El Gobierno también intensificará la lucha contra el fraude en el alquiler inmobiliario

El Gobierno intensificará la lucha contra el fraude en el alquiler inmobiliario cruzando la información de la Agencia Tributaria, del consumo de energía eléctrica y del catastro con el objetivo de llevar a cabo un control específico sobre las viviendas y locales comerciales no declarados como arrendados pero para los que «existen indicios relevantes de su uso cotidiano».

Así consta en la respuesta a una pregunta escrita planteada por el diputado socialista César Luena. En dicho texto, el Ejecutivo asegura que durante el año 2012 está previsto desarrollar este control específico del fraude en el alquiler inmobiliario.

Estas medidas se enmarcan en el plan de actuaciones de «comprobación e investigación del fraude fiscal» y tienen como objetivo la «práctica de las oportunas regularizaciones de la situación tributaria de los contribuyentes y el cobro efectivo de las deudas y sanciones tributarias que resulten de dichas regularizaciones».

Además, en respuesta a otra pregunta de la socialista Inmaculada Rodríguez-Piñero, el Gobierno también asegura que en la declaración de la renta de 2011 «la deducción por inversión en vivienda habitual se podrá practicar por todos los contribuyentes, cualquiera que sea el importe de su base imponible», hasta un máximo de 9.040 euros, tras haberse modificado varias leyes con el Decreto de Medidas Urgentes para la Reducción del Déficit aprobado el pasado 30 de diciembre. Esta decisión no tendrá impacto recaudatorio, según el Ejecutivo.

Fomentar el alquiler joven
El PSOE también ha registrado una batería de preguntas relativas a la supresión de la Renta Básica de Emancipación (RBE) para jóvenes a partir del 1 de enero de este año, una decisión que según el Gobierno permitirá ahorrar unos 50 millones de euros en este ejercicio, sin perjuicio de que los jóvenes que tenían ya reconocida la prestación la puedan recibir hasta agotar su derecho.

Así, en respuesta a preguntas de César Luena, el Ejecutivo asegura que está elaborando un nuevo Plan Estatal de Vivienda, que sustituirá al actual, vigente hasta final de año, y en el que se establecerán criterios de fomento del alquiler para jóvenes», así como para «todos los sectores más desfavorecidos».

«Se tomarán las medidas y actuaciones oportunas para el acceso efectivo a la vivienda», añade en otra respuesta del mismo tenor registrada por Luena, apostillando que el nuevo plan se redactara con «el consenso» de las administraciones autonómicas y de los actores principales del sector de la vivienda y para «responder a las necesidades de acceso en régimen de propiedad o de alquiler».

Deducciones por cuenta vivienda
Finalmente, en respuesta a otra pregunta planteada por el diputado de la Chunta Chesús Yuste, el Ejecutivo descarta flexibilizar el plazo de cuatro años previsto por la legislación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para la aplicación de las deducciones por adquisición de vivienda habitual en cuentas viviendas cuando no resulte posible adquirir la vivienda en ese plazo por causas ajenas al titular de la cuenta.

Según la Ley del IRPF de 2006, se podrán aplicar deducciones por inversión en vivienda habitual cuando estas cantidades se depositen en las denominadas cuentas vivienda y siempre y cuando se destinen íntegramente a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual en un máximo de cuatro años.

Sin embargo, el diputado aragonés reclama al Ejecutivo que amplíe este plazo cuando hayan concurrido circunstancias ajenas al contribuyente, algo que se descarta porque la anticipación de deducciones futuras «sólo se permite en los supuestos de cuenta vivienda o viviendas en construcción» mientras que, de forma general, para beneficiarse de las deducciones «se exige haber adquirido» la vivienda.

Además, el Gobierno asegura que el plazo de cuatro años es «suficiente para poder atender la inversión inicial para comprar una vivienda» mientras que «una ampliación del plazo conllevaría un coste recaudatorio que debe ser valorado teniendo en consideración el momento actual de dificultades presupuestarias».

Asimismo, una modificación en esta línea afectaría al modelo de financiación autonómica, ya que el 50% del coste recaudatorio de la medida tendría que ser soportado por las comunidades autónomas. La ampliación del plazo también supondría una «mayor dificultad» para la Agencia Tributaria a la hora de aplicar correctamente la deducción, «incrementando la carga administrativa e implicando un mayor coste de gestión».

Por último, el Gobierno recuerda que «el saldo de una cuenta vivienda puede destinarse a la construcción de vivienda, debiendo finalizar las obras dentro de los cuatro años desde su inicio». «En este caso, los plazos de deducción por ambos conceptos se solapan, pudiendo llegar a duplicarse el plazo para adquirir la vivienda desde la apertura de la cuenta. Además, dada la posibilidad (excepcional) de ser autorizada una ampliación del plazo para finalizar las obras de construcción de hasta cuatro años, ello permitiría llegar, en un caso límite, a transcurrir un periodo de doce años desde la apertura de la cuenta hasta la adquisición de la vivienda», zanja.

[Via Eleconomista]

Así serán las hipotecas del futuro: sin euribor, más caras y menos esfuerzo para pagarlas

Hace apenas cinco años, las entidades españolas se disputaban el mercado de las hipotecas ofreciendo a sus clientes créditos por el 100 por cien o más del precio de la vivienda, con plazos de hasta 40 años y con diferenciales que en algunos casos sólo llegaban al 0,25 por ciento sobre el euribor.

Después llegó la crisis, la demanda y la oferta de hipotecas menguó y menguó, los mercados financieros se cerraron y con ellos murió el modelo de préstamos a la vivienda que había estado en boga hasta entonces.

La crisis, aunque aún no se sabe cuando, pasará, pero las hipotecas nunca volverán a ser como antes, porque la banca, cuando vuelva a estar en disposición de dar créditos, habrá cambiado también su manera de afrontar los riesgos.

En el año 2007, un año antes de que la quiebra de Lehman Brothers iniciara la peor pesadilla para las entidades financieras de todo el mundo, la banca española concedió 145.296 millones de euros en créditos a la vivienda.

Eran tiempos en que el negocio bancario estaba en expansión y la concesión de hipotecas ayudaba a acelerar la entrada en rentabilidad de las nuevas oficinas.

De todo eso ya no queda nada. Ahora prima reducir la sobrecapacidad del sistema, purgar el exceso de oficinas y adecuarlo al nivel de negocio racional y libre de burbujas.

Crédito concedido a hipotecas
Las hipotecas ya no serán las mismas
Hay que invertir con prudencia los fondos que tanto cuestan a las entidades obtener de los mercados mayoristas y responder, cuando la situación de la entidad lo permite, a la demanda que ha sobrevivido a la recesión económica.

Si antes una oferta competitiva en hipotecas conllevaba un diferencial muy por debajo del 1 por ciento, ahora las entidades establecen diferenciales que van desde el 2 al 4 por ciento.

Los 40 años de vida máxima se han transformado en 25 ó en 30 años en casos excepcionales y en cuanto al importe del préstamo lo habitual, si se trata de primera vivienda, es que no exceda del 70 ó 80 por ciento.

Desplome en la concesión
La mano sólo permanece abierta si el cliente lo que quiere es adquirir uno de los cientos de miles de inmuebles que la banca tiene en cartera y que se contenta con vender, tal y como está el mercado, con la mínima pérdida posible.

En ese caso, las condiciones casi son idénticas a cuando se vendían al año más de 800.000 viviendas en España, por las 320.000 operaciones del año pasado.

Con las condiciones endurecidas por la banca, la menor demanda y el desplome del precio de los pisos, el importe de la concesión anual de créditos a la vivienda se ha derrumbado a 37.500 millones de euros en 2011, apenas una cuarta parte de la cifra de 2007.

Tipo de interés TAE de las nuevas hipotecas
No hay previsión alguna que pronostique un aumento en los próximos meses, sino más bien lo contrario. Todas las medidas, nacionales e internacionales, que toman como objetivo, o como excusa, el reestablecimiento del crédito a empresas y familias no conseguirá su meta, según los expertos y el propio sector financiero.

Problemas con la regulación
En primer lugar, la cambiante regulación establece mayores niveles de capital para las entidades financieras. El comité de Basilea y la EBA en el plano internacional. En España, primero el decreto impulsado por Elena Salgado, y la más reciente, la reforma de Luis de Guindos.

Ésta última, como la de Salgado, tiene entre sus principales objetivos facilitar la apertura del crédito. Sin embargo, la exigencia de un colchón extra de capital, que debe alcanzar el 20 por ciento de la exposición a suelo y el 15 por ciento de las promociones inmobiliarias, requerirá que las entidades se refuercen unos 15.000 millones de euros, una exigencia que entorpece la concesión de nuevos créditos, por el consumo de recursos propios que provoca su concesión.

Además, si la banca debe hacer acopio de provisiones contará con menos recursos que destinar a los préstamos. El esfuerzo en dotaciones se sitúa en otros 37.000 millones, con el objetivo de cubrir las eventuales pérdidas por su exposición al ladrillo

Una regulación más estricta y costosa castiga el flujo del crédito, que está bloqueado, a juicio de la banca, por falta de demanda solvente y por la recesión económica. Es decir, que hasta que no haya una recuperación de la actividad los préstamos no aumentarán. Y cuando esto suceda -que en el mejor de los casos será en 2013- las hipotecas no serán como hasta antes de la crisis o durante la crisis.

¿Adiós al euribor?
Primero porque el tipo de interés, previsiblemente, no dependerá del euribor. Las entidades financieras consideran que este índice, no refleja bien el coste del dinero para que el sector pueda conceder hipotecas. Con la desconfianza entre bancos en máximos, este indicador ha dejado de ser la referencia del interés al que unas entidades se prestan a otras, y se ha convertido en un indicador artificial, en opinión del sector.

Desde hace varios meses la banca busca con el regulador un indicador más fiable y, previsiblemente, más elevado para los clientes. Algunas han empezado a sustituir el euribor por el IPRH, que es el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre del conjunto de entidades, que ronda el 4 por ciento. En la actualidad el euribor, que se ha utilizado desde la creación del euro, se sitúa por debajo del 1,5 por ciento tras el desplome de los últimos años.

La dación en pago
Otro elemento que elevará los costes de la hipoteca, son las modificaciones que ha introducido el Código de Buenas Prácticas, al que se ha adherido todo el sector en bloque.

La introducción de la dación en pago, si se cumplen ciertos requisitos, obligará a las entidades a ser más exigentes con las condiciones para la concesión de estos créditos. Si los baremos de riesgo indican que el cliente tiene probabilidades de caer en insolvencia en el futuro, la concesión, si se produce, se hará por menos dinero y, previsiblemente con un diferencial más elevado.

Si ahora las hipotecas han cambiado, forzadas por la recesión económica, la escasez de liquidez, el estallido de la crisis inmobiliaria y el proceso de desapalancamiento de las familias, cuando piensa en el modelo de negocio que se impondrá en el futuro, el sector descarta que vuelvan las condiciones anteriores a 2007.

Entonces, en plena abundancia de fondos, con un proceso expansivo de la construcción y la economía generando empleo y creciendo al 4 por ciento anual, las entidades, al medir el riesgo, daban una importancia clave al valor de las garantías del préstamo.

Ese es una de las prácticas que se han revelado como erróneas al avanzar la crisis, con el deterioro de la situación económica del cliente y la devaluación del inmueble.

Roberto Higuera, vicepresidente de Banco Popular, explicaba este cambio hace unos días. El veterano directivo afirmaba que hay que volver a las buenas prácticas bancarias, aunque ello suponga un aumento en el precio de los créditos. «Los préstamos hay que basarlos en la capacidad de devolución, y no en la valoración de las garantías».

El coste del préstamo, más caro
La consecuencia es clara: el nuevo enfoque encarecerá el coste del préstamo. «Esto no le va a gustar a los clientes, porque supondrá dar créditos a precios más caros. Era exagerado dar créditos a euríbor más 0,2 por ciento», afirmaba Higuera.

La banca, en efecto, aplicaba un diferencial muy bajo, ya que la guerra por la captación de cliente, al contrario que ahora, se centraba en el activo y en las hipotecas en particular. Así, la hipoteca en sí, por el escaso margen, no dejaba apenas beneficio para la banca. Éste venía de vincular al cliente al cerrar el préstamo: nómina, seguros, domiciliación y fondos de pensiones.

Aunque la vinculación, es decir, que el cliente utilice varios servicios o contrate otros productos, sigue siendo el principal objetivo de las entidades, lo que es difícil que se vuelva a repetir es que se contenten con no tener pérdidas en la hipoteca. Por ello, el diferencial que se aplicará, bien al euribor o bien a otro indicador, será mucho más elevado.

Todo esto se traducirá en que el acceso a una vivienda en propiedad se tornará más complicado. Si las garantías tienen un papel secundario, es la condición económica y las rentas del cliente el que abrieran las puertas al crédito. Por tanto, se precisarán unos mayores ingresos para asegurarse conseguir una hipoteca.

Esfuerzo del cliente
En la época dorada del crédito abundante y barato, el esfuerzo medio que tenía que hacer un cliente para pagar la cuota de su hipoteca suponía entre un 35 y un 40 por ciento de sus ingresos. Ahora, las entidades consideran que ese mismo cliente no tendrá problemas para estar al corriente de pago, si el porcentaje se sitúa entre el 20 y el 25 por ciento.

Para los que no entren en este baremo, sólo queda juntar sueldos de la misma familias, buscar un avalista o poner como garantía otros inmuebles, además de suscribir un seguro de desempleo.

En el futuro, con el sector escarmentado por la evolución del sector inmobiliario, el porcentaje rondara lo que ahora se considera seguro. La aversión al riesgo se acentuará en la banca y en su producto estrella: las hipotecas.

En conclusión: que nadie espere que cuando pase la crisis se vuelva a un crédito como el que hemos conocido en los primeros años de la década pasada. Pasarán muchos años antes de que se vuelva a conceder un volumen de préstamos similar y, los que se suscriban, tendrán un diferencial mayor y para clientes con un nivel medio de ingresos más alto.

¿Cuánto han bajado los pisos?
Variación anual de los precios de la vivienda en España, por porcentajes

[Via ElEconomista]

¿Negocia su hipoteca con el banco? Asegúrese de que no ha iniciado la ejecución hipotecaria

Inés N. ha ganado tiempo en los tribunales. Hace un mes, el Juzgado de Primera Instancia nº 32 de Madrid declaraba la nulidad de las actuaciones y dejaba sin efecto la subasta hipotecaria, así como la adjudicación de la vivienda a la entidad financiera.

La decisión del juez vino motivada porque las comunicaciones judiciales se llevaron a cabo en el domicilio que se hizo constar en la escritura hipotecaria, si bien ninguna se pudo entregar personalmente porque la propietaria no vivía allí, por lo que se procedió a realizar las notificaciones por vía edictal.

Tanto al banco como al propio juzgado les constaba el actual domicilio de la propietaria. No obstante, lo más sorprendente es que mientras la propietaria negociaba o creía que estaba negociando con el banco los pagos de la hipoteca atrasados, la entidad ya se había adjudicado el bien por el 50% de su valor de tasación.

Cuando Inés N. se enteró, de forma totalmente casual, de la existencia de una ejecución hipotecaria, acudió a Javaloyes Legal, “desde donde se solicitó con carácter urgente y extraordinario la nulidad de todo lo actuado en el Juzgado, denunciando además la mala fe del banco», explica Miguel Javaloyes, abogado y socio director.

El caso de Inés N. No es único ni aislado. De ahí que los abogados consultados por El Confidencial aconsejen que «nunca se fíen de los pactos verbales con el banco o el director de la sucursal y exijan por escrito que no se ha iniciado la ejecución hipotecaria cuando paralelamente se están negociando las deudas», apunta Javier Sevillano, abogado experto en derecho bancario de Legal & Media.

A veces, el banco inicia la ejecución sin informar al director

«El director de la sucursal bancaria se ha visto sometido en los últimos años a un importante desgaste psicológico. A diario recibe varias visitas de clientes en dificultades, angustiados porque no pueden hacer frente a la hipoteca y con miedo a perder sus viviendas. El director, quien en ocasiones trata con clientes de toda la vida, busca de buena voluntad una solución. El director aconseja al cliente que vaya pagando lo que pueda pero lo que ninguno de los dos sabe es que se ha iniciado el procedimiento de ejecución hipotecaria», explica Sevillano.

«En ocasiones, mientras el director de la entidad está negociando con el cliente, el departamento jurídico o de riesgos, sin comunicárselo al propio director, han iniciado paralelamente e internamente en proceso de ejecución hipotecaria. De ahí que nuestro consejo para evitar desagradables sorpresas sea siempre que se negocia con la entidad, exigir un documento firmado en el que se certifique que no se ha iniciado ningún procedimiento judicial».

Opinión que comparten los expertos consultados, como Miquel Sàmper, decano del Colegio de Abogados de Terrassa para quien «este tipo de situaciones no son excesivamente habituales pero sí suceden». En su opinión, la avalancha de expedientes judiciales y ejecuciones hipotecarias han generado un clima de desconfianza en el sector financiero. «En las ocasiones en las que esto ha sucedido bien ha podido ser por esa falta de conexión entre la oficina bancaria y los servicios jurídicos de la entidad pero también por la desidia o mala fe del director de la sucursal».

Para Miquel Samper, es necesario que, al igual que sucede en el derecho laboral o en los procesos de reclamación administrativa contra las administraciones púbicas, se instaure un sistema de conciliación previo entre el afectado y la entidad financiera, que sea vinculante y obligatorio y que solamente transcurrido un periodo de tiempo establecido y ante la falta de acuerdo entre ambas partes, se inicie el procedimiento judicial.

«En estos momentos nos encontramos ante una obligación moral o ética y desde el Consejo General de la Abogacía Española consideramos que es necesario que se regule la intermediación entre la parte deudora y la entidad financiera que permita encontrar una solución antes de una demanda de ejecución hipotecaria o durante el proceso de ésta. La clave está en que el proceso de negociación esté regulado y sea obligatorio», concluye.

[Via Elconfidencial]

El Gobierno permitirá a los ayuntamientos cobrar más por el impuesto de plusvalía

El Consejo de Ministros ha aprobado hoy una modificación de la Ley de Haciendas Locales que permitirá a los ayuntamientos aumentar su recaudación por el impuesto de plusvalía, aquel que se paga cuando se produce la transmisión de la propiedad de los terrenos, por ejemplo al vender una casa o recibir una propiedad en herencia. Aunque es un tributo que no tienen todos los municipios, valga como ejemplo que para las arcas de Madrid esta modificación puede suponer una recaudación extra de 60 millones este año y 120 millones más en 2013.

La plusvalía municipal no grava la plusvalía real del terreno (valor de transmisión – valor de adquisición), sino una estimación que la ley hace de la misma a partir del valor catastral del terreno, valor que se revisa cada 10 años.

Para fijar la cuota del tributo (el importe que debe abonarse al Ayuntamiento) de conformidad con la Ley se debe aplicar un porcentaje sobre el valor catastral del inmueble en el momento de la transmisión. Este porcentaje varía en función de los años transcurridos entre el momento de la adquisición y el de la venta.

Por ejemplo, en el Ayuntamiento de Madrid, la cuota a pagar máxima de un inmueble en la actualidad es el 3% del valor del terreno, y para ello deben haber transcurrido más de 20 años entre la compra y la venta (el ITP o el IVA es el 7% y 8% respectivamente del valor total del inmueble (no solo del terreno).

Por lo tanto, la cuota depende del valor catastral del suelo. En este sentido hay que recordar que este valor, una vez determinado por la Dirección General del Catastro del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas, es válido durante un periodo de 10 años, según confirman a CincoDías.com las fuentes consultadas.

Sin embargo, la Ley de Haciendas Locales en su artículo 107.3 obliga a reducir este valor entre un 40% y un 60% durante los cinco primeros años de entrada en vigor de una revisión catastral, lo que carece de toda lógica tributaria en un impuesto que no se cobra periódicamente, según admiten los expertos consultados.

La modificación aprobada hoy por el Consejo de Ministros consiste en convertir la vigente reducción del 40% al 60% obligatoria aplicable cuando se modifican los valores catastrales en potestativa para los ayuntamientos, según confirmaron fuentes cercanas al Ejecutivo. De esta forma, se evitará que la transmisión del mismo inmueble en el sexto año desde la entrada en vigor de la nueva ponencia de valores tribute un 67% más que si se transmite en el quinto año, lo que, según los expertos, también carece de toda lógica tributaria.

En importancia cuantitativa, la plusvalía municipal es el cuarto de los cinco impuestos municipales, al situarse en cuanto a su recaudación en 1.233 millones de euros en 2009, casi en el mismo nivel que el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (1.187 millones). Representa el 2% de los ingresos totales de los municipios, pero en tiempos de miseria como los actuales, todo balón de oxígeno es bien recibido.

[Via CincoDias]

¿Existe un plan B en España si el stock inmobiliario no se reduce?

Siguen entrando inmuebles en los stocks de los bancos, especialmente en las grandes entidades. Sólo en 2011 se incrementó un 36%, mientras las ventas caían un 17%. Y no parece que la situación vaya a cambiar a corto plazo: unas 250.000 hipotecas superan el valor de la vivienda según un informe reciente de la consultora Oliver Wyman.

Las entidades financieras se enfrentan a posibles pérdidas por un importe de 46.703 millones de euros en dos años, tanto por los créditos concedidos a promotores como por los activos adjudicados que se encuentran en sus balances. En un escenario adverso, podría dispararse hasta los 65.000 millones.

También hay que sumar el coste de ese inmenso parque inmobiliario vacío, un valor residual para la banca, pero que este mes de marzo ha llegado a hacerse un hueco en la sesión parlamentaria en la que se exponían las últimas cifras: el número total de viviendas vacías en España asciende a 3.091.596, según datos del Censo de Población y Viviendas 2011, aún sin cerrar.

Y si una vivienda vacía cuesta una media de 2.043 euros al año, significa que los más de tres millones de pisos vacíos cuestan casi 6.320 millones de euros. Es fácil hacer el cálculo del coste para cada entidad bancaria, especialmente de Bankia, Santander y BBVA, que acumulan la mayor parte del ladrillo.

Reforma fiscal
Ahora hay que sumar el correctivo que impone la reforma fiscal. El Gobierno calcula que la banca sobrevaloró la vivienda hasta un 30%. Y está decidido a exigirles que asuman la desviación en concepto de pérdidas. Es el punto más espinoso de la reforma financiera emprendida por el Gobierno de Mariano Rajoy. En la actualidad, la cartera de pisos de las entidades tiene un valor bruto de 26.700 millones de euros, pero podría quedar devaluada en un 35% en menos de un año. Cuando culmine la reforma podría valer 17.300 millones. Es la previsión que el Ejecutivo exige a la vivienda terminada en su plan de saneamiento.

Una vez desinflado el precio, el objetivo de la banca -y el del Ejecutivo- es volver a atraer la inversión extranjera. El anterior Gobierno ya recurrió a los road show para intentar colocar paquetes de piso y suelo fuera de nuestro país. La fórmula se mantiene: a principios de este mes de marzo en Cannes, Catalunya Caixa, entre otras entidades, participó en la última acción conjunta de la mano del Icex y coorganizada por Aguirre Newman. No hay nuevas giras previstas, pero el ajuste de precios que planea sobre el stock de la banca tiene muchas posibilidades de interesar a los fondos de inversión extranjeros, especialmente a los inversionistas rusos.

La mayor parte de las estrategias que está desarrollando la banca para reducir el peso del ladrillo en sus balances y en su índice de morosidad se basa en la confianza de vender buena parte de su stock fuera de España. Sin embargo, las previsiones apuntan que la inversión extranjera en el inmobiliario español pasarán este año del 9% registrado en 2011 al 3,5%, según una encuesta realizada por la consultora inmobiliaria CBRE. Por su parte, la inexistencia de una demanda solvente mantiene el mercado interno paralizado.

Alternativas a la venta
Los expertos prevén ventas anuales de vivienda que rondarán los 230.000 inmuebles (frente a las 700.000 de años anteriores). Con estas previsiones, los bancos tardarán unos cinco años en deshacerse del stock. Coincide con los cálculos del secretario de Estado de Economía, Fernando Jiménez Latorre.

Pero de momento solo es teoría, y algunos expertos calculan que podría tardarse más de cuatro décadas en colocar el stock de suelo. En otras palabras, que para los bancos será imposible desprenderse del lastre de la vivienda si el Estado no colabora.

En este contexto, muchos colectivos empiezan a reclamar a los bancos soluciones alternativas. Para el suelo, los expertos del sector inmobiliario apuntan la fórmula de la autopromoción en régimen de comunidad de propietarios y cooperativas. Para los pisos, una gestión más flexible del stock, con fórmulas innovadoras, ajustadas en precio, y, sobre todo, diseñadas según la necesidad de la demanda.

El alquiler de viviendas protegidas podría ser una alternativa rentable, tanto económica como socialmente, para la reducción del stock inmobiliario español que, según los últimos datos oficiales, oscila entre las 700.000 y un millón de viviendas. Esta es la propuesta de la compañía valenciana Crein, pionera en España en la promoción, construcción y gestión de viviendas protegidas en régimen de alquiler y espacios para servicios asistenciales. La promotora quiere aliarse con bancos y administraciones para el alquiler de parte de sus stocks.

Hay menos margen de rentabilidad, que gira en torno al 4 por ciento de media, según fuentes de Aguirre Newman, en función de la zona geográfica y la ubicación. Pero «hay negocio».

Los analistas empiezan a considerar el alquiler como nuevo nicho de explotación. Es una fórmula poco arraigada, solo un 16 por ciento de la población opta por esta opción, según fuentes del Instituto Nacional de Estadística, frente al 40 por ciento de los alemanes o el 30 por ciento de los británicos. Pero hasta el Banco de España también apuesta por ella. En un informe del pasado mes de noviembre, señala el alquiler como una salida que puede ayudar a aliviar el paro. Según el informe, «un incremento en el peso del mercado de alquiler puede generar mejoras de eficiencia de la economía, en particular facilitando una mayor movilidad geográfica de los trabajadores que, a su vez, permitiría una reducción de la tasa de paro». Puede ser la clave del futuro del mercado inmobiliario, ahora en manos de la banca.

[Via ElEcoomista]

El Gobierno recorta 322 millones en política de vivienda

El Gobierno ha incluido en los Presupuestos Generales del Estado (PGE) para 2012 un recorte de 322 millones de euros en la partida de Vivienda incluida en el Ministerio de Fomentos. Un ‘tijeretazo’ económico que llega después de que haya decidido acabar también con la Renta Básica de Emancipación (RBE) y la Sociedad Pública de Alquiler (SPA).

Este anuncio lo ha hecho el ministro de Hacienda y Administraciones Públicas, Cristóbal Montoro, en rueda de prensa tras el Consejo de Ministros en el que se han presentado los Presupuestos para 2012. Estos nuevos ajustes en política de vivienda, dentro de los 23.700 millones del total de los recortes presupuestarios, se concretarán (como el resto) partida por partida el próximo martes 3 de abril.

En concreto, este recorte supone un ‘tijeretazo’ a los apoyos públicos a la adquisición y alquiler de viviendas. Los recursos dedicados a la partida de Vivienda (incluida dentro del Ministerio de Fomento en los Presupuestos aprobados para 2011) ‘Promoción, administración y ayudas para rehabilitación y acceso a la vivienda’ alcanzó los 1.126,6 millones de euros. De este modo, los 322 millones suponen un recorte del 28,6%.

Antes de esta decisión, el Gobierno ya ha suprimido la ayuda al alquiler de 210 euros para jóvenes (RBE) de entre 22 y 30 años en el primer paquete de medidas de ajuste del 30 de diciembre de 2011. Posteriormente, el pasado 16 de marzo inició la liquidación de la SPA, que también permitía el acceso al alquiler con rentas inferiores a las de mercado.

[Via ElMundo]

Conseguir una hipoteca

España no es lo que era. Buen ejemplo de ello es el mercado hipotecario, que deambula por niveles mínimos inéditos. Pero aunque contratar una hipoteca pueda resultar casi más difícil que encontrar una aguja en un pajar, no es totalmente imposible. Varios expertos, tanto economistas como ‘de a pie de calle’, exponen sus claves para poder conseguir financiación para la compra de casa.

La mayoría de los consultados tiene claro hacia dónde debe dirigirse el primer paso en la búsqueda de una hipoteca: hacia los bancos. «Las cajas de ahorros están más afectadas por la mora y en menor disposición de dar crédito». Sencillo y conciso, Miguel Ángel Sebastián, asesor de Alfa Inmobiliaria, es muy consciente de este problema y lo sufre desde su oficina de intermediación inmobiliaria en la calle Reina Victoria de Madrid.

Miguel Córdoba, profesor de Economía Financiera de la Universidad CEU San Pablo, ratifica a Sebastián, pero de forma más rotunda: «Las cajas en general han quebrado y parte de ellas están intervenidas. Con tratar de salvar los muebles reestructurando su negocio y recobrando mora tienen bastante. No van a ponerse a estudiar operaciones con la garantía de activos inmobiliarios, que son precisamente los que las han llevado a la ruina».

«A la hora de buscar una hipoteca, habrá que seleccionar, en primer lugar, aquellas entidades que mejor paradas estén saliendo de la crisis», aconseja Ignacio Jiménez de la Iglesia, director de Jiménez de Laiglesia, Estrategia y Negociación de Inmuebles. «Posiblemente, los bancos se encuentren en mejor situación que la mayoría de las cajas», aclara. Actualmente, los bancos conceden más del 60% del crédito por menos del 20% de las cajas, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Fernando Iglesias, franquiciado del grupo Tecnocasa en Madrid, abre una nueva vía además de los bancos -«lo único que intentarán será vendernos sus propios pisos»-. Iglesias recomienda ponerse en contacto con una agencia de intermediación financiera profesional. «Un asesor financiero tiene sus contactos, armas y alternativas para cada cliente y puede conseguir la mejor hipoteca del mercado según el perfil del solicitante», indica este experto que vive a diario en el sector inmobiliario.

Con la incógnita del ‘dónde’ despejada, el siguiente paso del buscador de hipoteca es mirarse a sí mismo. «El primer requisito para poder optar a financiación es tener empleo estable y bien retribuido; el segundo, contar con buenos avalistas -la banca no quiere el ‘ladrillo’ de garantía-; y el tercero, vincularte 100% con la entidad domiciliando la nómina, recibos y todo lo posible. Si no se cumplen estos puntos, firmar una hipoteca es misión imposible», apunta Córdoba.

Además de estos requisitos, Sebastián avisa de que para aspirar a crédito lo mínimo es «tener ahorrado un 30% del precio de la vivienda a la que se aspira y que la cuota hipotecaria mensual a pagar no supere el 35% de los ingresos del hipotecado». Misma indicación que da Jiménez de la Iglesia: «el préstamo debe dirigirse para primera vivienda y no representar más del 60%-70% de su valor de tasación».

Estos requisitos económicos pueden abrir la puerta de la financiación, pero ésta también puede lograrse por otro camino: comprando una casa a la banca. Para Córdoba, actualmente, «la manera más sencilla de firmar una hipoteca es ir a una entidad financiera y pedirle el catálogo de sus pisos embargados y adjudicados». «Si encontramos alguno que nos interese», continúa, «entonces la entidad sí que estará dispuesta a negociar y ser más flexible para darnos crédito».

Este mismo consejo -mirar la cartera inmobiliaria de tu banco habitual- da Sebastián. El agente inmobiliario de Alfa indica que lo primero que hay que hacer es «mirar si tu banco habitual tiene algún piso embargado que te interesa» porque esta financiación será mucho más fácil de conseguir. Si no fuera así, la segunda opción sería «preguntar por tu capacidad de endeudamiento para buscar un piso acorde a ésta y que el día de mañana no haya problemas para la firma de una hipoteca».

[Via ElMundo]

El PP cuenta con el respaldo de PNV y CiU en el Congreso de los Diputados para convalidar el Real Decreto-ley de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos -plan anti desahucios

El PP cuenta con el respaldo de PNV y CiU en el Congreso de los Diputados para convalidar el Real Decreto-ley de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos -plan anti desahucios-, que incluye un ‘Código de Buenas Prácticas’ bancarias para que las entidades financieras acepten la dación en pago en ciertos casos. Si bien, ambas formaciones nacionalistas han expresado sus reparos con algunos aspectos del texto y han solicitado su tramitación como proyecto de ley. PSOE y UPyD votan en contra, mientras que la Izquierda Plural (IU-ICV-CHA), ERC y el BNG no han asistido a la votación secundando la huelga general.

El ministro de Economía, Luis de Guindos, ha sido el encargado de defender este decreto, cuyo objetivo es «paliar la situación alarmante que sufren los colectivos más afectados por la crisis económica» y que corren el riesgo de caer en exclusión social, tratando de evitar la pérdida de la vivienda habitual.

Tras calificar de «insuficientes» las medidas adoptadas hasta ahora, De Guindos ha asegurado que el Gobierno «quiere ofrecer soluciones rápidas y eficientes», garantizando no obstante el «equilibrio» entre las nuevas posibilidades que se ofrecen a los deudores y los derechos de bancos y cajas.

En este sentido, ha contestado a las críticas de la oposición por la voluntariedad de las medidas incluidas en el decreto argumentando que «una imposición directa hubiera constituido una vulneración del principio de no retroactividad».

«A menudo se habla de la dación en pago como la solución mágica de los desahucios, pero lo que se pretende evitar es que las familias tengan que entregar las viviendas, sin que la generalización de este medio puede suponer una merma en el sistema de garantías, que podría llevar a una reducción a futuro de la concesión de crédito», ha resumido.

PNV: ‘Más vale algo que nada’
El PNV ha apoyado la medida a pesar de calificarla de «tímida» y de reconocer que adolece de «grandes debilidades». Fundamentalmente, por las «restricciones» para acceder a las condiciones que incluye el código de buenas prácticas. Además, ha reprochado al Gobierno que «no tenga en cuenta la realidad del país» y no haya recogido explícitamente la participación de las haciendas forales de País Vasco y Navarra.

Sin embargo, el diputado vasco Pedro Azpiazu ha justificado su voto a favor en que «más vale algo que nada» y en que «es un paso favorable, aunque sea muy restrictivo». Azpiazu ha alertado de que esta medida puede «paralizar las cuentas de resultados de las entidades financieras» y, con ello, provocar una subida de los préstamos hipotecarios o una reducción de los créditos.

Por todo ello, el PNV ha solicitado que la medida se tramite como proyecto de ley, aprovechando la ocasión para criticar al Gobierno que esté «convirtiendo en habitual» el recurso «excepcional» del decreto de ley, que «impide el debate y la mejora, que en este caso podría haber sido

PNV: ‘Más vale algo que nada’
El PNV ha apoyado la medida a pesar de calificarla de «tímida» y de reconocer que adolece de «grandes debilidades». Fundamentalmente, por las «restricciones» para acceder a las condiciones que incluye el código de buenas prácticas. Además, ha reprochado al Gobierno que «no tenga en cuenta la realidad del país» y no haya recogido explícitamente la participación de las haciendas forales de País Vasco y Navarra.

Sin embargo, el diputado vasco Pedro Azpiazu ha justificado su voto a favor en que «más vale algo que nada» y en que «es un paso favorable, aunque sea muy restrictivo». Azpiazu ha alertado de que esta medida puede «paralizar las cuentas de resultados de las entidades financieras» y, con ello, provocar una subida de los préstamos hipotecarios o una reducción de los créditos.

Por todo ello, el PNV ha solicitado que la medida se tramite como proyecto de ley, aprovechando la ocasión para criticar al Gobierno que esté «convirtiendo en habitual» el recurso «excepcional» del decreto de ley, que «impide el debate y la mejora, que en este caso podría haber sido

CiU: ‘Dos años y medio tarde’
Los nacionalistas catalanes también han votado a favor de la convalidación, alegrándose de que «por fin lleguen las primeras medidas» para atajar esta situación, que CiU ya reclamó «hace dos años y medio», tal y como ha recordado el diputado Pere Macías.

Asimismo, ha coincidido con las bondades de tramitar la norma como proyecto de ley para mejorar algunos aspectos como los rangos de precios de las viviendas que se pueden acoger a la medida para tener en cuentas las diferencias territoriales. Macías ha pedido al Gobierno que aproveche otra legislación como la Concursal para mejorar la efectividad de este tipo de iniciativas, además de exigir que se tramite «cuanto antes» la Ley de Endeudamiento Responsable para prevenir estas situaciones.

Por último, CiU ha reprochado a los socialistas la «incoherencia» de votar negativamente cuando «hace unos pocos meses no hicieron absolutamente nada» para solventar este problema y ha recordado a quienes piden una dación en pago más agresiva que eso supondría «un encarecimiento del crédito», lo que afectaría «no solo al 2%» de hipotecados que no pueden hacer frente a los pagos sino también al «98% restante» que sí lo hacen. «Hay que proteger a ese 2%, pero sin menoscabo del 98% restante», ha defendido.

En su intervención final, De Guindos ha agradecido a los nacionalistas su voto favorable y se ha comprometido a tener en cuenta en el futuro sus propuestas sobre otras normativas para evitar el endeudamiento privado. Sin embargo, el ‘popular’ Vicente Martínez-Pujalte ha justificado que la norma no se tramite como proyecto de ley en que los bancos necesitan conocer «claramente las condiciones» para adherirse al código de buenas prácticas.

PSOE: ‘Mucho humo y pocas nueces’
El portavoz socialista de Economía, Valeriano Gómez, ha justificado su voto contrario en que el decreto «contiene mucho humo, desde luego mucho más que nueces», al dejar a la buena voluntad de los bancos la decisión de acogerse al código o no. «Puedo entender que las medidas (adoptadas por el Gobierno anterior) se consideren insuficientes, pero eran medidas exigibles y que a todos beneficiaban, y por ese camino es por el que hay que avanzar», ha exigido.

Además, ha tachado de «chocante» la opción elegida porque «implica reconocer que buena parte del sector no cumplía (esas buenas prácticas) y además, al ser voluntario, ¿qué añade? ¿Determinar lo bueno y lo que no es bueno?», reprochando que «para este viaje sobraban alforjas». «Pero lo peor del decreto es constatar que son tantas las restricciones que imponen a los posibles afectados que no creemos que afecte a prácticamente nadie, no a más del 4% de los afectados», que superan las 400.000 familias, según ha asegurado el diputado socialista.

UPyD: Norma ‘irrelevante’
UPyD tampoco ha respaldado el decreto, argumentando que su ámbito de aplicación es «insuficiente» y que la norma es «irrelevante» por su carácter voluntario y «complicada», con «hasta 11 variables» a tener en cuenta para poder acogerse a las medidas. «No es suficiente y no se llega al fondo de la cuestión», ha reprochado el diputado Carlos Martínez Gorriarán.

«Es una medida propagandística, no va al fondo de la cuestión sino que sólo intenta mostrar la preocupación del Gobierno y los desvelos que se toma. Pero si creen que son medidas necesarias deberían universalizarse y no crearse sólo para un grupo de deudores. O adoptamos ahora las medidas para que esto no se repita o estamos abocados a repetirlo, y la responsabilidad será de quienes han impedido esas medidas», ha acusado.

El diputado de la formación magenta también se ha quejado de la tramitación como decreto de ley y ha alertado de que su convalidación «obstaculizará la adopción de medidas legales más efectivas y adecuadas, además de que no resolverá el problema en un tiempo razonable».

La posición de las formaciones más contrarias al decreto ley -la Izquierda Plural (IU-ICV-CHA), ERC o el BNG- no se han expresado en el Pleno del Congreso al haber secundado los diputados de estos partidos la huelga general convocada por los sindicatos contra la reforma laboral.

Decreto de protección de deudores hipotecarios
El Real Decreto-ley de protección a deudores hipotecarios incluye un ‘Código de Buenas Prácticas’ bancarias voluntario para las entidades bancarias, que deberán cumplirlo obligatoriamente durante dos años una vez firmado y les otorgará ciertos beneficios fiscales. Así, tendrán obligación de negociar una reestructuración del pago de la hipoteca con un periodo de carencia de hasta cuatro años y una ampliación del plazo de préstamo hasta 40 años.

En caso de que el deudor no pueda hacer frente a sus obligaciones de pago con estas facilidades, se prevé una quita de parte de la deuda en una segunda fase, y si aún así es inviable hacer frente a la hipoteca, se prevé la entrega de las llaves de la vivienda como medida sustitutiva de la ejecución hipotecaria con ciertas condiciones.

[Via ElMundo]

Cuentas corrientes para hacer frente a la subida de la luz

El recibo de la electricidad subirá entre un 5 y un 7% a partir del próximo 1 de abril, según anunció el martes el Ministro de Industria, Energía y Turismo, José Manuel Soria. Las eléctricas han superado el límite de déficit permitido y un auto del Tribunal Supremo obliga a esta medida. Por tanto, nuestros próximos recibos acusarán esta subida en un momento en el que muchos ya no pueden hacer frente a más gastos extra.

Descuentos en recibos domiciliados
Ante esta situación, conviene recordar que existen cuentas bancarias que remuneran al cliente devolviéndole un porcentaje de algún recibo domiciliado: agua, gas, electricidad, Internet… Cabe destacar, no obstante, que la mayoría de ellas brinda estas ofertas por domiciliar la nómina y ofrecen una devolución máxima de entre 15 y 30 euros según la entidad.

Para aprovechar al máximo el descuento sobre nuestro recibo de la luz ahora incrementado, deberemos tener en cuenta algunos aspectos básicos: cuánto gastamos en electricidad al mes, cuál sería la cantidad de la nómina que domiciliamos y qué otras prestaciones y vinculaciones determina la cuenta escogida.

Devolución con condiciones
Actualmente la cuenta nómina que ofrece mayor porcentaje de devolución en los recibos es la Cuenta Nómina El Estirón de Banco Popular, que nos ofrece un 6% del importe mensual de todos los recibos que tengamos domiciliados en la entidad. Sin embargo, tras este alto porcentaje se esconde un límite en la devolución de recibos de 42 euros en total. Además, este 6% se convierte en un 2% pasado el primer año.

El resto de cuentas nómina del mercado suele devolver alrededor de un 3% de los recibos, aunque la mayoría exige el cumplimiento de ciertos requisitos que habrá que tener en cuenta y establece límites de devolución.

Un ejemplo es la Cuenta Expansión de SabadellAtlántico. Esta cuenta nómina bonifica un 3% de los recibos domiciliados a aquellas personas que domicilien una nómina de, como mínimo, 700 euros mensuales y que tengan al menos 3 recibos domiciliados. Además, la entidad establece un máximo de devolución de 20 euros mensuales.

Otras dos cuentas similares son la Cuenta Nómina Azul de iBanesto que ofrece un 3% de devolución por la domiciliación de una nómina igual o superior a los 800 euros; y la Cuenta Oportunidad de Barclays que ofrece el mismo porcentaje para nóminas o pensiones de 900 euros, estableciendo un importe máximo de devolución de 20 euros mensuales.

Mayores ingresos, mayores ventajas… a veces
No podemos dejar de mencionar las cuentas que ofrecen mayores ventajas en la devolución de recibos, recalcando que lo hacen siempre a cambio de altos ingresos.

A primera vista, una de ellas es la Cuenta Premier Life de Barclays que ofrece un 4% de devolución por la domiciliación de nóminas superiores a los 2.500 euros, aunque establece un máximo mensual de devolución de 30 euros. En realidad, esta cuenta ofrece las mismas ventajas que la Cuenta Oportunidad de la entidad ya que, tanto el porcentaje como el límite de devolución en relación a los ingresos domiciliados, son proporcionalmente iguales a los de la Cuenta Oportunidad.

Ahora sí, la Cuenta Todo Cuenta de Citibank ofrece la devolución de un 3% de los recibos domiciliados en la entidad a cambio de una nómina no inferior a los 2.000 euros. Esta cuenta resultaría, aparentemente, menos fructífera que las anteriores. Sin embargo, es aquí donde entran en juego aquellos extras que puedan compensarnos. En este caso, además del 3% de los recibos, la cuenta de Citibank ofrece también la devolución de un 1% de las compras realizadas con la tarjeta que tiene asociada y que está libre de comisiones por mantenimiento. Aunque esta cuenta establece un límite de devolución, como el resto de cuentas, éste es significativamente más elevado que el resto, ya que se devuelven hasta 100 euros mensuales entre recibos y compras.

¿Una subida puntual?
Ante los problemas de la deuda eléctrica y el déficit de tarifa, a los usuarios no nos quedará otro remedio que ir adaptándonos a los nuevos precios establecidos por las eléctricas. No se puede descartar que en el futuro veamos nuevas subidas del precio de la electricidad, y toda ayuda será buena para tratar de suavizar el impacto sobre nuestros presupuestos. En este contexto se convierten en una opción atractiva los productos bancarios que ofrecen descuentos sobre el importe de las facturas.

[Via ElEconomista]

El Ayuntamiento dará hasta 60 euros de ayudas para el pago del IBI

El Ayuntamiento ha abierto una línea de ayudas económicas de 2,1 millones de euros a las familias que están pasando dificultades económicas. El dinero sólo se podrá destinar para el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y la cuantía máxima es de 60 euros.

Los solicitantes deberán estar empadronados en una vivienda con un valor catastral inferior a los 10.001 euros o ser beneficiaros de la reducción de la Tasa por la prestación del Servicio de Gestión de Recogida de Residuos Urbanos.

Podrá presentarse la solicitud hasta 30 días después de que se haya publicado la resolución en el Boletín Oficial del Ayuntamiento de Madrid. El beneficiario ha de ser una persona física cuya vivienda, ubicada en el término municipal de Madrid, tuviese un valor catastral inferior a 10.001 y no fueran titulares catastrales de ningún derecho de propiedad, usufructo, superficie o concesión administrativa sobre otro inmueble situado en la ciudad.

Además, el beneficiario tiene que estar al corriente del pago de los impuestos y tasas municipales. Los interesados pueden solicitar más información en una de las 23 oficinas de Atención al Ciudadano de Línea Madrid, en la web municipal o en el teléfono gratuito 010.

[Via ElMundo]