Se dispara el alquiler de viviendas por habitaciones en Madrid

Madrid acumula 153.101 viviendas vacías, de las que un 39,3% fueron construidas antes de 1960, según el Censo de Edificios y Viviendas 2011 que del Instituto Nacional de Estadística (INE). Un parque inmobiliario antiguo que, pese a contar con inmuebles para entrar a vivir, no termina de ser ocupado.

Los expertos consultados coinciden en señalar el tamaño de la vivienda (normalmente de cuatro o más habitaciones) como la causa principal que imposibilita que los propietarios vendan o alquilen sus inmuebles. «Por esta razón, y por la alta rentabilidad que supone, cada vez son más las personas decididas a alquilar su piso por habitaciones» argumenta Carlos Fernández, secretario del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid (Coapi).

No hay duda. La crisis económica ha levantado un mercado, tradicionalmente copado por estudiantes, pero que ahora también es muy demandado por trabajadores.

Una modalidad de alquiler que ha experimentado un incremento de hasta un 40% en Madrid, según la Asociación Española de Gestión Inmobiliaria (Aegi).

400 euros por habitación
Dolores lo sabe muy bien. Después de 10 años poniendo en venta la vivienda que comparte en propiedad con dos hermanos, decidieron, hartos de no encontrar comprador, encargar a una empresa la gestión del alquiler del piso por habitaciones.

La vivienda, de 100 metros cuadrados, cuatro dormitorios y una localización inmejorable en el barrio de Salamanca, ya no está en venta. Desde 2012 una empresa gestiona el alquiler de cada habitación a un precio único y cerrado de 400 euros.

«Además de conseguir un margen de beneficio superior al del alquiler convencional, hemos podido rentabilizar una vivienda que sólo estaba generando gastos por estar vacía», cuenta satisfecha Dolores.
[Via ElMundo]

La Izquierda Plural alerta de que Ley de Rehabilitación puede generar otra ‘burbuja’

La Izquierda Plural (IU-ICV-CHA) ha presentado una enmienda de totalidad en contra del proyecto de ley de Rehabilitación, regeneración y renovación urbana, alertando de que lo único que busca es «convertir la ciudad en una gigantesca plusvalía latente» al trasladar las herramientas del sector de la construcción al de la renovación, con el riesgo de que se genere una nueva burbuja inmobiliaria.

Según consta en el texto de la enmienda, que recoge Europa Press, «el derecho a la vivienda no puede estar regido exclusivamente por las reglas del mercado», situación que a su juicio se mantiene con esta nueva ley, que «antepone objetivos económicos o ciertos intereses particulares» a lo que debería ser la prioridad de esta política, que es «la mejora de las condiciones de vida de la población y asegurar el derecho de acceso a una vivienda digna».

Así, avisa de que si se mantiene esta situación «puede suceder lo ya ocurrido con la construcción de vivienda nueva: un ciclo expansivo del sector con sustanciosos beneficios, pero con empleo de baja calidad, procesos de exclusión, sobreendeudamiento y precios prohibitivos para la mayoría de la población». Es decir, una nueva ‘burbuja’.

«Ahora que las plusvalías han desaparecido de la actividad de nueva construcción se intenta extender exactamente las mismas herramientas a la ciudad construida, disfrazándolo con palabras como ‘regeneración urbana’. Se está convirtiendo la ciudad en una gigantesca plusvalía latente, que parece que hay que explorar», añade la Izquierda Plural, que reclama una «política integral» que no se centre en «la visión economicista y especulativa».

Con respecto a los contenidos concretos del proyecto, IU-ICV alerta de que se argumente que este proyecto ofrece una herramienta «de gran importancia» para la recuperación económica cuando «no se especifica nada» sobre la existencia de ayudas públicas «accesibles y suficientes» ni sobre el tiempo de cobro de las mismas, algo «preocupante» porque supone que «los recursos van a salir fundamentalmente de los bolsillos de la ciudadanía».

«La ausencia de protagonismo público en la gestión y en la financiación de esta política urbana sólo encuentra su explicación en la pretensión de fiar toda la iniciativa a la promoción privada», teme la Izquierda Plural, que critica en este sentido que el proyecto no incluya las condiciones generales que deben cumplir las empresas rehabilitadoras y constructoras que actúen sobre el medio urbano cuando su eficacia dependerá «en gran medida» de que sean capaces de modernizarse y adaptarse a la nueva situación, especializando a sus trabajadores y estableciendo «unos márgenes acotados de beneficio».

Además, se critica también el «incremento de los deberes de los ciudadanos a través del deber de conservación» mientras se ofrece un «negocio oportuno y voluntario para las empresas», que «podrán forzar a los ciudadanos a realizar a su costa unas obras de importe desproporcionado so pretexto de la propia rehabilitación», e incluso podrá «forzar la venta o sustitución forzosa de los propietarios por imposibilidad» de hacer frente a esta obligación.

De hecho, el nuevo régimen de realojo «no garantiza el propio realojo» y la norma «puede dar lugar a expropiaciones, traslados forzosos, rescisión de contratos de alquiler o disminución de la superficie de vivienda de reposición», lo que podría llegar incluso a suponer «la expulsión de comunidades vulnerables situadas en ámbitos valiosos a otros inmuebles que no se especifican».

«Los efectos perversos de la búsqueda de la rentabilidad inducida a favor del agente rehabilitador en las operaciones de regeneración y rehabilitación urbana pueden aparecer con toda crudeza. Porque la rentabilidad y la viabilidad económica pretende conseguirse sobre la base del incremento indiscriminado de deberes a cargo de los propietarios de viviendas y el cuestionamiento de derechos de realojamiento de sus ocupantes en las actuaciones de rehabilitación o reedificación privadas», reprochan.

Finalmente, la enmienda acusa al Gobierno de pretende «nada más y nada menos» que convertir el espacio público «automática e indiscriminadamente» en «espacio susceptible de ser incorporado a la edificación sin deberes urbanísticos ni cesiones, admitiéndose el aumento indiscriminado de la edificabilidad y la densidad so pretexto de la búsqueda de rentabilidad económica, con sacrificio del interés público urbanístico».

«Los procesos especulativos tienen el terreno abonado», zanja la Izquierda Plural, que pide por ello al Gobierno que busque un «justo equilibrio en la actividad de regeneración entre las vertientes económica, social y medioambiental».
[Via ElMUndo]

El mínimo histórico del euríbor de abril rebajará las hipotecas más de 680 euros

El euríbor a 12 meses concluirá el próximo martes el mes de abril en el 0,53%, un mínimo histórico que permitirá a las familias hipotecadas reducir sus préstamos en aproximadamente 57 euros mensuales, o 684 euros al año.

Tras marcar el pasado viernes un mínimo histórico diario del 0,515%, y a falta de dos sesiones para que concluya el mes, el euríbor marca una media mensual provisional del 0,53%, la más baja de los 14 años que hace que se calcula este indicador, desde 1999.

En ese periodo, el euríbor ha oscilado entre el máximo histórico del 5,393% que alcanzó en julio de 2008, y los mínimos de este año, ya que en marzo cerró en su tasa mensual más baja, 0,545%.

Además, lleva siete meses cotizando por debajo del precio del dinero en la zona del euro, que por mandato del Banco Central Europeo (BCE) es del 0,75%.

Este mes, desde el máximo mensual que marcó el 2 de abril (0,544%) al mínimo histórico diario del viernes 26 (0,515%), el indicador ha perdido tres décimas.

De esta tendencia bajista se beneficiarán las familias que revisen sus hipotecas en mayo, a las que se aplicará la tasa del mes anterior, pues hace un año, en abril de 2012, el euríbor se situó en el 1,368%.

De este modo, una hipoteca media de 150.000 euros con un plazo de amortización de 25 años obtendrá un descuento mensual en su cuota de unos 57 euros mensuales, algo más de 680 al año.

Sin embargo de este descenso sólo se podrán beneficiar aquellos préstamos hipotecarios que no incluyan una cláusula «suelo», que les impide bajar de un determinado porcentaje -que ronda el 3%-.

La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) calcula que en España hay alrededor de cuatro millones de personas en cuyas hipotecas está contenida esta cláusula.

Según un informe presentado por el Banco de España ante el Senado en 2010, aproximadamente un tercio de las hipotecas existentes estaban sujetas a cláusulas que limitan las oscilaciones de los tipos de interés.

El pasado 20 de marzo, el Tribunal Supremo declaró la nulidad de las cláusulas suelo en los casos en que se produzca una falta de transparencia, estimando parcialmente un recurso de casación que presentó la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios y Financieros (Ausbanc) contra una sentencia que avalaba estas cláusulas.

En la evolución del euríbor pesan las subidas o bajadas de tipos de interés en la zona del euro que decide el Banco Central Europeo (BCE), cuyo mandato principal es el control de la inflación, pero que en los últimos años ha procurado mantener bajo el precio del dinero para reactivar la economía de la región.

Al término de la última reunión del consejo de gobierno de la entidad, celebrada el pasado 4 de abril, su presidente, Mario Draghi, dio a entender que está dispuesto a bajar los tipos de interés en caso de que la economía de la zona del euro empeore, razón por la que el euríbor ha evolucionado a la baja en las últimas semanas.

Sin embargo, algunos analistas apuntan que la rebaja de tipos se retrasará hasta junio; en concreto, el informe semanal de perspectivas publicado el viernes por Bank of America Merrill Lynch apuntaba que «un sólo mes de crecimiento débil» no es suficiente para que el BCE se decida a dar el paso.
[Via ElEconomista]

Los rusos las prefieren grandes, nuevas y en Alicante

Las compras de viviendas por parte de extranjeros representan ya el 8,12% del mercado, igual que antes de la crisis.

Las casas a estrenar y de más de 100 metros cuadrados son las preferidas por los demandantes con mayor poder adquisitivo.

Si algo bueno ha deparado la crisis al mercado inmobiliario es que la rebaja de precios es ya tan notoria que hablar de chollo y comprar casa en la misma frase no es ciencia ficción. Esto explica que todas las estadísticas publicadas hasta ahora ratifiquen que han aumentado notablemente los extranjeros que vuelven a elegir España como destino de su residencia de vacaciones.

Los números recopilados por los registradores de la propiedad avalan esta tesis. En 2012, el 8,12% de todas las compraventas de casas fue realizado por extranjeros, con fines turísticos mayoritariamente. Este porcentaje contrasta con el 6,04% de 2011 y, sobre todo, con el exiguo 4,24% de 2009, el peor año de la serie histórica que elabora el Colegio de Registradores de la Propiedad. Así, ese volumen de transacciones efectuadas por ciudadanos foráneos el año pasado supone volver a niveles de 2007.

¿Qué tipo de vivienda adquieren los extranjeros? ¿Varía mucho según la nacionalidad? Las estadísticas en detalle ofrecen algunas pistas.
Los británicos continúan siendo los mayores compradores de casa en España, ya que representan el 16,63% de todas las operaciones, aunque su tendencia es claramente descendente si se compara con el 23,4% de 2010. El segundo y el tercer lugar de la clasificación son los más disputados. A continuación de los británicos se sitúan los franceses, con el 9,96% de las operaciones, casi empatados con los rusos, que en muy poco tiempo se han alzado a la tercera posición, con el 9,62%, desbancando a los otrora todopoderosos alemanes y, lo más importante: subiendo.

100 metros cuadrados o más
Las cifras también revelan los gustos o preferencias de los compradores. Así, mientras en términos agregados pesa más la vivienda usada que la nueva, hay algunas nacionalidades que destacan por decantarse mayoritariamente por casas a estrenar. Se trata de los ciudadanos de los países con mayor poder adquisitivo. Entre ellos están los holandeses (con el 58,61% de las compras de casas nuevas), los rusos (56,82%), suecos (54,69%), belgas (52,96%), noruegos (52,83%) y británicos (52,1%).

En cuanto a la superficie media, también se nota cómo los compradores con más presupuesto optan por comprar casas más grandes, aquellas de más de 100 metros cuadrados. En esa categoría se engloban de nuevo los rusos (con casi el 40% de las operaciones), los holandeses (49,59%), noruegos (43,46%), suizos (43,04%), británicos (38,24%), daneses y alemanes, con algo más del 36%.

Y una vez que ya se conoce cómo son las casas preferidas de los extranjeros que eligen España, falta por saber dónde se ubican esas viviendas. En la clasificación por comunidades autónomas destaca como primer destino Baleares, donde una de cada cuatro casas que se vende en la actualidad es a un extranjero (el 24,95%), seguida de Canarias (22,11%), la Comunidad Valenciana (18,01%), Murcia (11,24%), Cataluña (9,34%) y Andalucía (8,86%). Y por provincias sobresale Alicante, con un 33,39%, seguida de Tenerife, con el 27,19% y Gerona (25,35%).

Con toda esta información disponible, los registradores concluyen que “nunca España ha mostrado una tendencia tan clara a convertirse en destino residencial turístico de ciudadanos extranjeros con vivienda en propiedad”. Y aunque la industria hotelera no oculta su preocupación por este fenómeno, lo cierto es que el hecho de que siga aumentando la entrada de turistas con casa en propiedad también ofrece inmejorables oportunidades económicas y sociales, según animan los expertos.
[Via CincoDias]

El nuevo Plan de Vivienda ‘asume’ las recomendaciones de la Defensora del Pueblo

Niega que la RBE vaya a desaparecer: ‘Los jóvenes tendrá que cambiar de modelo’

La ministra de Fomento, Ana Pastor, ha asegurado que su departamento ha asumido las recomendaciones de la Defensora del Pueblo para facilitar el acceso a una vivienda a los sectores más desfavorecidos haciendo uso, en parte, del ‘stock’ de viviendas protegidas vacías.

Interpelada en el Senado por el portavoz del Grupo Mixto Narvay Quintero, Pastor ha concretado que el Plan Estatal de Vivienda incluye la posibilidad de recalificar viviendas protegidas en venta para su puesta en alquiler.

Además, ha señalado que el plan garantiza, como señalaba la institución, un parque público de viviendas en alquiler con precios máximos por metro cuadrado que son «accesibles», y dispone ayudas al alquiler que subvencionan el 40% de la renta.

‘La RBE sigue viva’
Pastor también ha asegurado recientemente que más de 133.000 personas podrán beneficiarse de la ayuda al alquiler durante este año con la entrada en vigor del nuevo Plan Estatal de Vivienda 2013-2016. En este sentido, ha afirmado que las personas que estaban acogidas a la Renta Básica de Emancipación (RBE) -que desaparece- «van a seguir cobrándola de igual modo». «El mismo día que entra en marcha el nuevo plan de vivienda se tienen que acoger también a la ayuda de alquiler», ha apostillado.

La ministra ha confirmado que al «haber más dinero para financiar podrá haber más ayudas que antes, tanto para los jóvenes como para los ciudadanos en su conjunto», ha incidido. «La renta sigue viva y sigue activa. Lo que tendrán que hacer es el cambio del anterior modelo al nuevo plan», ha agregado, al tiempo que ha añadido que «las cuantías económicas serán «incluso un poco más altas».

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[Via ElMundo]

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El nuevo tratamiento de los deudores hipotecarios en riesgo de exclusión

El tratamiento legal de las deudas hipotecarias cambiará sustancialmente tras la entrada en vigor de la ley de Protección de los Deudores Hipotecarios, de Reestructuración de la Deuda y del Alquiler Social [ Pdf]. La nueva norma no sólo ratifica la suspensión por dos años de los lanzamientos para los casos de especial vulnerabilidad afectados por un proceso de ejecución hipotecaria (en vigor por decreto desde noviembre de 2012) y la creación de un Fondo Social de Viviendas (FSV) para aquellos que ya han sido desahuciados, sino que la reestructuración de las deudas sufre cambios muy importantes.

Las personas en riesgo de exclusión que pueden beneficiarse son aquellas cuyos ingresos familiares no superen tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (Iprem) que son 1.597 euros mensuales. La cantidad sube a cuatro Iprem si hay un discapacitado en la familia y a cinco Iprem si el deudor es discapacitado. También afecta a quienes hayan sufrido un cambio radical de su situación económica o estén en situaciones de vulnerabilidad (familias numerosas, hijos menores de tres años, discapacidad, etc.) o que la cuota hipotecaria supere el 50% de la renta mensual de la unidad familiar.

También existe un baremo sobre el valor de la vivienda y el número de personas que vivan en ella. Así, podrán acogerse deudores de viviendas cuyo valor ascienda hasta 400.000 euros en ciudades de más de un millón de habitantes y de hasta 240.000 euros en ciudades de menos de 100.000 habitantes.

El Ministerio de Economía ha realizado una simulación sobre un deudor hipotecario que sufre la ejecución de su vivienda.

En el cuadro Nº 1 se describen los supuestos económicos. En este caso el Loan to Value (LTV) que es el ratio entre el importe del préstamo hipotecario y el valor de tasación se estima en un 80%. El índice de precios anual es del 4% y el interés legal del 4%. Se supone que el valor de mercado es el 90% del valor de tasación y se consideran unos costes de venta del 15% así como unas costas procesales del 10%.

En el cuadro Nº2 se ven cuáles son las condiciones pactadas originalmente en el préstamo con garantía hipotecaria creado para esta simulación. El deudor desembolsó el 20% del precio del bien -37.500 euros- en efectivo. El crédito es a 30 años y por importe de 150.000 euros. El Ministerio de Economía no ha escogido una de las peores situaciones, como podría ser el caso de un crédito por el 100% o el 110% de la vivienda, que se concedieron bajo el aforismo de que «el ‘ladrillo’ nunca baja».

En el cuadro Nº 3 se aprecian las circunstancias en que se produjo el incumplimiento. El impago se produjo tras satisfacer 72 mensualidades en la fecha teórica 01/07/2013. En el cuadro se resumen los intereses satisfechos (34.006,79) y el pago del principal desembolsado. El capital pendiente de amortización asciende a 132.445,94 euros.

En el cuadro Nº 4 ya se aprecia cómo empezarían a operar las nuevas disposiciones de la Ley de Protección de los Deudores Hipotecarios. Se parte del supuesto de que el proceso de ejecución tarda 24 meses. Si con la normativa anterior los intereses de mora eran del 18,75%, ahora no podrán superar el 12%, o sea tres veces el tipo de interés legal del dinero. Además, el tipo de interés sólo se aplica sobre el principal y no se capitalizan los intereses como se hacía antes (interés sobre el interés acumulado). Esto reduce sustancialmente los intereses acumulados que pasan de 67.117,81 a 45.594,61.

Además, las costas, que antes eran del 15% ya no podrán superar el 5% del importe. Todo esto repercute en que el total de la deuda pendiente sea de 181.662,85 euros y no de 219.430,64, es decir, 37.767,79 euros menos.

En cuanto a la subasta de la vivienda, el precio de salida mínimo ya no es del 60%, sino del 75% del valor de tasación. El valor de adjudicación tampoco puede ser inferior al 70% del precio, cuando antes podía ser del 60%. Si el deudor colabora en el proceso de subasta, facilitando la visita de la vivienda, por ejemplo, se reduce la deuda otro 2%. Esto permite obtener un mejor precio por el bien.

Respecto del capital pendiente de pago, la nueva regla de imputación es la siguiente: primero a intereses pactados, después a capital, después demora y finalmente costas. Se realiza una liquidación al final del procedimiento judicial o extrajudicial.

En el cuadro Nº 5 se ve cuál sería la evolución de la deuda un año después de la subasta del bien. Con la anterior normativa, un deudor que no afronte el pago de su deuda se vería, al cabo de una década, adeudando más de un millón de euros a la entidad acreedora. Con la nueva normativa, esa cantidad no superaría los 157.000 euros.

Además, también opera la llamada segunda oportunidad. El deudor tiene derecho a una quita del 35% si liquida su deuda en los cinco primeros años y del 20% en los 10 primeros años. Además, si el acreedor consigue vender el inmueble, el deudor ejecutado podrá beneficiarse de la mitad de la plusvalía que eventualmente consiga en la reventa.

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[Via ElMundo]

El mercado de la Costa del Sol despegará de nuevo en 2015

El mercado inmobiliario de la Costa del Sol es uno de los más castigados de España, y ha llegado a mínimos históricos en los últimos cinco años. Pero «en los dos o tres próximos años aumentará sensiblemente y, a partir de entonces, se acelerarán las ventas», si la financiación así lo permite. Es la principal conclusión de un estudio realizado por los responsables Eralia, la franquicia de Remax España que cubre la zona.

Según el informe Informe Inmobiliario de la Costa del Sol, las zonas costeras son las que primero notaron el golpe de la crisis, pero también las que primero ejecutaron la rebaja de precios de las viviendas. Unos ajustes que se cifra entre «el 50% y el 75%», convirtiendo la costa andaluza en «el destino con maytor potencial para los norte europeos, así como para personas de todo el mundo», afirma Leonardo Cromstrendt, su responsable.

«Siempre hay una pieza que falta para que el mercado vuelva a esos gloriosos años… Aunque quizá nunca vuelvan… Quizás sea mucho más sano que no vuelvan nunca» , valora Cromstrendt.

La Costa del Sol, desde Benalmádena a Manilva, experimentó un «aumento significativo de transacciones en algunos de sus municipios importantes» en el último trimestre, señala el informe. Las causas: el anuncio de la subida del IVA y el ajuste de precios.

Extranjeros y precios
A estos factores, Remax añade que «en 2012 aumentó un 28% el número de extranjeros que compraron vivienda en España». Así, en Marbella, por ejemplo, se ha pasado de 11 viviendas vendidas por día en 2011 a 14 unidades; en Mijas, de 7,4 a 12,3; y en Manilva de 3,6 a 6,3 casas. Por otro lado, San Roque (Sotogrande) y Benalmádena han sorprendido por sus datos negativos.

El informe concluye que «la demanda sigue aumentando constantemente», pero los compradores emplean entre «18 y 24 meses para decidirse».

En cuanto a los precios, Remax no se ciñe a la Costa del Sol sino a la provincia de Málaga, en informa que casi el 90% de las viviendas vendidas (2.433 unidades) en la zona tenían un precio inferior a 300.000 euros, mientras que sólo 8 casas se vendieron por más de 1,05 millones de euros. De hecho, apenas 29 viviendas se movieron entre los 750.000 y el millón de euros.

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[Via ElMundo]

Hipoteca inversa como alternativa de inversión

El 87% de los mayores de 65 años tiene una vivienda en propiedad. La hipoteca inversa permite hacer líquido este ahorro para completar la pensión y manteniendo la propiedad de la vivienda.

Sin embargo, y a pesar de que pueden constituir una buena alternativa a planes y fondos de pensiones, sigue siendo un producto desconocido, ya que las entidades no lo promocionan a pesar de que para ellas es un producto rentable, sin riesgo de impago y desahucios de las hipotecas tradicionales.

Las ‘hipotecas inversas’ aparecieron en diciembre de 2007 y son créditos con garantía hipotecaria de la vivienda para percibir unas disposiciones a lo largo de la vida del contratante o por un periodo de tiempo determinado. Para poder acceder a ellas hay que tener 65 años y una vivienda en propiedad.

En cuanto a la cantidad mensual que el contratante percibirá del banco o de la entidad aseguradora dependerá de tres factores: la edad, a más años más dinero, ya que el banco calcula que tendrá que abonar el dinero menos meses; el sexo, las mujeres cobran menos porque su esperanza de vida es mayor estadísticamente; y el precio de la vivienda, cuanto más caras, más dinero.

Así, según los cálculos realizados por Óptima Mayores, para un hombre de 70 años con una vivienda valorada en 300.000 euros recibirá una renta de 550 euros mensuales. En el caso de ser mujer, la cantidad bajaría a 479 euros al mes. Si la vivienda es de 300.000 euros y para 80 años, un hombre cobraría 1.030 euros.

Sin embargo, también hay que sumar varios costes, aparte de devolver el capital. Como comisión de apertura; Gastos de gestión: impuestos, notario, gestoría y registro, que serán adelantados por el banco. Aunque cabe destacar que, de tratarse de primera vivienda, la operación queda exenta de IAJD (Impuestos sobre Actos Jurídicos Documentados) y los gastos de notaría y registro son bonificados.

A lo que hay que añadir que los intereses del préstamo, que van desde el 5,30% al 7,00% (es decir, de 5.300 a 7.000 euros de cada 100.000 euros prestados).

Fiscalmente, las rentas obtenidas a través de las hipotecas inversas no tienen ningún efecto en el IRPF porque se trata de disposiciones de una cuenta de crédito y estas no tributan. Los cobros derivados de las rentas vitalicias sí que tributan como renta vitalicia, sometidos a una retención que depende de la edad del titular y el momento que empezó a comprar la renta. Por su parte, en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones el valor de la vivienda se reduce con el crédito consumido.

Por último, la vivienda no se entrega en propiedad al banco, por lo que en el momento del fallecimiento de los titulares de la hipoteca inversa, los herederos tendrán varias opciones, cancelar la deuda, subrogarse a la hipoteca, vender la vivienda y pagar la deuda o bien que el banco ejecute la deuda.
[Via UrbaNoticias]

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Trabajo en colaboración con Imatek.

Todo al minimo detalle

Bankia ya ha recibido 5.000 peticiones por el arbitraje de las preferentes

José Sevilla afirmó ayer que el arbitraje va a beneficiar «a la gran mayoría de los clientes» y auguró que BFA pueda absorber el efecto de esta operación con la generación orgánica de capital, es decir, sin pedir nuevas ayudas».

El director de Presidencia de Bankia informó ayer de los primeros datos sobre el arbitraje de las participaciones preferentes de Bankia, que empezó la semana pasada. «Ya hemos recibido las primeras solicitudes. Ya llevamos registradas más de 5.000 y esperemos que sigan subiendo en los próximos días». Sevilla recordó que el arbitraje está abierto a todos «y va a beneficiar a la gran mayoría de nuestros clientes». El directivo recordó que más del 50% de todos los tenedores de preferentes tienen invertido menos de 10.000 euros. No obstante, se negó a dar previsiones de cuántos podrán ganar el arbitraje.

El banquero recordó que el efecto del arbitraje va a notarse en el capital de BFA, no en él de Bankia. «Bankia queda blindado del efecto del arbitraje», aseguró. «Pensamos que con la capacidad de generación de capital que tiene BFA se pueda absorber este efecto».

Sevilla también intentó quitar hierro a la polémica sobre la presencia de KPMG como asesor de Bankia en el juicio y el hecho de que este asesor es quien filtra las peticiones de arbitraje. «KPMG sólo filtra, no arbitra», explicó. Además, informó que, para evitar cualquier polémica, Bankia no utilizará a KPMG como asesor en otras cuestiones legales.

El número dos de Bankia también afirmó que el arbitraje, que solucionará los problemas de muchos pequeños inversores que se vieron atrapados con este producto, ayudará al banco también a mejorar su negocio, por el clima de opinión alrededor de la entidad que se irá relajando.

Sevilla afirmó que, tras los resultados del primer trimestre, el grupo se siente de poder decir que mantiene el objetivo del plan estratégico de ganar 800 millones este año. El coste del arbitraje irá contra la cuenta de resultados, pero BFA espera una plusvalía de 1.800 millones por el canje de híbridos, que no se han incluido en la previsión. Es decir, que de allí saldrán las compensaciones para los clientes que ganen el arbitraje.

Devolución de las ayudas
Sevilla recordó que el plan estratégico de Bankia prevé que los primeros dividendos se empiecen a pagar en 2015. «Nos haría mucha ilusión poder empezar a devolver las ayudas de esta forma», afirmó el brazo derecho del presidente, José Ignacio Goirigolzarri.

El negocio
El director de Presidencia de Bankia, José Sevilla, insistió en la importancia del acuerdo con los sindicatos para poder seguir adelante con el proceso de reestructuración. En 11 meses se han integrado cuatro de las cajas de ahorros que conformaron originariamente el SIP, destacó Sevilla, quien recordó que Bankia decidió adelantar todos los cierres de oficinas previstas a este año.

En el primer trimestre, ya se han cerrado 197 oficinas, detalló Sevilla, lo que representa el 17% del total. Las redes de Madrid y Valencia, sedes originarias de Caja Madrid y Bancaja, estarán completamente reestructuradas a finales del próximo mes de mayo.

Sevilla explicó que la caída del margen de interés de Bankia (que se situó en 601 millones excluyendo el coste del préstamo subordinado de BFA), se debe al entorno de bajo tipos de interés. El euribor a un año ha estado cayendo a lo largo de todo 2012 «lo que afecta a los ingresos que generamos de nuestra cartera crediticia, ya que no tenemos cláusulas suelo en nuestra cartera hipotecaria», insistió el banquero.

El coste de depósitos del grupo empieza a notar una mejora en el primer trimestre, gracias a que el sector ha rebajado las remuneraciones del pasivo tras la recomendación del Banco de España.

Sevilla admitió que en el próximo trimestre todavía se espera una caída del margen, pero la situación debería empezar a revertir en los meses siguientes, debido a los mayores diferenciales aplicados a las nuevas operaciones, el menor coste de los depósitos, las recompras de instrumentos mayoristas y el menor coste de la financiación mayorista por la apertura de los mercados.

El director de Presidencia también explicó que Bankia espera mantener en los próximos trimestres la tendencia a la reducción de costes que se ha materializado en el primer trimestre, alrededor del 10,7% frente a los tres meses anteriores.

«El año 2012 fue el del saneamiento. Pero ya avisamos que nosotros seguiríamos haciendo provisiones también en 2013 y 2014», recordó Sevilla. En el trimestre, el banco nacionalizado provisionó unos 275 millones. En ese periodo, redujo los activos dudosos en unos 200 millones frente a diciembre, cuando ya había traspasado sus activos tóxicos del ladrillo a la Sareb. Pese a la caída del saldo dudoso, la morosidad repuntó una décima por el descenso del crédito. Las nuevas entradas en mora han sido de unos 700 millones. Las previsiones para el conjunto del año son que la mora suba poco «pero a nadie se nos escapa que pueda haber sustos, como ha ocurrido recientemente», afirmó Sevilla, en clara referencia a la suspensión de pagos de Pescanova.
Con respecto a los pisos de la Sareb que la entidad está comercializando, Sevilla afirmó que todo el proceso en España «se está haciendo a tiempo récord», ya que, por ejemplo, en Irlanda necesitaron un año antes de empezar. Afirmó no tener cifra de cuánto se ha vendido ya, pero admitió que se trata de «una cifra escasa», porque «todavía no estamos en la velocidad de crucero». Recordó que Bankia vendió el año pasado 14.000 pisos, y que «esperamos coger la misma velocidad de crucero».

Sevilla explicó que Bankia tiene un acuerdo con Sareb para financiar los pisos del banco malo que vende a través de su red. Sin embargo, aseguró que el acuerdo sólo garantiza que se ofrezcan las mismas hipotecas que se dan a los clientes, pero no necesariamente las que Bankia dar para vender pisos propios, que es de apenas noventa puntos básicos sobre euribor.

Menos depósitos
El número dos de Bankia explicó que la reducción de los depósitos minoristas en el trimestre se explica, principalmente, por el traspaso del ahorro hacia los fondos de inversión de los clientes que buscan una mayor rentabilidad tras la bajada de los precios pagados por el pasivo en balance. Sin embargo, Sevilla también reconoció que los cierres de oficinas suponen pérdidas de clientes. En total, estos cierres podrían llevar al grupo a una pérdida de cuota de mercado de un punto y medio porcentual.

El resumen que hizo Sevilla de los resultados del trimestre es que «Bankia empieza a normalizar sus resultados en un entorno que no tiene nada de normal», ya que la situación económica de España complica la vida a todas las entidades financieras. Con todo, Sevilla aseguró que «Queda mucho partido por delante» y que Bankia tiene todos los instrumentos para llevar a cabo y cumplir las previsiones de su plan estratégico.

Participaciones
Sevilla confirmó que, para finales de año, Bankia cuenta con haber vendido su filial en Florida, por la que ya ha recibido el interés de varios compradores. La próxima semana, además, completará la venta de su financiera.
De cara al futuro, además, Sevilla admitió que, una vez que BFA haya terminado el proceso de desinversiones, al que, entre otras cosas, le obliga Bruselas, puede tener sentido eliminar la duplicidad con Bankia, para que el banco cotizado se quede como única entidad del grupo.

La situación de la ampliación
El director financiero, Leopoldo Alvear, recordó que, en total, la inyección de capital para BFA será de 24.400 millones, de los que 18.000 millones ya se han inyectado mediante los bonos del MEDE. Quedan pendientes 6.500 millones que llegarán del canje de híbridos. En el caso de Bankia, el banco recibió 4.500 millones por el préstamo subordinado que le dio BFA y 10.700 millones por la emisión de CoCos. Cuando se realice el canje, previsiblemente a finales de mayo, la ampliación de capital permitirá la cancelación de los CoCos, mientras que el canje, que generará 4.800 millones de capital para Bankia, cancelará el préstamo con BFA.

El pasado lunes empezaron a cotizar las acciones de Bankia con el contrasplit y el grupo prevé registrar el folleto de las nuevas acciones entre mañana y pasado. El periodo de oferta del canje debería terminar entre el 10 y el 13 de mayo, así que entre el 21 y el 24 del mismo mes se amortizarán los CoCos y se realizará la adjudicación de las nuevas acciones y el canje. En la última semana de mayo empezarán a cotizar las nuevas acciones.

Tras la ampliación, el 69% del capital de Bankia estará en manos de BFA, y el resto será free-flot, es decir, cotizará libremente en el mercado.
[Via Expansión]

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