Nunca es tarde si el tipo de interés es bueno

Los clientes solventes y con recursos probados para pagar su hipoteca son un botín muy valioso para la banca. Y en momentos en los que el crédito hipotecario no fluye con facilidad, muchas entidades se concentran en intentar captar clientes de la competencia con hipotecas más baratas. La oferta puede ser especialmente tentadora para quienes han estado soportando un suelo en su préstamo hipotecario que les ha impedido aprovechar al máximo la intensa caída del euríbor.

El índice de referencia hipotecario está en mínimos históricos, del 1,225%, y se comparará en las revisiones anuales de los próximos meses con los niveles de entre el 2,1% y el 1,6% en que quedó el euríbor hipotecario durante el primer semestre del pasado año. La rebaja no será por tanto muy cuantiosa, pero quienes tengan suelo en sus hipotecas -a niveles que rondan en muchos casos entre el 3% y el 4%- sí sufrirán de nuevo las penalidades de no aplicarse un euríbor que volverá a ser más bajo en la siguiente revisión anual. Ahí es donde el cambio a una hipoteca con un interés más bajo y sin cláusula de suelo puede resultar más ventajoso, aunque sin olvidar los gastos que conlleva la subrogación. La cancelación de la hipoteca vieja exige habitualmente el pago de una comisión que ronda el 1% del capital pendiente, a lo que hay que sumar los gastos de notaría, registro y gestoría propios de la subrogación. Si no se subroga y se constituye una hipoteca nueva, habrá que pagar además el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Es necesario por tanto hacer cuentas y calcular si los gastos del cambio compensan el ahorro en el pago de intereses, no sólo en la cuota inicial sino durante toda la vida pendiente del crédito.

Gastos
Para una hipoteca de 120.000 euros con un plazo pendiente de 20 años, cada bajada de 0,5 puntos en el tipo de interés representa un ahorro de unos 6.000 euros a lo largo de toda la vida de la hipoteca, según cálculos de Banesto. La entidad añade que, para una hipoteca con las condiciones citadas, la subrogación supone un coste medio de 1.800 euros: 329 euros de notaría; 168 euros de registro; 180 euros de gestoría; 250 euros de tasación y nota simple y 900 euros de la comisión de cancelación de la entidad de origen. Es decir, 6.000 euros de ahorro en el pago de intereses -con una rebaja en el tipo de 50 puntos básicos- frente a unos gastos de 1.800 euros.

Para una hipoteca de 140.000 euros, ING Direct calcula unos gastos de 1.730 euros: 741 euros de notaría; 344 euros de registro; 345,5 euros de gestoría y 300 euros de tasación, a los que habría que sumar la comisión por cancelación anticipada o por subrogación.

En Sabadell calculan que los gastos para una hipoteca media oscilan entre los 1.500 y los 2.000 euros y puntualizan que las cuantías varían en función del notario, el tasador o la comunidad autónoma. Los costes también oscilarán según las características de la operación y de factores como la existencia de avalistas o de más de una garantía.

En Banco Sabadell explican que para una hipoteca de 150.000 euros, los gastos aproximados serían 800 euros de notario, 500 euros de registro, 300 euros de gestoría (incluida la comprobación registral), 500 euros de tasación y otros 750 euros de comisión de cancelación, por el 0,5% del capital pendiente. En definitiva, 2.850 euros, incluida la citada comisión, el gasto más gravoso.

La comisión por subrogación es habitual en la escritura del préstamo hipotecario y hará su aparición en el momento en que el cliente decida cambiar de banco. Su cuantía máxima, regulada por ley, ha ido menguando en los últimos años. Así, en los préstamos firmados a partir de diciembre de 2007, la comisión máxima por subrogación es del 0,5% durante los primeros cinco años y del 0,25% en el resto del periodo. Los préstamos formalizados con anterioridad a abril de 2003 tienen una comisión máxima del 1% y, después de esa fecha y hasta diciembre de 2007, la comisión máxima por subrogación queda en el 0,5%.

En el momento de echar cuentas, la comisión por subrogación es un factor importante, que se incluye a menudo en la negociación con la nueva entidad. Así, si su cuantía es elevada, se puede incluir en el importe financiado en el préstamo subrogado. Banesto, Barclays, La Caixa, Caja Madrid o Deutsche Bank son algunas de las entidades más activas actualmente en ofertas de subrogación hipotecaria, aunque sólo Banesto asume todos los gastos de la operación, incluida la comisión en la entidad de origen. Barclays también asume los gastos del cambio para el cliente, aunque con un límite de 3.000 euros y sin incluir la comisión por cancelación en la entidad de origen.

Tipo de interés
«La rebaja en el tipo de interés debe ser de entre 30 y 40 puntos como mínimo para que el cambio de hipoteca compense», señalan fuentes financieras. Montserrat Nuno de la Rosa, Responsable de Hipotecas de Deutsche Bank, recuerda que «el cliente tendrá que valorar si con el nuevo tipo de interés y diferencial ofertado en la nueva entidad, la cuota disminuye no sólo en el primer año sino en el resto del periodo». El volumen de capital pendiente y el plazo son determinantes en el ahorro que se puede obtener con el cambio. Obviamente, cuanto mayor es el importe y el plazo, mayor es la ventaja financiera. Así, por un capital de 100.000 euros a un interés del 3% a 12 años se pagan 828 euros al mes, una cifra que se reduce a 782 euros si el tipo de interés se recorta al 2%.

Las actuales ofertas para cambiar de hipoteca ofrecen tipos de interés atractivos, inferiores por lo general a los tipos que se ofertan en las hipotecas nuevas para compra de la primera vivienda. Pero, inevitablemente, las mejores ofertas exigen un fuerte grado de vinculación con la entidad y además establecen requisitos determinados de importe y antigüedad en la hipoteca. Así, Banesto ofrece a quienes deseen traspasar su hipoteca a esta entidad un interés de euríbor más 0,38 puntos, si bien los préstamos deben haberse firmado antes de 2005 y tener un capital pendiente de al menos 60.000 euros. Además, para disfrutar del citado tipo de interés hay que contratar un seguro de vida y un seguro multirriesgo en el primer año y desde el segundo año, domiciliar la nómina y contratar tarjetas.

Sabadell ofrece para el cambio de hipoteca un interés de euríbor más 0,40 puntos -que sube a 0,50 puntos en las hipotecas nuevas- para préstamos con al menos tres años de antigüedad, siempre que se contrate la nómina, el seguro de hogar y de vida y que los ingresos mensuales de la unidad familiar sean al menos de 3.000 euros. Esta cantidad actúa como filtro en varias ofertas hipotecarias. De hecho, el simulador online de Banesto no continúa con la tramitación del cambio de hipoteca cuando se declaran ingresos de 2.500 euros mensuales, aunque sí ofrece el formulario para el cambio cuando se registran ingresos de 3.000 euros al mes.

La Caixa cuenta con una oferta a un interés nominal del 2,84% durante los tres primeros años, tanto para subrogaciones como para nuevas hipotecas. Asume los gastos de notario, gestoría y tasación derivados del cambio de hipoteca, que debe ser anterior a 2006 y por un capital pendiente de amortización de al menos 30.000 euros, y exige unos ingresos mínimos de 2.500 euros al mes para una persona, o de 3.500 euros para una pareja.

ING Direct, que no corre con los gastos de subrogación, oferta para el cambio de hipoteca un interés de euríbor más 0,79 puntos, a cambio de domiciliar la nómina y de contratar un seguro de hogar y de vida. La exigencia de vinculación es más moderada que la de las ofertas de Deutsche Bank o Barclays. El primero ofrece un interés del 1,95% el primer año -del 2,25% para nuevas hipotecas- y euríbor más 0,35 puntos, a cambio de contratar un seguro de protección de pagos y de hacer aportaciones anuales a un plan de pensiones o un fondo de pensiones, además de nómina, tarjetas y seguros de hogar y vida. Barclays recorta aún más el interés, a euríbor más 0,33 puntos. El requisito es contratar un seguro de vida en el primer año y ampliar después la vinculación con el banco con la nómina, el seguro de hogar y vida, un plan de pensiones o fondo de inversión y un consumo con tarjeta de 2.000 euros anuales. Caja Madrid ofrece euríbor más 0,49 también a cambio de una fuerte vinculación.

Trámites
Una vez tomada la decisión de cambiar de banco, la maquinaria se pone en marcha. El cliente envía a la nueva entidad la documentación necesaria -escritura de la hipoteca, IRPF, últimas nóminas- y ésta presenta al otro banco una oferta vinculante con las condiciones de la nueva hipoteca, certificadas ante notario. La entidad original tendrá un plazo de alrededor de 20 días para mejorar la oferta competidora. Si no lo hace, estará obligada a aceptar la marcha del cliente. Y en el momento en que hay luz verde para el traspaso, se tasa la vivienda y se firma la subrogación ante notario.

Vivienda, automóviles, energía y comercio trasladarán la subida del IVA a los precios

Sólo las pequeñas tiendas cifran en 2.000 millones el alza, y los concesionarios en 400 euros cada coche.

La mayoría de los sectores coinciden en señalar que en principio trasladarán a los precios la subida del IVA anunciada por el Gobierno para el próximo mes de julio. El alza se concreta en un punto para el tramo básico -del 7% al 8%- y en dos puntos para el tramo general -del 16% al 18%-. La ministra de Economía, sin embargo, aseguró la semana pasada que sólo el 50% del alza del IVA será cargado a los consumidores por parte de las empresas.

Los sectores que anuncian la carga del alza al consumidor con más contundencia son aquellos en que la demanda apenas varía en función de los precios. En el caso de eléctricas, gasistas, petroleras y gasolineros, reconocen que repercutirán la subida enteramente sobre el consumidor en los precios de la luz, el gas, el butano y las gasolinas, en algunos casos porque se trata de una tarifa regulada cuya composición final fija la Administración, y en otros porque los escasos márgenes les impiden absorber el incremento.

Las casas, más caras
La vivienda también se va a encarecer en un 1% en el precio final, pero como el IVA se paga en su totalidad al escriturar la casa, está operación concreta subirá un 5%, según explica el presidente de Asprima, José Manuel Galindo. El motivo es que la inmensa mayoría de los compradores pagan un 20% del precio total de la vivienda a la entrega de llaves y el 80% restante lo hipotecan. Además, a todo esto habría que añadir la supresión de la desgravación de vivienda para todas las rentas superiores a 24.000 euros a partir del 1 de enero próximo.

La subida del tipo general del IVA en dos puntos representará para el comercio minorista un incremento medio del 1,6%, según la Asociación Española de Centros Comerciales. Esto va a suponer tan sólo en el segundo semestre un incremento de los precios en su conjunto de hasta 2.000 millones, y en las ventas de los centros comerciales la subida representará un incremento de 300 millones.

La Asociación Española de Centros Comerciales considera que el sobrecoste se trasladará, en primer lugar, directamente al consumidor, generando un marco de rechazo, por lo cual el aumento de precios no será aceptado, al menos en una parte. Añade que el porcentaje que las familias no asuman tendrán que absorberlo los distintos escalones que intervienen en el sector de la distribución (propietarios de locales comerciales, transportistas, fabricantes, empresas de servicios…).

Asimismo, esta asociación precisa que durante los meses previos a la implantación de la subida se mantendrá la incertidumbre tras la débil recuperación de las ventas del comercio minorista en el último trimestre del año pasado.

En el sector del automóvil, advierte que la combinación del descenso de las ventas y la finalización del programa de ayudas directas del Plan 2000E conducirán al sector a «una situación de crisis similar a la del pasado año». El aumento del IVA supondrá un incremento aproximado de 400 euros en el coste de cada vehículo, según la patronal de los concesionarios, Faconauto. «No tenemos márgenes. Trataremos de amortiguar la presión derivada del aumento de los tipos impositivos, pero finalmente la subida se transmitirá a los clientes».

La subida del IVA que entrará en vigor el próximo mes de julio es, ante todo, «inoportuna», a juicio del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF), que no obstante cree que si ahora se suprimiera los mercados no lo entenderían y España perdería todavía más credibilidad.
A su juicio es un mal menor, ya que toda subida de impuesto tiene efectos perjudiciales sobre la economía, pero el tributo menos distorsionador es el IVA. En todo caso, creen que es indispensable recortar gasto.

Una juez prohíbe al Santander seguir cobrando un seguro contra la subida de los tipos de interés

El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Amposta (Tarragona) ha prohibido de forma cautelar al Banco Santander que siga cobrando a un cliente una tasa por cobertura frente a una subida de los tipos de interés que le colocó en 2008 y que ahora le obligaba a abonar importantes cantidades.

Se trata de la primera decisión cautelar conocida en España contra las coberturas de tipos de interés o swaps -instrumento financiero sobre derivados que permite una permuta financiera-, que desde abril de 2003 comercializa la banca y que han generado en los últimos meses multitud de demandas de empresas y particulares, que entienden que es un producto abusivo a favor de las entidades financieras que no fue explicado con la debida transparencia.

De hecho, estos instrumentos permiten no pagar más de un determinado tipo de interés por mucho que suba el precio del dinero, pero no dejan que el cliente se beneficie de las bajadas. El abogado Juan Ignacio Navas, del despacho Navas & Cusí, que ha asesorado a la empresa en su demanda contra el Santander, ha destacado que el banco no podrá girar cargos contra la compañía hasta que el juez resuelva el proceso, lo que puede tardar más de un año.

En su opinión, la resolución «supone un importante antecedente para aquellas empresas que en la situación actual no pueden soportar la carga financiera de los pagos de las permutas financieras y acuden a los tribunales solicitando la nulidad de estas coberturas».

De hecho, en el auto del 4 de marzo, la juez Sònia Zapater entiende que la empresa está en peligro de entrar en mora procesal, ya que «debe satisfacer periódicamente (…) cantidades elevadas cuyo pago podrían situarle en una situación de pérdida económica relevante». La juez también rechaza los argumentos del Santander, que defendía que la situación había sido «largamente consentida» por la empresa afectada.

Alemania es partidaria de expulsar del Eurogrupo a los Estados incumplidores

El ministro alemán de Finanzas, Wolfgang Schauble, se ha mostrado partidario de que en casos extremos y si un país no cumple con sus compromisos dentro del Eurogrupo se vea obligado a abandonar el Euro.

«Si un Estado del Eurogrupo no es capaz de recuperar la capacidad de competencia de su economía ni de sanear sus presupuestos públicos, como `última ratio´ debería abandonar la Unión Monetaria, aunque podría continuar siendo miembro de la UE», afirma Schauble en un artículo que publica hoy en el diario Financial Times Deutschland.

«Un Estado que no controle sus finanzas no puede decidir sobre las finanzas de otros miembros del Eurogrupo», señala el ministro alemán, quien exige que, para que la unión Monetaria continúe siendo operativa, «se debe poder suspender el derecho de voto de un país miembro no cooperativo en el Eurogrupo».

Schauble ofrece además los primeros detalles de su iniciativa para la creación de un Fondo Monetario Europeo, del que debería hacerse uso solo en situaciones extremas y casos inevitables para rescatar a miembros de la Eurozona altamente endeudados.

«Ayudas de emergencia para garantizar la liquidez podrían ser concedidas por un `Fondo Monetario europeo´ con el fin de limitar el peligro de una incapacidad de pago», explica Schauble en un artículo que escribe hoy en el rotativo Financial Times Deutschland.

Añade que esas ayudas financieras solo deberían concederse en «casos de emergencia inevitables» que trajeran consigo un peligro para la estabilidad financiera de la totalidad del espacio del euro.

Las ayudas serían la «ultima ratio», señala Schauble, quien las liga además a estrictas condiciones.

Asimismo señala que «la decisión política sobre la concesión de esas ayudas debería tomarse en el seno del Eurogrupo de acuerdo con el Banco Central Europeo» y comenta que esas ayudas podrían verse obligatoriamente vinculadas a severas sanciones dentro del marco del procedimiento sobre los déficit presupuestarios.

«Se aplicarían y ejecutarían multas contra el país miembro inmediatamente después de aplicado el programa de ayuda y tras un tiempo de carencia», añade el político cristianodemócrata.

La posibilidad de conceder ayudas ligadas a severas medidas de corrección político financieras reforzaría la confianza de los mercados, evitaría que se agudizara una crisis y haría superfluo para los países del Eurogrupo acudir al FMI, considera el ministro.

«Sin embargo no se debe dar por hecha la concesión de ayudas de emergencia para garantizar la liquidez. Debe mantenerse la posibilidad de que un estado caiga en la insolvencia», afirma el jefe del tesoro alemán.

Caixa Girona propone ahora a las autoridades una “fusión virtual”

La consejería de Economía de la Generalitat se reunió ayer con la cúpula de Caixa Girona para conocer de primera mano las intenciones de esta entidad después de que se descolgase de la fusión con otras tres cajas de ahorro (Caixa Sabadell, Caixa Terrassa y Caixa Manlleu) veinticuatro horas antes de que el Banco de España diese su visto bueno a la operación. Según confirmaron fuentes de la Administración a El Confidencial, el presidente de la entidad gerundense, Manel Serra, recibió un toque de atención el pasado miércoles del gobernador del Banco de España, Miguel Ángel Fernández Ordóñez.

Ayer, le tocó con el consejero de Economía de la Generalitat, Antoni Castells. Todas las Administraciones están dolidas por el descuelgue de la caja en el último momento, ya que ha dado al traste con una planificación largamente estudiada, alentada y facilitada.

Sin embargo, la sorpresa volvió a aflorar en la reunión mantenida con la Generalitat, que, en la línea del Banco de España, quiere una solución viable para el embrollo creado tras la dinamitación de la operación de fusión de cuatro cajas de ahorro. Las autoridades económicas han venido repitiendo los últimos meses que las pequeñas entidades ya no tienen cabida en el futuro mapa del sector y que hay que ir a una concentración de entidades. Por eso, la salida de Caixa Girona deja, de momento, a esta entidad a la deriva en un mar de tiburones.

Ante esta situación, Caixa Girona planteó ayer al Gobierno catalán una solución a su medida: una fusión virtual. Se trata de una copia de la fusión ya protagonizada entre una caja asturiana y una de Canarias. Es decir, la entidad gerundense admite que puede integrar sus redes y compartir la gestión con otras u otras entidades manteniendo solamente la competencia propia de su obra social. Es un proceso similar al que ya se ha vivido también en Italia con Unicredit, aunque salvando las distancias.

Técnicamente, una fusión virtual es el Sistema Institucional de Protección (SIP). Con este método, Caixa Girona mantendría su personalidad territorial y no perdería independencia jurídica, que han sido las excusas aducidas hasta ahora para fusionarse. Por ello, la institución gerundense ya rechazó la primera fusión propuesta con Caixa Catalunya y Caixa Tarragona, las tres entidades que dependen de diputaciones provinciales. Su pequeño tamaño la haría desaparecer, virtualmente, en el nuevo organigrama. Por ello, se aferró a la ya iniciada fusión de las cajas de Sabadell, Terrassa y Manleu, de la que, de nuevo ha vuelto a descolgarse. La nueva fórmula que estudia ahora y que ayer planteó a la Generalitat, por otra parte, ya ha sido estudiada en otros procesos similares durante los últimos meses, especialmente entre entidades de la Comunidad Valenciana y de Galicia.

Lo que ha pasado con Caixa Girona, sin embargo, es que, según afirman fuentes cercanas a las negociaciones, “se ha recurrido a este planteamiento como último recurso. El tema está muy verde todavía, ya que se han de buscar entidades con las que pueda tener una cierta analogía o compatibilidad. La cuestión es más complicada de lo que se creen”. “En realidad, esto es lo que quieren los bancos. Esto es una banquerización de la caja, que por lo que se ve no sabe a dónde va”, señala otra fuente consultada.

La solución, según fuentes presentes en la reunión “es muy etérea. No se ha planteado nada concreto. La cúpula de Caixa Girona dice que la entidad tiene potencial, pero a la hora de la verdad no pone nada encima de la mesa. Lo que ha hecho hasta el momento es tratar de plantear justificaciones a la espantada que ha protagonizado y adornar su actuación con excusas de mal pagador”. El enfado de las autoridades monetarias, sin embargo, es sólo comparable al de las otras cajas a las que dejó colgadas en el último momento.

Una chapuza para reformar pisos

Carlos tenía una pequeña inmobiliaria cuya especialidad era construir viviendas en la costa. El negocio marchaba viento en popa hasta que llegó la crisis inmobiliaria que junto a la tormenta financiera de 2008 destrozó la estabilidad económica de su propia empresa.

En vez de quedarse con los brazos cruzados y ver cómo los bancos se quedaban con su negocio, Carlos decidió redirigir su compañía a uno de los muchos nichos del mercado inmobiliario que empezaba a despuntar: la rehabilitación de casas o edificios.

El caso de Carlos no es el único. Hay muchos promotores con empresas pequeñas que se han aferrado a este sector y, que, según los expertos del mercado, son los únicos que se beneficiarán de las nuevas medidas que lanzará el Gobierno.

Disconformidad unámine en el sector
Facilitar incentivos fiscales para la rehabilitación de viviendas o edificios, según los expertos y patronales del sector, es, metafóricamente, una chapuza que el Gobierno de José Luis Rodríguez quiere hacer para combatir la crisis del mercado inmobiliario. «La nueva medida permitirá un crecimiento coyuntural, pero no estructural del mercado», explicó el presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE). «Creo que es una medida para reaccionar ante el fin del Plan E», explicó a este diario el director general de Aguirre Newman, Ángel Serrano.

La tendencia general del sector de la rehabilitación de inmuebles es crecer cuando hay crisis económica, mientras que en pleno boom, la estrella del sector es la promoción de viviendas. Un comportamiento que se reflejan en las estadísticas. Por ejemplo, desde 2005 hasta 2008 el número de visados para rehabilitación iba descendiendo, mientras que la obra nueva crecía.

A partir del año pasado se registró un cambio de tendencia, al crecer en casi mil las licencias para efectuar las reformas. De hecho, el empuje de este sector se produjo a partir de julio de 2009, ya que los visados se elevaron un 9%. En esa fecha, muchos hogares fueron conscientes de su incertidumbre económica para hacer frente a una nueva hipoteca y apostaron por mejorar su casa para adaptarla a sus necesidades.

A vueltas con el IVA
Ante ese ligero fervor de la rehabilitación de viviendas, ¿cuáles son las cartas que el Gobierno ha puesto encima de la mesa? Una de ellas es rebajar a la mitad el tipo impositivo del IVA, es decir, que las empresas que realicen reformas de pisos o edificios graven por un 8%. Por su parte, el contribuyente se beneficiará de una deducción en la declaración de la renta del 10% del coste de la reforma. En este punto hay matizaciones.

Los beneficiarios deberán contar con una renta máxima de 33.077 euros y la rehabilitación se debe enfocar a una mejora de eficiencia energética, instalaciones de suministros o de accesibilidad para personas con movilidad. El límite máximo de la ayuda será de 12.000 euros por vivienda.

Con esta batería de medidas, el Gobierno espera crear 350.000 empleos durante dos años, que es el tiempo de vigencia de la propuesta. Un cálculo que no les sale ni a la patronal de grandes inmobiliarias conocida como G-14, ni a la APCE, ni a los expertos del sector. «Con tan sólo construir 160.000 viviendas, se crearía ese empleo», calcula Galindo.

Beneficiarios de la medida
El presidente de esta patronal considera que esta iniciativa es más bien una medida dirigida a pequeñas reformas en la vivienda que una gran obra en un edificio entero. Por eso, la mayoría de los ejecutivos de las principales inmobiliarias españolas creen que este paquete ayudará a aquellos autónomos y pymes centrados en este sector. «Poca chica van a sacar de ahí las medianas y grandes promotoras», sentencia un ejecutivo de una inmobiliaria, que prefiere mantenerse en el anonimato. «Nadie puede estar en contra de una medida que crea empleo, pero es una propuesta a corto plazo», explica Galindo.

Esa es la principal cuestión que plantean los expertos del sector. La propuesta del Gobierno se dirige más bien a particulares que quieren rehabilitar viviendas y no edificios, que es la actividad que más dinero generaría. «Dudo mucho que una persona con una renta de 33.000 euros invierta en plena crisis económica en mejorar la eficiencia energética de su piso», indica Ángel Serrano.

Una opinión que respalda un ejecutivo de una promotora. «La gente que está cómoda con su casa ya hizo su reforma correspondiente», indica este directivo que, a su juicio, incentivar la rehabilitación no va cubrir las necesidades de las familias. En su opinión, muchos hogares han crecido o se han empequeñecido por separaciones matrimoniales, por lo que se requiere otro tipo de vivienda.

¿Las comunidades de propietarios se apuntarán a estos beneficios? La respuesta para Angel Serrano es negativa. A su juicio, ahora con la crisis económica, muchas comunidades tienen una morosidad creciente y aquellas que tienen presupuesto no cambiarán nada a no ser que se vean obligados por una normativa.

Es decir, si una comunidad de propietarios tiene que cambiar dentro de un año el ascensor para adaptarse a la legislación, si que dinamizará esa reforma para acogerse a las ayudas fiscales que plantea el Ejecutivo. Esa será una de las pocas excepciones.

Proyectos de rehabilitación
Para que ese paquete de medidas implique un mayor número de actuaciones y reactive más el mercado inmobiliario, los expertos proponen proyectos de rehabilitación de barrios en el centro de la ciudad. Pero esta medida implicaría la actuación de todas las administraciones. «En ese caso, tiene que ser una iniciativa más bien municipal», indica un directivo, que indica la burocracia como otro de los obstáculos que puede ahogar la receta gubernamental.

«Están las normas del Estado, las de la comunidad y las del ayuntamiento. La rehabilitación es un tema más complejo por tantas normas», indica Galindo. A este pequeño inconveniente se suma la dificultad de comprar todo un edificio por un solo propietario y el desalojo de los afectados para poder rehabilitar entero un bloque de pisos. «Habría que flexibilizar y facilitar también esos procesos», señaló el presidente de APCE.

Una idea creativa
Para Angel Serrano, el Gobierno es el primero que tiene que dar ejemplo para implantar iniciativas. Uno de los mayores propietarios de inmuebles es la administración pública, por lo que este directivo plantea una idea más creativa y dinamizadora de la economía que contempla destinar esos incentivos a mejorar esos edificios de oficinas que son propiedad de las diferentes administraciones públicas.

A su juicio, se mejoraría el parque de oficinas en España, cuya calidad es inferior a la de otras ciudades como Londres, París o Berlín. Para conseguir la financiación, este directivo propone que las mimas administraciones vendan esos edificios y se queden como inquilinos. Con una parte del dinero captado, se podría rehabilitar esos mismos inmuebles sin generar gastos extraordinarios.

Este proceso no es una novedad en el mercado. La mayoría de entidades financieras han apostado por esta estrategia y, por el momento, les ha funcionado. «Habría muchos fondos de inversión internacionales interesados en esos edificios, porque la mayoría se sitúan en el centro de las grandes ciudades», explica Serrano, que echa de menos que el Ejecutivo no mantenga un diálogo con aquellos expertos que conocen el pulso del mercado y, en su opinión, podrían echarle un cable a la hora de adoptar medidas para mejorar la situación de mercado inmobiliario español.

Ventajas fiscales
No obstante, ni todo es negro, ni todo es blanco. Según los especialistas consultados por elEconomista, esta medida permitirá aflorar el dinero B que se podría esconder en este sector y recaudar dinero por parte de Hacienda. Para beneficiarte de la rebaja del IVA se tiene que emitir una factura y también el contribuyente debe declarar la obra de mejora en su casa para beneficiarse de la ayuda.

Juanjo que lleva muchos años trabajando en la empresa familiar Alcalá 50, especializada en reformas de edificios, no confía plenamente en que esta medida del Gobierno ayude mucho al sector.

Nueva actividad
Según su experiencia, la mayoría de las personas no tramitan con el arquitecto las obras de sus casa como rehabilitación, sino que poco a poco van sacando licencias, por lo que su empresa no se beneficiaría de esa rebaja del gravamen impositivo. No obstante, a su juicio, el verdadero problema es la falta de financiación bancaria, es decir, las entidades han cortado el grifo para que las familias puedan pedir un préstamo y destinarlo a rehabilitar su vivienda.

Juanjo explica que la empresa de su familia ha trabajado principalmente para las administraciones públicas, en concreto, en inmuebles del Ministerio de Defensa, la Policía o la Guardia Civil, entre otros. Este empresario ha visto con sus propios ojos como muchas promotoras que construían pisos nuevos ahora se dedican a la rehabilitación. Tal es la competencia en los concursos de rehabilitación que sacan las administraciones públicas que se están tirando los precios de las ofertas hasta un 40 por ciento. «O bajan la oferta aunque asuman pérdidas o tienen que cerrar la empresa por falta de actividad», indica este joven madrileño.

Patronal de reformas
Miguel Cuadrupani, socio de la Asociación de Reformistas, conoce muchas reconversiones empresariales para poder sobrevivir. La asociación a la que pertenece acaba de nacer como aquel que dice, pues tiene un año de vida. La idea de esta pequeña patronal es profesionalizar el mundo de las reformas. «No se cuidaban las formas con las facturas cuando se realizaba una obra en una vivienda», indica este directivo, que explica que la asociación quiere regularizar esos aspectos para dar confianza y garantía al cliente. «Hemos marcado unas pautas para trabajar y aquella empresa que se sume a nuestro proyecto deberá respetarlo. Así podremos responder ante los clientes», detalla.

Por el momento, hay seis empresas que se han unido a esta red y cada una de lo más variopinto.

Una de ellas es un fabricante de cocina de Granada. Esta pequeña empresa proveía de material a promociones de obra nueva pero con la crisis desapareció la demanda, así que empezaron a instalar cocinas en viviendas de segunda mano. Cuando los empleados iban a colocar la cocina, muchos clientes le preguntaban si conocían a alguien que también les hiciera una reforma en el baño, explica Miguel.

La Asociación de Reformistas decidió dar formación complementaria a la plantilla de ese fabricante para poder cubrir esa demanda. Un retoque por allí, un retoque por allá y… ¡Voilà! esa pequeña empresa tiene más actividad que antes, explica Miguel, que cada día se levanta para luchar por agrandar esta patronal y mejorar la imagen de la rehabilitación.

El IEF pide que haya ahorro voluntario para la jubilación

El Instituto de la Empresa Familiar (IEF) defiende un sistema de pensiones mixto en el que convivan las jubilaciones públicas actuales con otras modalidades como el ahorro voluntario de los trabajadores, adicional al obligatorio de la Seguridad Social, gestionado por el Estado. Propone, a su vez, retrasar la edad de jubilación hasta los 70 años en algunos sectores y reducir dos puntos la cuota patronal al Seguro.

Las medidas, que se presentaron ayer en rueda de prensa, condicionan la edad de jubilación a la naturaleza de cada sector. De todas formas, el IEF señala que, en la mayoría de los casos, la reforma supondría alargar la vida laboral de los trabajadores.

El IEF, que agrupa casi un cetenar de las mayores compañías familiares, desde Mercadona hasta Osborne; reclama un sistema mixto de ahorro para que los trabajadores puedan destinar de forma voluntaria tres puntos más de su cotización a una «cuenta personal» gestionada por el Gobierno para complementar su futura pensión. Esta cuenta sería como una tercera alternativa aparte de los sistemas públicos y privados (planes y fondos de pensiones).

Otra de las medidas de este plan incluye establecer una edad mínima de prejubilación, así como establecer el total de las aportaciones hechas durante la vida laboral del trabajador como base para el cálculo de la jubilación. También piden que las mutuas gestionen las altas y bajas laborales con el objeto de reducir el absentismo laboral irregular.

Los tipos de hipotecas de VPO se equiparan al mercado libre

El Consejo de Ministros, a iniciativa de la ministra de Vivienda, aprobó el viernes un acuerdo por el que se revisan y modifican los tipos de interés de los préstamos convenidos concedidos en los planes estatales 1998-2001, 2002-2005 y 2005-2008, así como en los programas 1995 y 1998.

Así, todos los tipos de interés de las hipotecas de pisos de protección oficial (VPO) se modifican a la baja, equiparándose de ese modo a la media de lo que aplican bancos y cajas en el mercado libre (ver ilustración), lo que redundará en significativas reducciones de las cuotas a pagar por 640.000 titulares de estos préstamos, tal y como adelantó CincoDías. Dado el sistema de amortización de estos préstamos, el efecto de un descenso de los tipos será más notable cuanto más reciente sea el crédito. Así, para las hipotecas del plan 2002-2005 a quienes les resten 100.000 euros por pagar, la cuota pasará de 593 a 544 euros.

Ley de la Ciencia
En el caso del plan posterior 2005-2008, con 105.000 euros de capital pendiente, el ahorro es mayor al pasar de 550 a 475 euros mensuales. La ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, presentó al Consejo de Ministros un informe según el cual 187.991 jóvenes ya han cobrado la Renta Básica de Emancipación de 210 euros al mes para el pago del alquiler.

Otro de los acuerdos adoptados el viernes por el Consejo de Ministros fue la aprobación del anteproyecto de Ley de la Ciencia que será, junto con la Ley de Economía Sostenible, «clave» para construir un nuevo modelo productivo, más sostenible y estable a largo plazo, según declaró la ministra de Ciencia, Cristina Garmendia.

La ministra explicó que el texto cuenta con un «marcado carácter reformista», ya que modificará 11 leyes. Además, destacó que la norma pretende consolidar a España entre los países con mayor producción científica del mundo (en la actualidad ocupa el noveno lugar) y mejorar su capacidad para transformar ese conocimiento en innovación. Por último, la ley facilitará la participación del sector privado en la investigación.

La mejora en la venta de pisos usados confirma la reactivación del sector

Si los datos del Ministerio de Vivienda sobre el último trimestre arrojaron algo de luz al mercado inmobiliario con la primera subida en las ventas desde finales de 2006, hoy ha sido el Instituto Nacional de Estadística, que ofrece resultados mensuales, quien ha confirmado que el sector ha empezado su reactivación. Según ha publicado el INE, las transacciones de inmuebles han empezado 2010 con un repunte del 2,1% gracias a la recuperación del mercado de segunda mano.
Desde 2008, fecha en la que la oficina de estadística empezó a recoger estos datos coincidiendo con el estallido de la burbuja inmobiliaria, la compraventa de viviendas ha atravesado todo este tiempo en caída libre y ha intentado afrontar la crisis con un descenso de precios del 13%, según el Ministerio. La sobreoferta con más de 700.000 nuevas casas al año, el paro y la falta de financiación motivaron un parón en las operaciones que se ha prolongado hasta ahora. Con más de 38.200 ventas, el pasado enero se sitúa como el mejor mes desde octubre de 2008 y confirma tanto la reactivación que mostraban las estadísticas del departamento que dirige Beatriz Corredor como la mejora de diciembre, cuando según el INE apenas cayeron un 0,3%. Pese a ello, el balance de todo 2009 seguía instalado en las caídas superiores a los dos dígitios que han marcado toda la crisis con un recorte del 25%, hasta las 414.811 operaciones.

En línea con la recuperación en el mercado de hipotecas de enero, el aumento del primer mes de 2010 ha sido posible gracias al alza en un 10,7% de las ventas de vivienda usada con 18.807 operaciones, un máximo de la serie histórica. Frente a esta mejora, las de obra nueva se mantienen a la baja con un descenso del 5,1%, lo que equivale a 19.456 transacciones. En la comparación entre enero y diciembre, las ventas de todo tipo de vivienda crecen un 19% dado que el último mes del año suele ser tradicionalmente malo. Las de segunda mano aumentan con fuerza con un 21,8%, mientras que las nuevas aumentaron un 16,5%.

Por tipo de vivienda, en enero se registraron 34.000 ventas de inmuebles libres, que crecieron un 2,5% en tasa interanual, mientras que tan sólo hubo 4.263 ventas de vivienda protegida, un 0,9% menos, según los datos del INE. El retraso entre esta estadística y la del Ministerio se explica en que la primera recurre a los archivos del Registro de la Propiedad, mientras la segunda se elabora a partir de los movimientos del Colegio del Notariado y el número de operaciones formalizadas en escritura pública.

En cuanto a la comparación intermensual, enero sobre diciembre, la venta de viviendas aumentó un 19%. En concreto, las transacciones de viviendas de segunda mano experimentaron un incremento del 21,8% respecto a diciembre, mientras que las viviendas nuevas aumentaron un 16,5%.

Por comunidades, el 58,3% de las compraventas registradas en enero se han realizado entre Madrid, Andalucía, Cataluña y Valencia. Si se tiene en cuenta el número de operaciones por cada 100.000 habitantes, Cantabria es la mejora parada con 157 por delante de Murcia, donde se vendieron 138.

España, el mejor país como segundo lugar de residencia para los británicos

España continúa liderando el ranking del mejor país como segundo lugar de residencia para los británicos según la encuesta llevada a cabo por Savills International Research y HomeAway Holiday-Rentals en la que han participado 1.200 personas.

Un 70% de los encuestados adquirieron su segunda residencia entre los años 2003 y 2008. Sólo un 2% ha invertido en propiedades fuera de Gran Bretaña en 2009.

La mayoría de los inversores en segunda residencia prefieren hacerlo en países cercanos como España, Francia y Portugal. Estados Unidos y zonas del Caribe ganan peso.

Savills, una de las principales consultoras internacionales de servicios inmobiliarios, y HomeAway Holiday-Rentals, han publicado los resultados de una encuesta llevada a cabo en Internet sobre las preferencias de inversión de los británicos a la hora de adquirir una segunda residencia en el extranjero.

Según se desprende del estudio, los países europeos son la opción preferida para la mayoría de los encuestados; Francia, especialmente el sur, Islas Baleares en España y la zona del Algarve en Portugal concentran las preferencias como lugar ideal para adquirir una segunda residencia. Sin embargo, zonas del sur de Europa como Chipre, Grecia o Turquía junto a países como Estados Unidos o zonas del Caribe, restan progresivo peso a Europa Occidental como destino preferido para los inversores británicos.

El Caribe junto con al sur de África, son zonas especialmente atractivas por las altas rentabilidades que se obtienen del alquiler, junto a periodos vacacionales normalmente más largos. Sin embargo, la cercanía, poco tiempo de viaje; y la preferencia por zonas costeras, continúan primando a la hora de elegir. De esta forma, las zonas de costa de España, Francia, Portugal o Chipre encabezan la lista de las zonas donde más invierten los británicos. Las zonas del interior y rurales, representan opciones poco atractivas para los británicos.

La crisis ralentiza las adquisiciones
A pesar del fuerte crecimiento del mercado de compra de segunda residencia británico -se ha duplicado desde 2001 alcanzando alrededor de 400.000 viviendas-, el actual clima económico ha ralentizado dramáticamente las nuevas adquisiciones; si el 70% de los encuestados aseguraron haber adquirido una propiedad fuera de Reino Unido en el periodo comprendido entre 2003 y 2008, sólo un 2% lo hicieron en 2009.

Si bien los peores efectos de la crisis se hicieron sentir justamente después de la crisis bancaria de Septiembre de 2008, otros factores como la contratación de los viajes internacionales y de la industria turística –ambos con enorme peso en el sector de compra de propiedades en el extranjero-, han incidido en los resultados de todo el 2009.
De igual forma, la debilidad de la libra esterlina en la eurozona ha impactado negativamente en la actividad inversora exterior; la depreciación de la moneda británica ha provocado que las propiedades, se encarezcan más de un tercio respecto a los precios previos a la crisis. Por último y a su vez, la caída de precios de las propiedades ya adquiridas, ha contribuido también a la ralentización del mercado, no sólo en términos de confianza –a los compradores no les gusta ver sus compras depreciadas en valor- sino también, impactando en aquellos que han hipotecado su primera vivienda para financiar la adquirida en el exterior; todo ello en un mercado financiero con importantes restricciones.

Perspectivas para 2010
2010 es probable que sea otro año tranquilo para la inversión en segundas residencias. Será fundamental que el sistema hipotecario mejore antes que los precios se estabilicen y la confianza del consumidor regrese. A pesar del clima económico actual, la confianza del usuario final indica que la inversión inmobiliaria no ha desaparecido, y de hecho para los que tienen capital o financiación tendrán a su favor precios relativamente reducidos para la adquisición de nuevas residencias vacacionales.

El grueso de las ventas en 2010 es probable que esté en puntos específicos como Francia, Portugal y España (principalmente las Islas Baleares). Estos lugares atraen a los inversores con altos ingresos, que no tienen problemas de financiación.

El mercado de alquiler también tendrá indicadores positivos, según la Organización Mundial del Turismo de las Naciones Unidas (UNWTO) prevé un crecimiento de los viajes y el turismo de 3% y 4% este año como consecuencia de la recuperación económica y de la confianza del consumidor.

Charles Weston-Baker, Director del departamento Residencial & Resort Internacional de Savills declara: «En 2010, el mercado de segunda residencia en el extranjero se caracterizará por la liquidez de los compradores que obviamente se beneficiarán de precios muy bajos”.