¿Harto de su hipoteca con suelo? Busque los créditos ‘cambio de banco’

Con el euribor más bajo de la historia, resulta sangrante la cláusula ‘suelo’, que puede encarecer algunas hipotecas hasta en 3.000 euros al año; la buena noticia es que hay préstamos ‘cambio de banco’ en el entorno de euribor más 0,3 por ciento.

¿Que su hipoteca tiene suelo? ¡Pues cámbiase a iBanesto!, reza la cuña publicitaria. Esta entidad online es una de las que se ha posicionado en el segmento de los préstamos de subrogación, aquéllos que ofrecen un tipo de interés más reducido por cambio de banco. Hace unos días, Barclays anunció una nueva hipoteca de este tipo a euribor más 0,33 por ciento, que asume todos los gastos del cambio hasta 3.000 euros. Se suma a las que hay en el mercado de Uno-e, al 0,29 por ciento y de OpenBank, al 0,38 por ciento, que en ambos casos no corren con los gastos del cambio (notario, registrador, tasación, gestor, gastos bancarios e impuestos) que pueden ascender a unos 700 euros con un importe pendiente de 150.000 euros.

A pesar de todo, cambiar de hipoteca compensa en cualquier caso si se tiene la tan vituperada cláusula suelo, que está otra vez de actualidad. De nuevo, a las numerosas denuncias interpuestas por los usuarios de banca, se suma ahora una petición de la asociación Adicae a los diputados del Congreso para que legislen en contra de esta condición que incluyen algunos contratos hipotecarios que hasta ahora sólo puede ser considerada «abusiva» que no «ilegal». Y es que, recordemos, consiste en que la entidad fija un tipo de interés mínimo (y otro máximo) por debajo del cual no puede quedar el que se cobra al cliente, por mucho que el euribor baje de ese límite. Algo que puede resultar sangrante en momentos como el actual con un indicador en mínimos históricos (febrero cerró al 1,225 por ciento de media).

La cláusula suelo encarece las hipotecas de media unos 2.000 euros, según el dato calculado por la organización de consumidores Facua, que ha observado límites a la bajada del tipo de interés de entre el 1,25 al 4,95 por ciento. Si tomamos como referencia el euribor del febrero y lo sumamos a un diferencial medio del 0,75, nos sale un 1,9 por ciento, nada menos que hasta 3 puntos porcentuales de diferencia. Lo que puede privar al cliente de una rebaja en su cuota mensual de hasta 280 euros, más de 3.000 euros al año.

¿Qué hacer ante esto? Si su hipoteca tiene un mínimo de cinco años de vida, la puede subrogar. Y si un tribunal declara abusiva la cláusula, solicitar la devolución de los intereses.

Montilla vaticina que Catalunya saldrá antes de la crisis que el resto España

El presidente de la Generalitat, José Montilla, ha asegurado hoy que Catalunya saldrá antes de la crisis que el resto de España por su capacidad emprendedora, por la fortaleza de su industria y por el consenso que hay en el país.

Montilla ha participado este mediodía como primer secretario del PSC en la ‘calçotada’ anual que los socialistas catalanes celebran en Sant Joan Despí (Baix Llobregat), donde ha estado acompañado por el alcalde de esta localidad, Antonio Poveda.

Ante las más de 700 personas que se han reunido en el polideportivo Francesc Calvet, Montilla ha asegurado que «tenemos que luchar contra una crisis que es muy dura pero de la que ya hay signos de mejora porque se crean nuevas empresas y porque el comercio repunta, aunque el paro todavía tardará en mejorar».

Las diferencias de Cataluña
El primer secretario del PSC ha asegurado que la lucha contra la crisis es diferente en el resto de España que en Catalunya y ha vaticinado que «Catalunya saldrá antes de la crisis por su dinamismo, porque tiene una industria propia y competitiva, porque es el origen del mayor número de importaciones de España y porque tiene ciudades como por ejemplo Barcelona que son referencia mundial por su capacidad emprendedora». «Por todo ello saldremos antes de la crisis», ha enfatizado Montilla.

El líder de los socialistas catalanes también ha señalado el acuerdo con los agentes sociales como un elemento fundamental para salir de la crisis y minimizar sus efectos.

«La que nos viene es gorda. Vamos a pagar no haber sido productivos»

-El presidente de Mercadona, Juan Roig, es optimista, pero lo justo. Ayer presentó el balance de su empresa y, pese a que a él no le ha ido nada mal este año -270 millones de beneficios- vaticina malos tiempos para la economía. El empresario se une así a esa corriente de opinión que considera que lo peor aún está por llegar. «La que nos viene es gorda. No me gustaría acertar, pero los próximos años serán muy duros. Vamos a pagar el no haber sido productivos».

Ahí radica, dice, la clave para salir de la crisis, hay que trabajar más y mejor si queremos recuperar el nivel de vida al que nos hemos acostumbrado. De lo contrario, «África volverá a empezar en los Pirineos». La salida pues, no pasa por las injerencias estatales «¿Cómo pueden ayudar los poderes públicos?», le preguntaron. «Estándose quietos», dijo a modo de «broma» para a continuación renegar de las ayudas estatales. «No creo en las subvenciones».
La filosofía Roig les ha permitido aumentar las ventas un uno por ciento (15.505 millones), pero ha conseguido un 16 por ciento menos de beneficio que el año anterior. Con todo, las ganancias de 270 millones superan en 110 las previsiones iniciales.

Malvendido por divorcio

«Oportunidad. Urge venta de vivienda por divorcio», «¡Piso chollo por divorcio!», «Vendo mi piso por lo que me queda de hipoteca. Urge, divorcio»… Los reclamos de este tipo se multiplican en los foros y páginas de anuncios de internet. Liquidar la vivienda conyugal tras el divorcio nunca fue fácil y con la crisis arreciando la economía familiar, menos aún. «El uso de la vivienda es uno de los problemas más complicados de la crisis matrimonial», confirma el abogado Luis Zarraluqui, presidente del bufete Zarraluqui Abogados de Familia.

Madrid, estudio de 60 metros cuadrados, con baño y cocina reformados, en la zona de Pío XII. Antes: 230.000 euros. Ahora: 210.000. «Estoy en trámites de divorcio y necesito vender el piso ya… Mira que es una rebaja considerable, una oportunidad única…». Rebaja de 20.000 euros y bajando, porque la negociación prospera: «Me corre prisa vender. Si quiere, cuando venga a verlo vemos a ver qué se puede hacer…», el vendedor cede.

Los abogados matrimonialistas alertan de que muchas parejas se ven obligadas a malvender sus propiedades cuando deciden divorciarse. «Con buena voluntad, antes, se acordaba la venta de la vivienda. Ahora no es posible porque la situación no es favorable», reflexiona Zarraluqui.

‘La gente ahora se lo piensa antes de divorciarse’
«Ahora que no hay seguridad económica y la crisis inmobiliaria es grave, la gente se lo piensa dos veces antes de divorciarse», argumenta Patricia Alzate, abogada y doctora en Derecho de la Familia. «He atendido a personas en proceso de divorcio que te preguntan qué va a pasar con su vivienda y, al explicarles la situación actual, han decidido posponer el divorcio», agrega África Viciana, de Despacho de Familia.
Durante los tres primeros trimestres de 2009 se produjeron en España 89.883 divorcios, separaciones y nulidades matrimoniales. Cuando la pareja que se rompe tiene hijos en común, la cosa empeora. La normativa vigente -Ley del Divorcio de 1981- contempla que el progenitor al que le sea otorgada la guardia y custodia de los hijos ha de disfrutar de la vivienda matrimonial hasta que los hijos sean independientes económicamente, aunque ésta pertenezca al otro cónyuge. En la mayoría de los casos es el hombre el que tiene que hacer las maletas.

Francisco Rodríguez se separó en 1999 y desde entonces paga el 50% de la hipoteca del piso en el que convivía con su ex mujer y su hija. Durante cuatro años aportó incluso el 100% de la hipoteca. Estuvo hasta 2006 viviendo de alquiler, hasta que se fue a casa de sus padres para tres meses. Lleva allí cuatro años. «Llega el día 5 de cada mes y estoy a dos velas», se lamenta Paco, que, como director de la Asociación de Padres y Madres en Acción, trabaja para que los políticos se hagan cargo de la delicada situación en la que se encuentran muchos divorciados.

‘Pido una ayuda similar a la RBE’
Alfonso, de 46 años, aún está en trámites de divorcio. Tiene trabajo pero en poco tiempo tendrá que salir de su casa para irse a vivir a un piso compartido, pagar la manutención de su hijo y hacerse cargo del 50% de la hipoteca del piso matrimonial. Una situación económica que aún no se ha planteado, pero que ya le trae numerosos quebraderos de cabeza. «Sólo pido que para los divorciados se contemplen una serie de ayudas similares a las de la Renta Básica de Emancipación», comenta.
Patricia Alzate todavía recuerda asombrada el día en el que a su despacho acudió una pareja pidiéndole que el convenio regulador del divorcio incluyera seguir compartiendo la vivienda marital. Ha podido atender 12 casos de este tipo. «Es una situación extrema de carácter transitorio», dice la abogada. «Son en su mayoría gente joven que está desesperada porque no ha podido vender su piso o porque aún lo tienen hipotecado», aclara.

Isidro Niñerola, presidente de la Asociación Española de Abogados de Familia (AEAFA), apunta que ésta es una tendencia residual, nada recomendable. «Hemos observado tiempos distintos en la liquidación del patrimonio. Antes se vendía en cuatro o cinco meses y ahora en un año o más, si es que llega a venderse», asegura. La convivencia de los ex cónyuges es una situación puente que no suele extenderse más de seis meses. Y siempre el punto y final es hundir el precio del piso hasta límites insospechados. «Así, los pisos se venden solos», se lamenta un divorciado.

El número de viviendas compradas por extranjeros en Andalucía cae en 2009 un 32,8 hasta 4.813 transacciones

El número de viviendas compradas por extranjeros residentes descendió un 32,8 por ciento, en todo el año 2009, pasando de las 7.169 transacciones realizadas en 2008 a las 4.813 operaciones realizadas el pasado año.

Según datos del Ministerio de Vivienda, consultados por Europa Press, de las 4.813 transacciones realizadas por trabajadores residentes, 4.714 eran viviendas libres y 99 fueron viviendas protegidas.

Por provincias, todas las zonas registraron un descenso en las transacciones de viviendas adquiridas por extranjeros residentes. Así, Málaga fue la que registró más viviendas vendidas a extranjeros, con 3.112 viviendas en 2009, un 25,6 por ciento menos que en 2008; en Almería se vendieron 577 viviendas, un 41,8 por ciento menos; en Cádiz, 382 viviendas vendidas a extranjeros, un 21,5 por ciento menos que en 2008; y en Granada, 374 viviendas, un 34,9 por ciento menos.

En Sevilla se vendieron 151 viviendas a extranjeros residentes en la provincia, lo que supuso una importante bajada, del 61,6 por ciento en relación con el conjunto de 2008; en Huelva se vendieron este año 103 viviendas a extranjeros residentes, un 61,1 por ciento menos que en 2008; en Jaén se vendieron 61 viviendas, un 62,5 por ciento menos que en 2008; y en Córdoba apenas se vendieron 53 viviendas, un 50,4 por ciento menos que el año anterior.

«La actividad inmobiliaria será más profesional tras la crisis»

De la crisis emergerá una clase inmobiliaria «prudente, sólida y profesional», que trabajará con más recursos propios, pero que generará menos empleo, según Enrique Lacalle, presidente del salón Low Cost Madrid que se celebrará del 12 al 14 de marzo en el Pabellón de la Pipa de la Casa de Campo. Lacalle explicó que la situación actual es producto de todos -inmobiliarios y banca- y que el «stock» que almacena el sector financiero tiene su origen en los numerosos impagos motivados por la pésima coyuntura económica.

Lacalle aseguró que un «boom» como el que atravesamos no se repetirá nunca más y que «España se convertirá, nuevamente y poco a poco, en un país para comprar y luego obtener rentabilidad», al tiempo que recordó la no muy lejana posición de privilegio que el negocio inmobiliario español ocupaba en el mundo. «En el momento en que mejore la construcción y la promoción, mejoraremos todos», apostilló Lacalle. El salón puede contribuir a que el sector pueda dar salida a un «stock» difícil de colocar. «Nosotros buscamos compradores y oportunidades de inversión internacionales para invertir fuera», concretó el presidente. Será posible encontrar un poco de todo, aunque principalmente «inmuebles que a la gente le cuesta colocar», sobre todo de la costa española y de la periferia de Madrid.

El plan antifraude abandona el ladrillo para centrarse en la elusión del pago de cotizaciones

Salgado promoverá bases de datos conjuntas en Hacienda y la Seguridad Social para atajar la «economía irregular y el trabajo no declarado» El fin del boom inmobiliario, sector que ha centrado la atención de los inspectores fiscales en los últimos años, ha llevado al Ministerio de Economía a crear un nuevo plan antifraude que pondrá la lupa sobre la economía sumergida y las empresas que emplean a trabajadores sin pagar las cotizaciones sociales.
El sector inmobiliario ya no es lo que era. Ello lo saben no sólo los promotores, sino también la Inspección de Hacienda, que en los últimos cinco años logró importantes ingresos al fijar su atención en un sector que, por su enorme peso en la economía, atraía a evasores y defraudadores. Ahora, la prioridad ha cambiado. La vicepresidenta económica, Elena Salgado, presentó el viernes un nuevo plan para «dar respuesta a los cambios en la tipología del fraude a consecuencia de la crisis económica» y que se centrará en la «economía irregular y el trabajo no declarado».

Los expertos llevaban tiempo alertando que las diferencias entre las cifras de paro registrado que elabora el Ministerio de Trabajo y la Encuesta de Población Activa (EPA) indican que existe una bolsa de trabajadores que figuran como parados y que, incluso, cobran prestaciones por desempleo. Atajar ese fraude será ahora una prioridad. Por otra parte, fuentes de la Agencia Tributaria indicaron que Hacienda extremará la vigilancia para detectar falsos autónomos, es decir, aquellos trabajadores por cuenta ajena que no figuran como tales. Con ello, los empresarios logran sortear el pago a la Seguridad Social. Por un trabajador con un salario medio de 21.000 euros, la empresa paga más de 6.500 euros en cotizaciones. Además, el bautizado como Plan Integral de Prevención y Corrección del Fraude Fiscal, Laboral y a la Seguridad Social -que permitirá ingresar 1.000 millones en 2013 según las previsiones del Gobierno- se fijará en el sector agrícola estacional para evitar engaños en la contratación de temporeros. Por otra parte, se extremará el control sobre el sistema de módulos -mecanismo por el que tributan los autónomos y pequeños comercios- y donde, según los inspectores de Hacienda, el fraude fiscal es notable y difícil de detectar.

Para cumplir estos objetivos, el Gobierno establecerá una mayor colaboración entre la inspección fiscal y laboral, que permitirá que ambos departamentos tengan acceso directo a las bases de datos de Hacienda y de la Seguridad Social. También se creará una Comisión Mixta entre ambas administraciones para coordinar las operaciones en expedientes especialmente relevantes y en procesos concursales. En cualquier caso, el nuevo plan no viene a sustituir el actual, que permitió ingresar 35.000 millones desde que entró en vigor en 2005, sino que será un complemento.

Los funcionarios de Hacienda acogieron las nuevas medidas con escepticismo. «No sabemos cómo lucharemos contra la economía sumergida si no tenemos ni un portátil», aseguró Francisco de la Torre, portavoz de la Organización de Inspectores de Hacienda, que reclama más medios para atajar el fraude fiscal. El Sindicato de Técnicos del Ministerio de Hacienda concluyeron que el plan era poco ambicioso.

Las comisiones, la segunda fuente de ingresos de las entidades bancarias

Advierte de que el alza del precio del petróleo supone uno de los principales riesgos para la recuperación.

Las comisiones siguieron siendo una importante fuente de ingresos para el sector financiero en España en 2009, concretamente la segunda después de los intereses, ya que a pesar de que su peso medio disminuyó, todavía representaron el 25% del margen bruto de las cuentas de la banca.
Ésta es la principal conclusión que se extrae del artículo sobre la evolución de las comisiones de servicios bancarios incluido en el último Boletín Económico del Banco de España, publicado ayer, cuyos autores destacan la relevancia de su seguimiento para evaluar la rentabilidad, así como los niveles de eficiencia y competencia, del sector bancario.
Por otra parte, el Banco de España considera que los primeros datos de 2010 correspondientes al consumo privado no permiten atisbar una recuperación económica para los primeros compases del ejercicio. «Los indicadores referidos al consumo privado dan señales dispares en cuanto al comportamiento de esta variable al inicio del año», sostiene el organismo regulador. Asimismo, el Banco de España maneja un modelo de simulación de precios del crudo en el que se aprecia que este producto se encarecerá un 2% anual, y advierte de los altos riesgos de volatilidad y las fuertes fluctuaciones asociados al mismo. Además, recuerda que las subidas en los precios del crudo generan presiones inflacionistas que «tarde o temprano» obligan a los bancos centrales a endurecer la política monetaria, y advierte de que «en la coyuntura actual se considera que una subida del precio del petróleo es uno de los principales factores de riesgo para la recuperación económica mundial».
Al Banco de España le preocupa además los parados de larga duración. Por ello, en su último boletín económico urge a hacer los «mayores esfuerzos» para que el mercado laboral «reabsorba» cuanto antes «el elevado stock» de nuevos parados originado desde el inicio de la crisis con el fin de evitar un repunte del paro entre las personas que llevan más de un año en situación de desempleo.
Por otro lado la institución financiera prevé que la tasa de dependencia se «duplique» hasta 2050, generando una «fuerte presión al alza» sobre el gasto en pensiones y sanidad, y anticipa las posibles consecuencias que tendrá sobre las cuentas públicas. Como nota positiva el Banco de España respalda la negociación colectiva alcanzada el pasado febrero al permitir acompasar en mayor medida el crecimiento de los salarios con la evolución de la actividad económica.

Vender un piso en 48 horas

Poner un precio alto y alejado del mercado, mostrar prisa por deshacerse de la vivienda o no dejarse asesorar por un profesional, son errores habituales que arruinan una venta.
Cuesta creerlo, pero en 48 horas se ha vendido esta vivienda de tres dormitorios y 148 metros construidos en la urbanización Los Juncos 2, con piscina y pádel, en la localidad madrileña de Las Rozas. El precio ha sido clave para conseguir una venta en tiempo récord: la vivienda costaba 518.000 más IVA y se ha vendido por 399.000 más IVA, un 23% menos. «El comprador llevaba dos años buscando, acudió a una feria inmobiliaria solicitando información de viviendas en Sanchinarro, pero al ver la oferta que le hicimos, se fue directamente a la promoción, volvió al día siguiente y señalizó la vivienda», señala Eduardo Bustamante, el asesor inmobiliario de Gilmar encargado de la venta.
El contrapunto. En la calle de O’Donnell, número 25, hay una vivienda de 165 metros cuadrados que lleva cinco años sin venderse. Forma parte de un edificio singular y además está reformada, pero ni con ésas encuentra comprador. La agencia inmobiliaria encargada de su comercialización lo tiene claro: «Estamos seguros de que es por el precio; hemos hablado con la propietaria, pero no le interesa vender por menos».

El piso se comercializa por 1.080.000 euros, es decir, 6.545 euros por metro cuadrado. Su precio real, el de mercado, es de 796.000 euros, según la estimación de valor realizada por Tasaciones Hipotecaria AVM, del grupo BNP Paribas Real Estate.

Los mismos cinco años lleva en venta un chalé singular de 1.500 metros construidos y parcela de cuatro hectáreas premiado por su diseño arquitectónico en la isla canaria de El Hierro. «La casa está ubicada en un enclave privilegiado, con vistas al océano y las ballenas. En los sótanos se encuentra un tubo volcánico que desciende hasta el mar por un recorrido de 250 metros. En realidad es una casa cueva, ya que las paredes de la vivienda principal son de roca», señala su propietario Rafael.

Su precio es de 20 millones de euros. «No lo vamos a bajar; probablemente lo subamos para convertirla en una de las propiedades más exclusivas de Europa», dice Rafael.

Lo va a tener complicado. «El inmueble se encuentra fuera de mercado, y la oferta de precio no está en proporción al de otras viviendas», señala un tasador de BNP Paribas Real Estate. Además, no hay demanda y es la isla peor comunicada. Su precio razonable estaría entre 4 y 4,5 millones de euros.

¿Por qué no se venden las viviendas? No todo es culpa de la crisis y del parón del mercado. Si quiere desprenderse de su casa de forma rápida y con las mejores condiciones, sepa que hay una serie de errores que se repiten una y otra vez y que acaban arruinando la venta. Una oportunidad perdida ahora que el fin de las deducciones fiscales y el descenso de los precios parecen animar de nuevo las ventas, según los expertos.

El error principal es el precio. «Conviene ser realista y poner un precio que permita la venta en el menor tiempo posible. Cuanto más tiempo tarde en venderse, menos valor tendrá su vivienda», señala Manuel Caraballo, economista de Izadi AG Consultores. Tampoco sirve pensar que siempre hay tiempo para bajar el precio.

Sin prisa
«Esta mentalidad corresponde a un mercado alcista propio de hace año y medio o dos años. Poner un precio demasiado alto lleva a la exclusión», prosigue Caraballo. Además, la máxima eficacia de las gestiones publicitarias se produce en los primeros 15 días, según Jorge Torrent, responsable de formación de Look & Find.

Muchos propietarios son conscientes de que su vivienda es más cara que las de alrededor, pero se niegan en rotundo a rebajar el precio. Son todos aquellos que no tienen ni necesidad ni auténtica prisa por vender. «Ponen su casa a la venta por si aparece algún cliente despistado; cliente que perdería el despiste en el momento que pidiera una hipoteca en su banco», señala Mario Yebri, agente asociado de la agencia Re/Max Medianías.

Carlos es el dueño de un piso de 155 metros cuadrados en la calle de Recoletos, en el madrileño barrio de Salamanca. Cuesta 1.550.000 euros, y tampoco piensa bajar el precio. «No tenemos necesidad de vender la casa, la hemos mantenido porque sólo la venderíamos por ese importe. A la gente le encanta la vivienda, pero el precio y un único dormitorio son un handicap». Javier también sabe que su chalé en Guadarrama está por encima del precio medio de la zona, pero «no lo vamos a bajar». «La casa se ha ido mejorando cada año -tiene piscina climatizada, siete baños…- y por ello ha subido el precio», indica.

Pero, entonces, ¿cuánto cuesta mi casa? La volatilidad actual del mercado complica la tarea y ya no sirve poner la misma cantidad a la que vendió el vecino hace unos meses o un par de años. Mucho menos subir el precio porque «mi piso está mejor situado y es más luminoso». «Ya decía Antonio Machado que todo necio confundir valor con precio; y en la última década los españoles hemos confundido el precio de la vivienda con su valor», señala Caraballo.

Cuánto vale mi vivienda
En este caso es conveniente dejarse asesorar por una agencia inmobiliaria que valore el piso. «Hay que hacer una prospección de mercado, averiguar los precios de oferta y ofrecer tu casa un 10% por debajo», señala Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

O bien que el propietario realice una estimación de valor por su cuenta. En el mercado existen varias herramientas online para obtener una tasación en menos de cinco minutos. BNP Paribas Real Estate acaba de lanzar la suya, Tasaciones Hipotecarias AVM, que por 20 euros más IVA ofrece el valor de la vivienda e incluye un pequeño informe con el precio medio de las casas de la zona y pirámides de población. «Estas herramientas ayudan a saber si la vivienda que se vende está en precio y si la que se compra está sobrevalorada y nos están engañando», señala Gustavo Saiz, director de Tasaciones Hipotecarias, experto que considera que los precios en determinadas zonas aún tienen que bajar un 10% más. También se puede pedir una tasación oficial (válida por un periodo de seis meses), aunque el coste supera los 200 euros.

A la hora de fijar un precio hay que tener en cuenta «la calidad del barrio, de la ubicación dentro de la zona, la calidad del edificio y de la vivienda», señalan en Sociedad de Tasación. También la posible demanda, ya que «una vivienda puede ser muy buena y tener una demanda muy escasa, y eso influye en el precio», prosigue esta sociedad tasadora.

Rechazar ofertas
Es un error rechazar la primera oferta. «Esperar a que aparezca una oferta más elevada no funciona casi nunca en un mercado bajista y es casi temerario», explican en Irazi Consultores. Otro truco. No hay que dar apariencia de querer vender a toda costa. «Tranquilidad a la hora de enseñar la casa y resaltar todos los aspectos positivos, pero sin exagerarlos», aconseja Duque.

El tiempo es dinero, y para no perderlo conviene saber distinguir a un curioso que simplemente quiere hacerse una idea de los precios del mercado de un auténtico comprador. Suelen ser los que hacen una oferta temeraria a la baja sólo para que el propietario la rechace.

Basta con hacer algunas preguntas para pillar al fisgón: ¿qué le ha llamado la atención de la casa?, ¿cuánto tiempo lleva buscando? «Si lleva más de seis meses, le digo que se espere más tiempo y la conseguirá más barata. Si reacciona, le digo que venga a la oficina, le doy a elegir dos horas…, le pongo trabas», señala el agente de Re/Max Medianías.

El auténtico comprador es el que previamente ha visitado a la entidad financiera y sabe que le van a conceder una hipoteca. «Hay que dudar de los que ni siquiera se han acercado a su banco», señalan en Irazi. No es sencillo saber distinguir al comprador adecuado, ya que no todos los que quieren comprar pueden hacerlo. Actualmente ningún banco ofrece más del 80% del valor de tasación de la vivienda y además la compra conlleva unos gastos del 10% adicionales. «Nuestro futuro comprador debe tener ahorrado al menos el 30% del valor de la casa», dice Mariano Caraballo. «Otra opción es poner un precio de venta del 70% del valor de pretasación o tasación de la casa para que el comprador no tenga problemas de financiación», prosigue.

Tampoco se debe firmar un contrato de arras ni recoger la señal sin saber si el comprador va a conseguir financiación o va a pagar en efectivo, ya que la reserva del piso supone esperar unos dos meses hasta la cita en el notario. Y no se debe retirar el cartel de «se vende» o no admitir más visitas por el simple hecho de que el comprador haya dado su palabra, sin compromiso contractual.

Profesionales
Los propietarios que no quieren complicarse pueden dejar la venta en manos de profesionales inmobiliarios que se encargan de gestionar de forma rápida y eficaz la operación, con un plan de marketing, estudios de mercado y todas las garantías legales.

«Hay que manejar mucha documentación y si no lo hacen expertos, puede salir muy mal», explica José Luis Pérez Cremades, director general de Gilmar. Esta y otras agencias ofrecen asesoramiento jurídico, centro hipotecario propio, servicios posventa y los clientes pueden disponer durante dos meses de guardamuebles gratuito. Las agencias inmobiliarias sólo cobran si se efectúa la venta. Lo habitual es entre un 3% y un 5% del precio del piso. Preguntar a amigos y conocidos casi nunca falla, y mucho mejor si la agencia comparte la venta de la casa con otras. «No firme exclusivas, nadie le garantiza la venta», señalan en Irazi Consultores. Las agencias inmobiliarias aconsejan lo contrario.

El precio que publica el propietario y el de la inmobiliaria deben ser idénticos, porque provocaría desconfianza en el comprador, y un comprador desconfiado no compra.

No todos los medios son adecuados para todos los inmuebles y no todos los anuncios deben ser realizados en castellano. Además, si se encarga de la venta usted mismo y lo publica en Internet, debe tener en cuenta que un anuncio con foto se ve un 203,9% más que uno sin ella. Uno con vídeo casero, un 64,4% más y, con vídeo profesional, un 423,5% más. Y un anuncio con visita virtual se visualiza un 220,9% más. «Los recursos gráficos son vitales para que los anuncios tengan visibilidad», señalan en el portal Idealista.com.

El último ingrediente de la receta para vender una vivienda: tener paciencia.

La venta de vivienda ha tocado suelo y empezará a repuntar durante 2010

Las ventas de vivienda cerraron el último trimestre de 2009 con una subida interanual del 4,1%, lo que a juicio de los expertos consultados por Efe supone que la caída de los últimos tres años ha tocado suelo y que las transacciones comenzarán a aumentar en 2010.
Si bien los datos publicados por el Ministerio de Vivienda reflejan una caída de las ventas en 2009 del 18%, sólo en el cuarto trimestre las transacciones supusieron el primer aumento interanual tras 11 trimestres consecutivos de caídas.
El presidente de la asociación española de promotores (APCE), José Manuel Galindo, asegura que estos datos demuestran que «la demanda de vivienda existe y que, en cuanto puede, se materializa».
Asimismo, valora los datos de ventas de viviendas nuevas, que en el último trimestre del año pasado crecieron un 13,8% con respecto al trimestre anterior, hasta los 62.278 inmuebles, aunque cayeron un 17% frente a los últimos tres meses de 2008, lo que sin embargo refleja una moderación de la caída.
«Se está vendiendo más», ha dicho Galindo, lo que significa que el ‘stock’ de vivienda comienza a absorberse y a producirse ya un equilibrio, aunque, en algunas zonas, empieza a existir presión de la demanda ante la falta de oferta. Por ello, pide «crédito para financiar nuevos desarrollos en áreas que tienen su mercado».
Para el director de investigación del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), José Antonio Pérez, «a partir de ahora, viene el crecimiento». No obstante, Pérez manifiesta su confianza en que se trate de un aumento sostenido de las ventas, «sin cuellos de botella en los que la demanda se embalse» y permitiendo a la industria ajustarse a la nueva situación.
El profesor del IPE indica que los datos confirman que ha comenzado a salir el excedente de vivienda, especialmente el de las entidades financieras, «que cuentan con su financiación encima de la mesa». No obstante, para él la verdadera recuperación del sector llegará con el «arranque de la industria auxiliar» y la estabilización del desempleo.
Estos datos también reflejan que «algo se está moviendo y es esperanzador» para el consejero delegado de la consultora inmobiliaria IREA, Mikel Echavarren. «Lo peor ya ha pasado», indica el consejero delegado de IREA, porque hay crédito y decisiones de compra, algo que podría justificar la bajada de los precios de la vivienda, junto a la baja tasa del Euribor y a la mejora de las condiciones de las entidades financieras.
Por ello, prevé una recuperación creciente de la demanda que llegará a un punto de inflexión, aunque probablemente no en 2010, indicó Echavarren, «y cuando empiece a calar en el mercado se anticiparán las decisiones de compra». Esto supondrá «una recuperación mucho más fuerte», lo que también provocaría «una inflación de los precios».