Ene
26
Viviendas regaladas en Andalucía: 9.000 casas por 45 euros al mes
Unas 9.000 familias andaluzas que viven de alquiler en viviendas de titularidad de la Junta de Andalucía podrán comprar dichas viviendas con precios que oscilan entre los 30.155 y los 17.648 euros, lo que permitirá abonar a los inquilinos que residen en ellas cuotas hipotecarias que oscilan entre los 45 euros mensuales, para los pisos más caros; y los 28 euros, para los más baratos.
El consejero de Vivienda y Ordenación del Territorio, Juan Espadas, suscribió un convenio con el presidente de Unicaja, Braulio Medel, para hacer posible este programa, que se desarrollará durante 2010 y 2011, por la que Vivienda, a través de la Empresa Pública del Suelo de Andalucía (EPSA), pone a la venta pisos en alquiler pertenecientes al parque público de viviendas de la Junta y que irá dirigida a las familias que las habitan en la actualidad.
Espadas explicó que esta posibilidad se ofrecerá a familias con una serie de requisitos, como tener ingresos que no sean superiores en 2,5 veces el Iprem, esto es, ingresos no superiores a 18.000 euros, y que estén habitando como mínimo cinco años en esa misma vivienda como arrendatarios, hasta un máximo de 20 ó 25 años, con una media de 15 años viviendo en dichas viviendas en régimen de alquiler.
Asimismo, el consejero, quien prevé que este proyecto consiga sus objetivos mucho antes de que acabe 2011 y que precisó que la medida se dirigirá a viviendas con una superficie en torno a 70 metros cuadrados, aclaró que la medida se dirigirá a propietarios «que han acreditado en estos años su nulo riesgo de morosidad al pagar rigurosamente sus cuotas y que tienen perfectamente legitimados sus títulos como arrendatarios».
Ene
26
El presidente de los promotores carga contra los agresivos descuentos de la banca: «No siempre son una buena oportunidad de compra»
El presidente de la patronal de los promotores y constructores de España (APCE), José Manuel Galindo, aseguró hoy que los descuentos en la venta de viviendas que ofrecen los bancos, de hasta el 40%, «no siempre se traducen en buenas oportunidades de compra», porque en ocasiones afectan a productos de menor calidad que otros que están en el ‘stock’ de los promotores con rebajas del 10%.
Además, insistió en que existe una demanda «localizada» que podrá acceder al ‘stock’ de 750.000 viviendas sin vender en manos de los promotores «siempre que haya una cosa que se llama dinero, que se llama crédito, y que está absolutamente seco». Durante el XXVIII Coloquio Nacional de la APCE, titulado ‘La vivienda: Problema y Solución’, Galindo apuntó que «parece mentira» que «todos» los agentes del mercado no sean capaces de hacer coincidir oferta y demanda.
Por su parte, aseguró que los promotores han realizado el ajuste de precios que han podido «dentro de sus límites», cuestión que aprovechó para lanzar otro dardo a la banca añadiendo que las entidades financieras «podrían ayudar» ajustando los márgenes que quedan. En este sentido, advirtió a los promotores de la necesidad de aprender la principal lección que puede extraerse de la crisis, que es la «vulnerabilidad» del sector, su incapacidad para «autorregularse» y su prociclicidad.
Demandas al Gobierno
Por otro lado, Galindo puso de manifiesto la mala situación financiera del sector indicando que el volumen de la deuda por crédito promotor supera los 300.000 millones de euros, lo que supone unos intereses de 15.000 millones de euros. «No necesitamos ayudas directas al sector», indicó para apuntar a renglón seguido que, sin embargo, el pago de esta deuda, con un peso de la producción de 170.000 millones de euros, «es difícil».
Además, pidió al Gobierno que lleve a cabo «medidas estructurales», como son reformar el marco regulatorio del suelo; de la rehabilitación, actividad que en la actualidad «no sería posible» desarrollar a gran escala; y del alquiler, para eliminar «asimetrías» entre las ayudas a propietarios e inquilinos.
Por otro lado, el presidente de la patronal de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) criticó que «se ha instrumentalizado» el discurso sobre vivienda, de forma que las referencias al sector dentro del ámbito político tienen hoy «más motivos partidistas que de interés social». Galindo llamó así a «replantear el discurso sobre la vivienda y recuperar ese fin social que es la generación de hogares».
En cualquier caso, el presidente de los promotores consideró necesario llevar a cabo un cambio de modelo dentro del sector para que sea más sostenible e innovador. «Su importancia es incuestionable. Se tiene que reactivar y tiene que pesar», sentenció.
El Gobierno se defiente
Por su parte, el secretario general de Vivienda, Javier Ramos, que participó en la inauguración en el coloquio, aseguró que el Gobierno «sigue presionando» a las entidades financieras para que cumplan sus compromisos de concesión de créditos convenidos, y señaló que seguirá adoptando las medidas necesarias para absorber el ‘stock’ de los promotores «en función de su interés social».
«Seguimos trabajando en el sector», añadió para concluir que aún hay un «ingente trabajo» por hacer dentro del sector inmobiliario y que éste seguirá siendo uno de los motores de la economía en el momento en el que la actividad se normalice.
Ene
26
Las rebajas también llegan a la vivienda de segunda mano
Las rebajas de enero llegan también a la vivienda usada con la celebración este fin de semana del primer Salón Inmobiliario de Segunda Mano y del 5 al 7 de febrero de la I edición del Salón de la Vivienda Social, Asequible y Sostenible de la Comunidad de Madrid.
El primer Salón Inmobiliario de Segunda Mano, destinado a particulares, comenzó ayer y terminará hoy en el Palacio de Congresos de Madrid, donde se ha concentrado una oferta de 1.000 pisos con un descuento de hasta el 40 por ciento.
El piso más barato registrado cuesta 90.000 euros, mientras que el más caro tiene un precio de venta de 1,7 millones de euros.
Para poner a la venta una vivienda en este salón, su propietario tiene que ser un particular que haya rebajado sus pretensiones de venta entre un 30 y un 40 por ciento desde el precio máximo que tuviera el inmueble en el año 2006.
También se presentarán otros 300 inmuebles pertenecientes a la cartera de varias entidades financieras que se han adherido a la iniciativa.
Los particulares podrán exhibir sus propiedades de forma gratuita, ya que el promotor de la feria, el empresario Eduardo Molet, sólo cobrará comisión a quienes vendan su vivienda durante el certamen.
La celebración de este salón coincide con la campaña de rebajas puesta en marcha por la red de agencias de intermediación inmobiliaria Re/max, que hasta el 28 de febrero ofrece descuentos de entre el 0,8 al 42,5 por ciento.
La mayoría de los inmuebles a la venta son de segunda mano, si bien la bolsa de propiedades de la compañía también incluye vivienda de obra nueva y propiedades de lujo, con precios mínimos de 45.000 euros y máximos de 4 millones.
Por otra parte, el próximo 5 de febrero comenzará la I edición del Salón de la Vivienda Social, Asequible y Sostenible de la Comunidad de Madrid.
Este salón nace con el objetivo de presentar conjuntamente las políticas de vivienda del Ministerio de Vivienda, la Comunidad de Madrid y los ayuntamientos, la oferta de vivienda pública, los planes nacionales, autonómico y municipales de vivienda y las ayudas públicas para el acceso a la vivienda y para la rehabilitación, entre otras cosas.
En el Salón también se podrá encontrar oferta de vivienda protegida y de viviendas realizadas por promotores de vivienda social y gestoras de cooperativas en el conjunto de la Comunidad de Madrid.
Se celebrará del 5 al 7 de febrero en el Pabellón de Convenciones de la Casa de Campo en horario ininterrumpido de 11 a 20 horas.
Ene
26
Resistencia a bajar el precio de la vivienda: «Le sumé 100.000 euros para no perder en la negociación»
¿Realmente han bajado tanto los precios de las casas como dicen? Sí y no. La clave está en la necesidad de liquidez que tengan los propietarios y el tipo de vivienda y zona en la que se encuentre. Según los datos de Idealista.com, a pesar a la coyuntura negativa del mercado inmobiliario, las viviendas tardan en venderse una media de un año.
Pero de la amplia oferta que se encuentra en el portal, cuatro de cada 10.000 llevan entre cinco y ocho años “perennes” entre sus anuncios. Según Idealista.com, el problema a la hora de la venta de estos inmuebles reside en el elevado precio de los mismos, sin embargo, la realidad es que los propietarios de estos pisos y chalets no necesitan el dinero y por eso han preferido mantener el precio al que las sacaron antes del estallido de la crisis.
“Vendemos sin necesidad, la casa tiene un precio en el tramo alto de la zona y determinadas zonas no han bajado”, explica a Cotizalia.com Carlos, propietario de un piso en el barrio de Salamanca que vende por 1.550.000 euros.
Según asegura, “para este nivel de casa no hay crisis ni problemas con los bancos”, sino se vende, argumenta, es por las expectativas de bajadas de precio de los potenciales clientes.
Esta misma opinión la comparte José Luis, dueño de un chalet de 173 metros cuadrados construidos en la zona de Casa de Campo que vende por 1.600.000 euros. “Yo lo que he hecho es sumarle 100.000 euros al precio por lo que la quiero vender para no perder en la negociación, así que no he bajado el precio realmente”.
Caso distinto es el de Javier Rodríguez, que vende un espectacular chalet en la Sierra de Guadarrama por 1.700.000 euros y que, lejos de bajar el precio, lo ha ido subiendo a medida que ha llevado a cabo reformas en la casa. “La media de la zona son 2.000 euros el metro cuadrado, pero en mi caso se pagan también los lujos”.
Por ejemplo, el inmueble tiene una piscina climatizada de 200 metros. “El verdadero comprador es aquel que la vea y se encapriche de ella, al perfil de este tipo de vivienda no le afecta la crisis», asegura.
En este sentido comenta que los que realmente tratan de regatearle el precio son las inmobiliarias que llaman para hacerse cargo de la venta porque en ese margen está su beneficio.
En cualquier caso, el retraso en las ventas de vivienda reside en la forma de búsqueda a través de internet, donde el primer descarte se hace por precio, luego por situación y, finalmente, por la casa en sí.
Así, según explica Idealista.com, el elevado precio de algunos inmuebles “es el principal motivo de la permanencia en la web”. De las 100 casas que más tiempo llevan entre los anunciantes del portal, el 51% tiene un precio superior a la media del resto de su zona y sólo el 15% se anuncian con un descuento superior al 30% respecto a ese precio medio.
Además, en muchos casos, la presentación pasa factura. Son anuncios poco atractivos, sin fotos ni descripciones detalladas de la vivienda.
Ene
26
Las empresas de antivirus alertan a las redes sociales
Los usuarios caen en el 10% de trampas contra webs como Facebook y Tuenti.
Una de las grandes ventajas de las redes sociales como Facebook o Tuenti, la comodidad que siente el internauta al estar entre amigos, puede convertirse también en uno de sus mayores peligros. Lo dicen la mayoría de las empresas de seguridad informática, que alertan de que este año los ciberdelincuentes pondrán en el punto de mira a estas webs.
El año pasado, la compañía Kaspersky registró 43.000 ficheros de malware (programas maliciosos) específicos para las redes sociales. «Estamos seguros de que el 2010 será mayor», afirma Ricardo Hernández, director técnico de la empresa. La distribución se hace a través de mensajes aparentemente inofensivos con enlaces a otras páginas, que son las peligrosas. Una de las amenazas más extendidas en el 2009 fue la de Koobface, un gusano que hacía creer al usuario de Facebook, MySpace y otros sitios que un amigo le había enviado un vídeo. Al intentar verlo, un mensaje pedía actualizar el programa Flash con un troyano oculto. El índice de eficacia de los ataques en el correo electrónico es del 1%, según Hernández, frente al 10% en las redes sociales.
Una vez el ordenador está infectado, las posibilidades son múltiples. Puede haberse descargado un keylogger, programa que reconoce lo que el usuario teclea y se usa para descubrir contraseñas. También puede convertirse en un PC zombi (o bot), controlado por un tercero que lo usa en ataques para colapsar una web.
También puede ocurrir que alguien robe el perfil de otra persona en una red social con el fin de estafar a conocidos a los que explica que está en el extranjero y necesita que le envíen dinero. «Las redes sociales se usan de trampolín para llegar a otros sitios», dice Blas Simarro, de McAfee. «Cuando alguien vulnera tu cuenta, es la punta del iceberg».
DATOS PERSONALES / Luis Corrons, director técnico de Panda Labs, opina que el mayor riesgo está en «la falta de concienciación» sobre datos personales: «Aunque tú estés protegido, si la cuenta de un amigo tuyo se ve comprometida, podrá acceder a la información que tú publiques en tu perfil». Información como el nombre de la mascota y el año de nacimiento que usa el hacker para descubrir contraseñas.
Con 350 millones de usuarios en el mundo, Facebook calcula que un 1% de sus usuarios han tenido fallos de seguridad. Tuenti sufrió el año pasado un ataque en el que centenares de usuarios dieron su contraseña. «En una hora y 10 minutos desactivamos la amenaza», dice un portavoz de la principal red social española.
Los ciberdelincuentes también comercian con ordenadores zombis. «Hay foros de internet en los que se alquilan», dice David Barroso, de s21sec. Sirven para chantajear a una empresa amenazándola con colapsar su web.
Contra los ataques, lo mejor es la cautela. «Nunca hay que fiarse de los correos que pidan contraseñas. Lo mejor es ir a la web original y escribir el usuario y la contraseña como siempre», recomienda Fernando de la Cuadra, de Eset. Aunque es necesario un antivirus, añade, «nunca reemplazará al sentido común».
Ene
26
El 70% de la inversión publicitaria que se recorta en otros medios irá para Internet
A la publicidad le gusta Internet. La red se llevará este año más del 70% de la inversión que los anunciantes recorten de otros medios por la crisis económica, según MediaScope09, un estudio elaborado por Grupo Consultores y recogido por Servimedia.
Las preferencias de los anunciantes han cambiado. De acuerdo con las previsiones de este informe, que ha consultado a los 300 mayores inversores españoles, la inversión publicitaria en 2010 sólo irá al alza en los anuncios de la TDT, en los canales temáticos y en, sobre todo, en Internet. Por otro lado, otros medios que tradicionalmente crecían en volumen de inversión como televisión y radio registrarán números negativos, al igual que gráficos y cine.
Los expertos tienen claro que Internet es el medio «más innovador» en publicidad, según Servimedia. «Internet se ha consolidado como medio. Es uno de los imprescindibles en el ‘mix’ ideal y uno de los que más invierten los grandes anunciantes. Le caracteriza todo lo referente a la innovación y a la creatividad, lo que hace que sea el único medio en alza con una clara tendencia a seguir creciendo y a convertirse en el segundo medio rey (tras la televisión)».
Una gran evolución
Internet ha sido el medio que mejor ha progresado. En 2009 evolucionó mejor que la prensa y las revistas, y por delante de los canales de TDT, de nueva aparición. Los profesionales de las agencias de medios piensan que el ‘mix’ ideal de medios lo engloban la televisión (casi el 90% de los profesionales así lo creen), Internet, prensa de pago y exterior.
Además, los anunciantes prefieren la televisión para comunicar su mensaje, aunque son conscientes de que el cambio llega de la mano de Internet. La prensa gratuita es la que rompe su buena evolución de los últimos años y se une al grupo de medios en los que se prevén caídas de inversión en 2010.
Ene
26
El paro juvenil es «una tragedia social» según el BCE
José Manuel González-Páramo, consejero del BCE, tiene claro cuáles son los dos grandes problemas del mercado laboral español, que se deberían atajar de inmediato: la enorme rigidez salarial y la segmentación.
A su juicio, el abismo que existe entre la protección de los trabajadores fijos y la precariedad de los temporales, que están soportando el gran peso del ajuste, está provocando una verdadera «tragedia social» ya que son los jóvenes los que se están quedando fuera del mercado de trabajo.
En una rueda de prensa en la Fundación de las Cajas de Ahorros, Funcas, el consejero del BCE criticó también la rigidez de los convenios colectivos y de los salarios, que no se adaptan a las circunstancias y las necesidades de las empresas. En su opinión es inexplicable que los salarios en España estén creciendo por encima de la media europea cuando se está destruyendo más empleo que en ningún otro país de la Unión.
Sobre la crisis económica, apuntó que lo peor ha quedado atrás, por los incentivos fiscales y monetarios, pero cualquier complacencia sería «autodestructiva».
Ene
26
Más del 60% de los hogares españoles recortaron sus gastos en 2009
Por la evolución económica
El 60,7% de los hogares españoles redujo sus gastos durante el pasado año debido a la incertidumbre derivada de la elevada tasa de desempleo, al borde del 18%, y la sequía de créditos, una ligera reducción de 1,3 puntos porcentuales con respecto a 2008, según el último Índice de Opinión Pública (IOP) elaborado por Simple Lógica Investigación sobre más de 1.000 casos.
Eso sí, el 38,9% de los hogares se sobrepusieron a las dificultades y desecharon recortar sus gastos para equilibrar las cuentas familiares, a pesar de que aún no se muestran demasiado optimistas.
Pero el impacto de la crisis afectó sobre todo a quienes cuentan con un bajo nivel de estudios. Así, el 67,7% de los hogares en los que priman miembros con estudios primarios o inferiores limitaron sus gastos, mientras que el 50,1% de familias con estudios universitarios se decantó por hacer lo mismo.
Sin embargo, la diferencia se acentúa en función de los ingresos de los hogares, puesto que el 74% de personas con ingresos de hasta 1.000 euros y un 61% de las familias con salarios por encima de los 2.500 euros admite reducir sus gastos.
Por clases sociales, la mitad de la clase alta y media-alta ajustó sus cuentas, porcentaje que se eleva al 63,5% en la clase media y al 63,2% en la baja y media-baja.
Menos previsiones de ahorro
El panorama es algo más halagüeño de cara al ahorro en este año, ya que un 14,9% menos de hogares prevé recortar sus gastos en los próximos meses por la crisis, un 54,8% frente al 69,7% de 2008.
«Estas previsiones nos reflejan una perspectiva más optimista y parecen una constatación de haber sobrepasado el punto de inflexión de mayor incidencia de la crisis en los hogares», subraya la encuesta.
Por regiones, la Comunidad Valenciana lidera el pesimismo de los hogares, con un 71,1% que redujo sus gastos y un 70% que estima que volverá a hacerlo este año.
En conjunto, casi la mitad de los entrevistados asegura haber recortado gastos y prevé que deberán seguir reduciéndolos en los próximos meses, mientras que quienes no han reducido los gastos de sus hogares y tampoco creen que tendrán que ajustarlos alcanza el 29,5%, 11,2 puntos porcentuales más que hace un año.
Ene
26
El número de autónomos extranjeros bajó un 11,8% en 2009
El número de autónomos extranjeros descendió un 11,8 por ciento el año pasado, en comparación con 2008, un retroceso que fue especialmente acusado en el caso de Castilla-La Mancha, con una caída del 27,1 por ciento, y de Aragón y La Rioja, con el 22 por ciento en cada caso.
Según los datos hechos públicos hoy por la Federación de Autónomos ATA, el número de trabajadores autónomos extranjeros en España pasó de los 224.156 de diciembre de 2008 a 197.625 en el mismo mes de 2009.
Una cifra que prácticamente triplica a la registrada en el total del Régimen Especial de Trabajadores Autónomos (RETA), que experimentó un descenso en el número de autónomos del 4,7 por ciento.
Las ciudades de Ceuta y Melilla son las únicas que registraron durante 2009 un crecimiento de autónomos extranjeros, concretamente de un 3,5 por ciento.
En el lado opuesto se situó Castilla-La Mancha, comunidad que lideró la pérdida de empleo autónomo extranjero, con un decrecimiento del 27,1 por ciento, seguida de Aragón y La Rioja, ambas con el 22 por ciento de caída, y Cantabria, con el 21,6 por ciento.
Castilla y León (-18,8 por ciento), Madrid (-15,5 por ciento) y la Comunidad Valenciana (-14,6 por ciento) también se encuentran por encima de la media nacional.
Los menores descensos correspondieron a Murcia (-5,9 por ciento), Extremadura (-1,7 por ciento) y Galicia (-2,2 por ciento).
En términos absolutos, las autonomías con mayores pérdidas de autónomos inmigrantes fueron Madrid (-6.121), Comunidad Valenciana (-4.850), Cataluña (-3.191) y Andalucía (-2.475), que concentraron el 62,7 por ciento de las bajas de trabajadores foráneos.
Baleares (15,3 por ciento), Canarias (14,1 por ciento), Ceuta y Melilla (9,7 por ciento) y Madrid son las comunidades donde el porcentaje de autónomos extranjeros sobre el total de autónomos es mayor.
Frente a esos datos se sitúan Extremadura y Galicia, donde sólo representan el 2,1 por ciento del total de autónomos, así como Asturias (2,5 por ciento) y Castilla y León (2,6 por ciento).
Ene
25
2010 o 2011, ¿cuándo comprar casa?
La ausencia de deducción fiscal a partir de 2011 para las rentas altas juega a favor de adquirir una vivienda este año, salvo que la caída de precios futura lo compense.
La adquisición de una casa es probablemente la decisión financiera más importante en la vida de un ciudadano de a pie y elegir el momento más adecuado para ello es vital. El acierto en la decisión y en los términos de la compra pueden suponer el desahogo para la economía familiar en épocas de incertidumbre, mientras que el error puede acentuar el peligro de caer en problemas de insolvencia impensables en tiempos de bonanza. Y por si la toma de esta decisión no fuera ya complicada, en los próximos meses se van a producir cambios en el mercado inmobiliario que, en cierto sentido, marcan un antes y un después para los posibles compradores.
Según ha previsto el Gobierno, y sin que aún esté aprobado el proyecto, 2010 será el último año en que los nuevos compradores disfruten de la deducción por vivienda habitual, sin duda el beneficio fiscal estrella de la declaración de la renta. Su aplicación dejará de ser universal el próximo año y quienes compren una vivienda en 2011 sólo podrán beneficiarse de ella en su totalidad -el 15% sobre un máximo deducible de 9.015 euros- si su renta es inferior a los 17.000 euros anuales. Para bases imponibles entre los 17.000 y los 24.000 euros, la deducción se reduce de forma progresiva a medida que aumenta el nivel de renta del contribuyente. Así, quienes presenten una base imponible superior a los 24.000 euros -en la actualidad son 320.000 los contribuyentes con rentas superiores a esa cifra y derecho a la deducción- deberán despedirse de los beneficios fiscales por pagar una hipoteca si compran una casa en 2011. Es decir, dejarían de contar con un ahorro de hasta 1.352 euros anuales. En cambio, puesto que la medida no es retroactiva, si adquieren su vivienda este año podrán beneficiarse de la rebaja por amortizar hipoteca durante toda la vida del crédito. El beneficio fiscal no existe para la segunda residencia.
La deducción tiene un peso determinante y su efecto acumulado en el tiempo llega a suavizar en gran medida el pago de los intereses del crédito. Pero no todo es fiscalidad ni mucho menos a la hora de plantearse adquirir una vivienda. El factor realmente decisivo en el momento de la compra -salvando los rigores de la concesión de la hipoteca en el banco- es el precio. Pero este año surge un dilema inevitable: comprar en 2010 para disfrutar de la deducción o retrasar la compra a 2011 con la esperanza de una caída de precios capaz de compensar la ausencia del beneficio fiscal.
A menor importe, más ventaja fiscal
En opinión del Servicio de Estudios de BBVA, lo más probable es que esta duda se resuelva a favor de la adquisición en este año, ante la incertidumbre sobre cuál será la evolución de los precios de la vivienda. La entidad calcula que, cuanto mayor es el plazo de la hipoteca y menor su importe, mayor es el descenso en el precio de compra que sería necesario para llegar a compensar con el paso del tiempo el efecto de la pérdida de la deducción. Para una vivienda de 150.000 euros con una hipoteca a 20 años, la caída esperada del precio en 2011 debería ser del 22% para alcanzar ese punto de equilibrio. Y para una vivienda de 300.000 euros al mismo plazo, bastaría con una caída del 9%. «Las desgravaciones en la compra de vivienda favorecen a los compradores con ingresos más elevados, puesto que esas desgravaciones suelen incorporarse en el precio de oferta de vivienda, generando una subida de los precios que afecta negativamente a los hogares con menos ingresos», añade BBVA.
En definitiva, en una hipoteca a 20 años, el ahorro fiscal puede alcanzar los 27.000 si se apura la deducción al máximo cada año. Así, para contribuyentes con una base imponible superior a los 24.000 euros, la clave para decidir si comprar una vivienda habitual este año o el próximo está en la magnitud de la caída de precios que esperen. Pero, ¿cuánto descenderán en los próximos meses, si es que no han tocado fondo ya?
Incertidumbre sobre los precios
Los últimos datos del Ministerio de la Vivienda ya muestran ligeros aumentos de precios en el último trimestre del año en 20 provincias. En términos generales, los precios cayeron tan sólo el 0,6% en el cuarto trimestre de 2009, que se cierra con un descenso anual del 6,3%. Pero, según apunta José García Montalvo, catedrático de economía de la Universidad Pompeu Fabra, se trata de cifras que recogen precios de tasación y no los precios reales de compra y venta de vivienda. «No sabemos cuánto están bajando los precios, a qué velocidad. Aunque sí está claro a dónde tienen que llegar», añade. En su opinión, un ajuste saludable entre los precios máximos de los años del boom y los mínimos del ciclo debe rondar el 40% y el recorrido hecho hasta ahora apenas ha sido de un descenso de entre el 12% y el 15%.
Para Aguirre Newman, el ajuste del precio medio de las viviendas aún no ha concluido y debería recortarse en un 27% adicional de media para situar la tasa de esfuerzo de los hogares españoles en el 30%, precisamente el límite de endeudamiento recomendable para poder obtener una hipoteca. La consultora apunta que sólo las provincias de Palencia y Soria muestran una tasa de esfuerzo media inferior al 30%, es decir, sus habitantes no dedican a la hipoteca más de un tercio de sus ingresos.
Los expertos recuerdan que el potencial de recorte de los precios de la vivienda es mayor cuanto más elevado es el exceso de oferta. Y las provincias donde ese excedente es más alto en relación con su población -y por tanto con la demanda estructural de vivienda- son Toledo, Castellón y La Rioja, según Aguirre Newman. En cambio, Barcelona y Madrid están en los últimos puestos de este ranking.
«La caída de precios en los centros urbanos de ciudades como Madrid está tocando fondo», advierte Nicolás Llari de Sangenís, director de residencial y servicios para entidades financieras de la consultora inmobiliaria CB Richard Ellis. Llari considera que, en líneas generales, los precios deberían caer el 2011 entre el 8% y el 10%, si bien ya hay lugares en que se están recuperando, como zonas residenciales del norte de Madrid, y otras en que deberán descender de forma más acusada, como áreas de segunda residencia en la costa de Murcia.
En su opinión, la intensidad del recorte adicional que deberían registrar los precios de la vivienda estará condicionada en gran medida por la banca y por la velocidad a la que necesite vender los inmuebles que posee en balance. CB Richard Ellis calcula que la banca española duplicará en 2010 el stock de viviendas en balance, al tiempo que prevé que el 40% de las casas disponibles para la venta a finales de este año estarán en manos de las entidades financieras. «Los descuentos que están aplicando los bancos en la venta de sus viviendas en balance no son el mejor indicador. A menudo están alineados con los precios de mercado o incluso por encima», explica Nicolás Llari de Sangenís. En este sentido, Fernando Encinar, director del servicio de estudios de Idealista.com, señala que «un descuento sobre el precio al que se tasó la vivienda en 2007, en lo más alto del ciclo, no es un buen descuento». Fuentes del sector bancario replican que los precios a los que la banca está vendiendo sus inmuebles ya están muy ajustados. «Es difícil que bajen mucho más. El ajuste de precios importante ya se ha producido, lo que hace más atractivo comprar en 2010 para aprovechar la deducción», recomiendan en un banco.
La hipoteca, la clave
Pero ni el cambio fiscal ni el aumento del IVA a partir de julio del 7% al 8% para la vivienda nueva serán determinantes. «La clave está en si el banco te da la hipoteca o no», afirma Encinar.
El reducido nivel de los tipos de interés actuales bien puede ser un argumento a favor para firmar una hipoteca este año y no el que viene, cuando el euríbor ya haya retomado la senda alcista. Sin embargo, la banca no calcula la capacidad de pago de sus clientes a los tipos actuales sino a un interés muy superior, de entre el 4% y el 5%, según reconocen en el sector. «Las actuales condiciones de financiación -por el 80% del valor de tasación y un esfuerzo del 30% de la renta- no van a cambiar en los próximos meses», apunta un ejecutivo bancario.
La expectativa de una mayor flexibilidad en la concesión de créditos en 2011 no juega por tanto a favor de retrasar la compra, más aún cuando el contexto económico augura elevadas tasas de desempleo en los próximos meses. De hecho, a igual salario e idénticas condiciones de financiación, la rebaja del precio de la vivienda se traducirá en 2011 en la posibilidad de comprar una casa más grande con la misma capacidad de pago. Además, frente a la ventaja de adquirir vivienda este año, la ausencia de deducción para quienes compren casa en 2011 -y base imponible superior a 24.000 euros- significará contar con 112 euros menos al mes para pagar la hipoteca, lo que rebajará necesariamente sus ambiciones a la hora de negociar con el banco. Si antes la deducción servía para aspirar a una casa más cara, su ausencia obligará a conformarse con una algo más barata.
