Como explica Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, los áticos se localizan ahora, sobre todo, «en las nuevas promociones de la periferia de la ciudad, en desarrollos como Las Tablas, Sanchinarro, Montecarmelo, Ensanche de Vallecas, etc. «. Aunque esto no implica que esas zonas sean el mayor granero para la demanda, ya que «sus propietarios los han adquirido sin intención de vender «, advierte Lucía Martínez, directora de Promora Las Tablas.

Esta tipología, según Martínez «no está al alcance de cualquiera» y suele ser adquirida, «lo poco que sale en venta», por familias. «No es un producto para inversores», indica. En el pequeño mostrador de áticos de Promora en Sanchinarro y en Las Tablas hay uno de dos dormitorios casi a estrenar de 84 metros cuadrados con una terraza de 15 metros por 350.000 euros. Y otro de cinco dormitorios, uno para el servicio, y tres baños de 190 metros y terrazas de 50 metros en urbanización privada por 690.000 euros.

A falta de datos oficiales, la oferta de áticos en venta en Madrid podría reducirse a unos pocos centenares. En Globaliza.com, tan sólo el 4,04% de los inmuebles en comercialización responde a esta tipología. Y, curiosamente, los mayores mostradores están en las zonas céntricas y más antiguas, siendo el acomodado distrito de Salamanca el que copa el 15% del total. Otro 14% se localiza en Moncloa-Aravaca. Ninguno de los distritos restantes cuenta ya con más del 10% de la oferta.

No obstante, debe aclararse que no es ático todo lo se anuncia. Según la teoría y la ley, «la planta ático es la situada por encima de la cara superior del forjado de la última planta de un edificio, cuya superficie edificada es inferior a la de la misma (…)». «En la práctica comercial «, según los agentes inmobiliarios consultados, «se denomina ático a las viviendas que disponen de una terraza descubierta y que está, por lo general, en la última planta del bloque «.

Ratificando los porcentajes del reparto de la oferta en Madrid de Globaliza.com, la inmobiliaria Presidence, especializada en el alto standing y asentada en el Barrio de Salamanca, tiene en cartera actualmente 12 áticos y su director, Alberto Muñoz, dice haber llegado a gestionar 20. «Estas viviendas son, sin duda, el segmento más preciado por su alta demanda y poca oferta. Son objeto de deseo de un amplio grupo de adquirientes», afirma. Recalca que su limitada oferta se debe a que «muy pocos venden estos inmuebles más allá de herederos o divorciados».

Muñoz explica que los potenciales compradores de áticos en su área pueden encontrar inmuebles reformados de dos a cuatro dormitorios de unos 80 a 140 metros cuadrados con terrazas que van de 20 a 50 metros. El precio de estas propiedades ronda los 5.000 euros por metro cuadrado. Señala que recientemente Presidence ha cerrado la transacción de un ático en plena calle Serrano de 200 metros cuadrados más 80 de terraza por 1,3 millones. «Lo vendimos en menos de un mes tras desechar varias ofertas y aceptar una última con una pequeña rebaja», comenta.

Pensando en los descuentos, Muñoz admite que los áticos tampoco han sido totalmente inmunes a la crisis, aunque sí que la han sobrellevado mejor. «Aun siendo las viviendas más deseadas, han sufrido un ajuste de entorno al 15%», calcula. De este modo, insiste en que «en este mercado se negocia mucho menos ya que estas propiedades siempre tienen varios interesados». «Si su localización, características y precio son adecuados, hay verdaderas peleas», dice.

Demanda sólida y solvente
En cuanto a la demanda, Muñoz apunta que no hay un perfil fijo, aunque sí un factor común: «Un poder adquisitivo superior a la media de la zona en la que está el inmueble». Una solvencia superior que también se da, proporcionalmente, en todos los barrios. «Los clientes que compran estas propiedades son personas especiales», afirma José Luis Pérez Cremades, director general de Inmobiliaria Gilmar. En su opinión, este comprador «tiene muy claro lo que quiere y, muchas veces, sólo busca esta tipología». «Buscan la privacidad, la luz natural todo el año, el espacio, las vistas y la terraza», afirma Cremades.

Actualmente, Inmobiliaria Gilmar intermedia en más de 100 áticos en España, más de la mitad en la capital (15 en alquiler) y los demás en la Costa del Sol, cuyos precios van de 159.000 a 3,9 millones de euros, poniendo de manifiesto la variedad de este tipo de inmuebles. En concreto, la oferta de Inmobiliaria Gilmar en Madrid está focalizada en el centro, con 35 unidades, y en el norte (18) -correspondiendo nueve a obra nueva-. En este mercado sobre plano ya no están disponibles los áticos del Edificio Juan XIII, junto a la Avenida Pablo Iglesias. «Se vendieron en 20 días», informa Cremades.

Esta rápida comercialización deja claro, como asegura Smerdou, que «los áticos son los primeros que se venden en las nuevas promociones, donde la oferta es básicamente la que es por sus características arquitectónicas». Por ello, no duda en calificar estos inmuebles como «las joyas de las promociones». El consejero delegado de Foro Consultores va más allá al ensalzar esta tipología: «Los promotores, a veces, sabiendo la aceptación que tienen los áticos y el recorrido al alza de sus precios, no los sacan en venta hasta el final e incluso algunos de estos inmuebles no llegan a salir al mercado porque se los queda el entorno de la propiedad». «Vuelan», insiste Smerdou.

Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la promotora Vía Célere e impulsor siempre de áticos en sus residenciales, confirma que «son las viviendas por las que más se interesan los clientes y antes se venden» pese a ser «en torno a un 15% más caras que otra similar en la primera planta» . «Esto hace», añade, «que se trate de un producto exclusivo, el más atractivo y escaso». Vía Célere sólo dispone de cuatro en venta en Madrid, uno en cada una de sus promociones sobre plano, desde 250.000 euros el más barato (57 metros cuadrados más 14 metros de terraza).

Repudiados históricamente
En este sentido, aunque pueda parecer mentira, el ático, tal y como se ve hoy, es una tipología relativamente nueva. Gómez-Pintado explica que existe desde hace mucho tiempo, pero no fue hasta el siglo XXI, con la mejora en la calidad de la edificación, cuando ha aumentado su promoción. Históricamente, estos inmuebles no han tenido relevancia en el mercado, sino todo lo contrario.

Según recuerda Smerdou, «los áticos han sido casas infravaloradas destinadas a porteros o al servicio porque eran calurosas en verano y frías en invierno y, además, muchos edificios no tenían ascensor». «Obviamente», prosigue, «las cosas han cambiado, los aislamientos y sistemas de climatización han mejorado y el ascensor se ha generalizado, revalorizando, y mucho, los áticos».

De este modo, no todo el surtido de áticos está en zonas prime o en nuevas. El centro de la capital, sin ser zonas exclusivas, también alberga áticos (contados) en venta. Miguel Ángel Sebastián, de Alfa Inmobiliaria Reina Victoria, señala que normalmente el 5% o 10% de su cartera se ciñe a esta tipología, aunque se agota rápido porque hay clientes que sólo quieren este tipo de inmuebles y en su zona, como en el resto de Madrid, muchos edificios no disponen de áticos. Según Sebastián, el esplendor inmobiliario de los áticos, tan denostados antes y tan apreciados ahora, «se debe a un cambio en los estilos de vida y a las modas, que han acotado este producto a clases altas». «La crisis está afectando bastante menos a los áticos, al igual que afecta menos a las clases de mayor poder adquisitivo», asegura.
[Via El MUndo]

Ahora es tu turno.

¿Qué opinas de está noticia?

Si te ha gustado este artículo puedes completarlo dejando un comentario o bien puedes suscribirte al feed y recibir las entradas futuras en tu lector de feeds.