Los promotores eólicos pujarán por un concurso de 1.300 millones de euros

El Govern aprobó ayer, en la sesión del Consell Executiu, la zonas de desarrollo prioritario (ZDP) para la energía eólica en Catalunya, el proyecto más esperado por los operadores de energías renovables.

Esta iniciativa delimita siete áreas en las que se ubicarán parques eólicos, es decir, instalaciones de más de 10 megavatios (MW) o más de cinco molinos. Fuera de estas zonas, sólo se podrán ubicar miniparques eólicos.

En los próximos días saldrán a concurso las sietes ZDP acordadas. Estas zonas suman una potencia de 769 MW y se repartirán entre 37 municipios catalanes. La inversión que deberán afrontar los promotores privados para instalar estos parques rondará los 1.300 millones de euros, según explicó ayer el director general de Energia, Agustí Maure.

Simplificación
El principal valor añadido de esta macroconcurso es que el Govern se ha encargado de todos los trámites previos a la construcción de los parques, un proceso farragoso que suele dilatarse en el tiempo.

Así, las ZDP cumplen con requisitos de viento suficiente, previsión de líneas para la evacuación de la electricidad –en colaboración con Red Eléctrica de España–, criterios paisajísticos, medioambientales y culturales.

Las siete zonas son Alt Empordà (con 180 MW), Segarra y Conca de Barberà (con 186 MW), Alt Penedès y Alt Camp (33 MW), Ribera d’Ebre y Baix Camp (120 MW), Segrià y Ribera d’Ebre (60 MW), Terra Alta (90 MW), y Anoia y Segarra (100 MW). Estaba previsto que se aprobaran ocho ZDP, pero finalmente la zona IV, ubicada entre el Baix Camp y el Priorat (45 MW), está en proceso de redefinición y saldrá a concurso previsiblemente en la próxima legislatura.

Las empresas ofertantes podrán pujar por los contratos –que saldrán a concurso simultáneamente– hasta el próximo 31 de julio. A partir de entonces y durante los siguientes tres meses una comisión –integrada por seis representantes del Govern y dos personas nombradas por los consells comarcals– estudiará las propuestas y adjudicará los proyectos.
Los criterios de adjudicación serán, además de la solvencia de los aspirantes, la oferta técnica y, especialmente, los beneficios socioeconómicos para el territorio.

Maure aseguró que la Generalitat no mediará en las conversaciones entre los grupos y la banca para obtener financiación. El alto cargo del Govern reconoció las dificultades de acordar un project finance (crédito que está garantizado con los ingresos que genera la explotación del contrato) cuando no están claras las primas que recibirán los parques de las ZDP por parte del Ministerio de Industria.

La Generalitat prevé que el Gobierno central defina durante este año las primas que pagará a partir de 2013, cuando entren en funcionamiento los molinos de las ZDP.

Desde la asociación EolicCat celebraron la aprobación de las ZDP, aunque recordaron que llega “casi con cinco meses de retraso”. La asociación alertó al Govern del “incumplimiento del objetivo marcado en el plan de la energía, que prevé una energía eólica instalada de 3.500 MW en 2015”. Maure aseguró que sí se alcanzará esta cifra.

¿Le gustaría conocer en qué se gasta todo el dinero público?

¿Qué ingresa y cómo gasta el Estado? Más allá de presupuestos generales o partidas publicadas por algunas instituciones gubernamentales, es difícil tener un acceso centralizado al resultado final de todas las cuentas públicas.

Este parece ser el objetivo del Gobierno británico, que ha decidido publicar y ofrecer a los ciudadanos por primera vez todas las partidas de gasto público. El anuncio se produce, además, cuando en muchos países se han producido recortes de gasto público, como ha sido el caso de España, para hacer frente a la crisis de deuda en Europa que han puesto de plena actualidad el uso del dinero de los contribuyentes.

Los documentos del Tesoro británico incluyen de dónde procede el dinero, cuánto se gasta y en qué se utiliza y están recopilados en una página del Tesoro británico llamada Coins (Sistema combinado de información on line, por sus siglas en inglés).

La vasta base de datos contiene 24 millones de entradas, según informa ‘The Guardian’.

La publicación de estos datos forma parte de los esfuerzos del nuevo gobierno de David Cameron para impulsar la transparencia de las finanzas públicas.

El problema, según la BBC, es que el contenido de los archivos es muy complicado para el ciudadano medio. De hecho, el medio público ha pedido ayuda a sus lectores a través de su página web para intentar descifrar la base de datos mientras ‘The Guardian’ ha publicado un glosario para hacer más comprensibles los datos.

Hasta ahora, los laboristas, ahora en la oposición, habían argumentado para no publicar los datos que la información sería indescifrable para la mayoría de las personas. El actual secretario del Tesoro, Danny Alexander, ha defendido la medida pese a que algunos ministros habían expresado su inquietud sobre la transparencia que acarrea, ya que expone cada decisión sobre el gasto que vayan a decidir.

El Banco de España acelera el ajuste de la vivienda

Hay tres elementos que vertebran el ajuste del sector inmobiliario: hasta dónde están dispuestos a bajar el precio los promotores; el fin de los incentivos fiscales para la adquisición de la vivienda y, en tercer lugar, los cambios regulatorios. Los dos primeros elementos ya estaban puestos en marcha; el último acaba de activarlo el Banco de España, dirigido por Miguel Ángel Fernández Ordóñez, que ha decidido encarecer el coste que supone para las entidades financieras tener activos inmobiliarios en el balance. Hace tiempo que se especulaba con la posibilidad de que la autoridad central abordase cambios estratégicos concernientes a los activos inmobilarios. Estos son un fardo cada vez más pesado en la cartera de las entidades financieras, hasta el punto de que el valor de los inmuebles adjudicados (aquellos que pasan a manos del banco por la imposibilidad del cliente de hacer frente a los pagos) suma unos 60.000 millones de euros. Si no se ha dado salida a ese ingente volumen de activos es porque su realización en las condiciones actuales de mercado es peliaguda.

La decisión del Banco de España se añade al fin de las deducciones en la declaración de la renta por la compra de vivienda el año que viene y al incremento desde el 1 de julio del IVA reducido (el que se aplica para la obra nueva), que pasará del 7% al 8%. Todos aquellos contribuyentes que adquieran una vivienda a partir del próximo 1 de enero y tengan una base imponible superior a 24.107,2 ya no podrán desgravarse en la declaración de la renta por la compra de residencia habitual. Para los que estén por debajo, la ayuda fiscal tampoco será tan generosa como hasta ahora. Se mantiene la deducción del 15%, pero el límite sobre el que se aplica va acortándose de manera que sólo las personas con una renta igual o inferior a 17.707,2 euros seguirán beneficiándose del apoyo fiscal en su integridad. Se trata de un giro radical en la política tributaria de los últimos años, que gravitará sobre las decisiones de compra de vivienda. Los próximos siete meses serán, pues, decisivos para tomar el pulso al mercado residencial.

«Sin duda, los cambios propuestos por el Banco de España repercutirán en el ajuste inmobiliario. Puede ser traumático, pero cuanto más se tarde, peor», afirma categórico el profesor José García Montalvo, de la Universidad Pompeu Fabra. Estos activos representan un 1% del balance de los bancos y 2,9% en las cajas. Lo que la entidad central ha dicho es que los activos que lleven más de dos años en el balance tendrán que provisionarse al 30% y no al 20% como hasta ahora. Este es uno de los pilares centrales en la propuesta de reforma de la guía de buenas prácticas en materia de cobertura de riesgo que contempla la circular 4/2004 del 22 de diciembre y que estará sometida a consulta pública hasta el próximo día 14. De hecho, la previsión es que los cambios regulatorios no sean efectivos hasta el tercer o cuarto trimestre.

Estos cambios obedecen a la percepción del Banco de España de que la larga permanencia de estos activos es un indicio claro de «alguna dificultad en su realización» y, en consecuencia, del deterioro de su valor. La partida crediticia vinculada al ladrillo de manera directa o indirecta superaba a cierre de 2009 el billón de euros (un valor equivalente al 100% del PIB), según datos del propio Banco de España. Su peso en el conjunto de la cartera de préstamos ha pasado en 20 años del 30% al 60% y su valor en términos absolutos ha crecido un 1.195%.

El riesgo inherente a esta dinámica es palmario. Y no se trata sólo de vivienda terminada. «El suelo también es un problema muy importante para los bancos y las cajas», valora García Montalvo. «El crédito vinculado al suelo se estima entre 80.000 y 100.000 millones de euros», precisa el profesor de la Pompeu Fabra. «La banca va a tener que purgar. Estos cambios van a contribuir a que el excedente de viviendas caiga, tenga salida en el mercado y a que se refleje el verdadero valor de la garantía inmobilaria. La necesidad de evitar aumentar las provisiones en diez puntos porcentuales el año que viene va a desembocar en una mayor oferta de vivienda», señala Joaquín Maudos, investigador especializado en banca del IVIE (Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas).

Las cajas, las más expuestas
Maudos vincula las modificaciones regulatorias a los graves problemas que afrontan las cajas de ahorros, que son de largo las más afectadas por el colapso de la fiebre inmobiliaria, y a su reestructuración, que deberá concluir en los próximos días. «La presión para vender es enorme y llama la atención que sea sobre todo en las cajas de ahorro, donde ahora hay mucha prisa», insiste el investigador del IVIE. De hecho, el supervisor financiero ya ha advertido que no va a prorrogar el FROB (Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria). Este instrumento fue creado para gestionar el ajuste de las entidades de crédito y también para reforzar los recursos propios de las mismas. Está dotado con 9.000 millones de euros, pero puede financiarse para captar fondos hasta un límite máximo de 10 veces la dotación. Para poder adherirse al FROB hay que presentar un plan de reestructuración que pasa, necesariamente, por aligerar de ladrillos el balance.

Un estudio realizado por el holding de servicios financieros Nomura revela que hasta 34 cajas españolas, algunas de ellas ya intervenida, tenían en diciembre de 2009 un riesgo inmobiliario superior al 2% de sus activos. Son especialmente llamativos los casos de Caixa Catalunya y Caixa Terrasa, donde los intereses inmobiliarios representan un 9,3% del total de activos, con un riesgo conjunto superior a los 7.100 millones de euros. En conjunto, la exposición de este segmento es de 39.000 millones de euros. La digestión, imprescindible, ha sido hasta la fecha muy lenta y todo indica que el proceso se va a acelerar.

«Las principales firmas de investigación alertan sobre la escasa caída en los precios de las viviendas que ha experimentado el mercado (…). En algunos casos con sobrevaloraciones superiores al 50%», expone Mario González, director investigaciones estratégicas en EAE Business School. «Tras una caída del 40% en el volumen de transacciones inmobiliarias durante 2009, en 2010 podría experimentarse una caída adicional de entre un 25% y un 30%», vaticina González.

El Banco de España ha hecho un estudio del impacto de las medidas propuestas y está claro que el efecto no será neutro. En 2010, el aumento de la dotación general de coberturas será del 2% y la repercusión en la cuenta de resultados, sustancial: una reducción en el agregado antes de impuestos del 10%. Para 2011, el incremento de coberturas será del 7%, de acuerdo con estas proyecciones de la entidad central.

Esfuerzo familiar
Una idea de la necesidad de corrección que precisa el mercado residencial la proporciona el esfuerzo de renta disponible que supone para una familia el pago de una hipoteca. Los cálculos del profesor García Montalvo sitúan este esfuerzo en una media de 6,7 años para España; esto es el tiempo promedio que tardaría una familia española en liquidar la deuda hipotecaria dedicando para ello toda su renta. El promedio histórico está en un rango de cuatro a cinco años; en EE UU, emblema mundial de la especulación con el ladrillo, el ratio más alto que llegó a alcanzarse fue de 5,4 años.

Estos datos sirven para ilustrar de qué manera se alejaron los precios inmobiliarios de la realidad en un momento en que llegó a verse como razonable cualquier cosa: pagar una parte del piso en dinero negro, irse a vivir a un páramo sin servicios públicos, arrendar el hueco de una escalera e incluso acondicionar para vivienda un trastero. El excedente acumulado, medido como la diferencia entre viviendas vendidas y terminadas, es de 690.000, según el Ministerio de la Vivienda. Ahora toca hacer una digestión muy pesada.

Contra la crisis, ‘Coworking’, comunidad de autónomos

Era un antiguo taller de motos cuando Manuel Zea encontró el futuro local de su Working Space en el barrio madrileño de Alcobendas. Sin reformarlo, él y su socio Sergio se metieron allí para comenzar su estudio de arquitectos, 2arquitectos. Tras un año de «penurias sin calefacción» decidieron emprender la reforma del local. Una vez acabada, la amplitud del lugar les hizo sentirse pequeños, por lo que comenzaron a alquilar espacios de trabajo.

350 euros de media por una mesa de trabajo, Internet, teléfono y todos los servicios que se puedan encontrar en cualquier oficina. «El café es gratis», bromea Zea, el gestor del espacio.

Su hermano mayor, Agustín, llegó a la oficina venido de Estados Unidos. Al ver «el espacio compartido» que había creado su hermano fue él quien le reveló que aquello era una tendencia que se estaba poniendo de moda en el país norteamericano. Su denominación: ‘Coworking’.

Mismo espacio, muchos micro-empresarios. Así se resume un método de trabajo que «reduce los costes de montar una oficina al uso y favorece la aparición de proyectos compartidos y pasarse contactos», comenta Manuel. «Para la crisis es un método ideal», añade.

Estos ideales han llegado a juntar a más de una decena de emprendedores bajo el techo de Working Space. Arquitectos, diseñadores web, decoradores, farmacéuticos e, incluso, una empresa de selección de servicio doméstico gestionada por Maria José, «la nota de glamour de esta comunidad», según asegura la empresaria.

Para César, uno de los diseñadores web de la empresa Wild Wild Web, lo mejor de este concepto es que «te olvidas de todo» (limpieza, facturas, teléfono) mientras que lo peor es «la falta de privacidad del espacio unitario y que no paras de escuchar las conversaciones telefónicas de tus vecinos».

César es uno de los fijos pero, según cuenta Manuel, son varias las empresas que están de paso. «Es que es un método ideal para no perder encargos mientras te están preparando la oficina o estás aterrizando en una ciudad nueva», apostilla.

Existen varios espacios similares al que ha creado Manuel Zea en España. La mayoría se concentran en Madrid y Barcelona. El más conocido es Garage30, nacido en 2003 y gestionado por Raúl Andrés, el supuesto padre del ‘Coworking’ en nuestro país. Aunque también se pueden encontrar espacios en Bilbao y Sevilla.

«Dentro de poco habrá más porque, aunque es una tendencia, es muy probable que se asiente la idea para tratar de ahorrar costes y mejorar el ambiente de trabajo», concluye Zea.

El 86% de los españoles tiene poca o ninguna confianza en Zapatero

Un 58% de los españoles considera que debe haber un cambio de ministros para afrontar la situación de crisis, pero la mayoría -un 53%- descarta la convocatoria anticipada de elecciones pese a que tres de cada cuatro ciudadanos desaprueba la gestión de Zapatero.

Así se desprende del sondeo de Metroscopia -a través de 506 entrevistas- que publica hoy El País y que refleja que, en caso de producirse ahora esas elecciones, las ganaría el PP con una ventaja de 10,5 puntos.

La desconfianza hacia el presidente del Gobierno alcanza el 86 por ciento y casi el mismo porcentaje (84 por ciento) considera que el jefe del Ejecutivo «va improvisando sobre la marcha».

Tres de cada cuatro españoles desaprueba su gestión y un 72 por ciento afirma que el candidato del PSOE en las próximas elecciones debe ser una persona distinta de José Luis Rodríguez Zapatero, opinión que comparte incluso el 59 por ciento de los votantes socialistas.

Los encuestados piden un cambio de Gobierno y no elecciones «para no paralizar la toma de decisiones» y un 64 por ciento de ellos responde que no cuando se les pregunta si el actual equipo económico del Ejecutivo, con Elena Salgado al frente, va a ser capaz de llevar a cabo las medidas que permitan a España salir de la crisis.

Sólo el ministro del Interior, Alfredo Pérez Rubalcaba, consigue que una mayoría (el 53 por ciento) apruebe su gestión, mientras que el mayor grado de rechazo (60 por ciento) es para el vicepresidente tercero, Manuel Chaves.

Tampoco el presidente del PP sale mucho mejor parado que Zapatero: un 68 por ciento desaprueba la gestión de Mariano Rajoy, a un 50 por ciento no le inspira «ninguna» confianza y un 60 por ciento prefiere a otra persona como candidato del PP en las próximas elecciones.

De hecho, el 77 por ciento de los encuestados cree que España necesita nuevos líderes al frente de los principales partidos políticos.

Aznar: El Gobierno «está agotado» y «es inútil prolongar la agonía»

El presidente de honor del Partido Popular (PP) y ex presidente del Gobierno, José María Aznar, ha asegurado hoy que el tiempo del Gobierno socialista «está agotado» y cada día que pasa «es prolongar inútilmente la agonía de un país que va a pagar un precio muy alto por culpa de esta crisis».

Aznar ha realizado estas declaraciones durante su intervención en la clausura de una jornada en Lorca en conmemoración del 30 aniversario de Nuevas Generaciones (NNGG) de la Región de Murcia.

El ex presidente ha estado acompañado del presidente del Gobierno autonómico y del PP regional, Ramón Luis Valcárcel; el presidente de NNGG Región de Murcia, Víctor Manuel Martínez, y el alcalde de Lorca, Francisco Jódar, enumeró ante los cerca de 2.500 asistentes los «grandes errores» del Gobierno del presidente José Luis Rodríguez Zapatero, al que calificó de «desastre en toda la extensión de la palabra», por haber «dinamitado la mejor herencia económica de las historia de España, triturándola en sólo cinco años».

Y es que, para el ex presidente del Gobierno, uno de los principales «errores» del Gobierno de Zapatero fue «mirar al pasado, reabriendo heridas ya cicatrizadas y olvidando que lo que merece la pena es el futuro», así como «la realización de pactos peligrosos que ponen en peligro el presente y futuro de España, como son los estatutos de autonomía, las situaciones dadas en el mundo judicial o acabar con el Plan Hidrológico Nacional (PHN), que repartía agua para todos».

Asimismo, criticó al actual presidente del Gobierno por «hacer en Política Exterior lo contrario de todo lo que hizo el PP cuando estuvo en el Gobierno, olvidándose de que sólo cuando un país es fuerte interiormente, puede ser respetado a nivel internacional», al tiempo que le acusó de «dividir el país en nombre del desprecio por la historia, las creencias o las costumbres, utilizando como instrumento la política de la confrontación y no la del consenso».

Nokia lanza un cargador de móviles para bicicletas

La recarga de la batería del celular es posible gracias a la energía generada por el movimiento de las ruedas.

Un 58% de los españoles considera que debe haber un cambio de ministros para afrontar la situación de crisis, pero la mayoría -un 53%- descarta la convocatoria anticipada de elecciones pese a que tres de cada cuatro ciudadanos desaprueba la gestión de Zapatero.

Así se desprende del sondeo de Metroscopia -a través de 506 entrevistas- que publica hoy El País y que refleja que, en caso de producirse ahora esas elecciones, las ganaría el PP con una ventaja de 10,5 puntos.

La desconfianza hacia el presidente del Gobierno alcanza el 86 por ciento y casi el mismo porcentaje (84 por ciento) considera que el jefe del Ejecutivo «va improvisando sobre la marcha».

Tres de cada cuatro españoles desaprueba su gestión y un 72 por ciento afirma que el candidato del PSOE en las próximas elecciones debe ser una persona distinta de José Luis Rodríguez Zapatero, opinión que comparte incluso el 59 por ciento de los votantes socialistas.

Los encuestados piden un cambio de Gobierno y no elecciones «para no paralizar la toma de decisiones» y un 64 por ciento de ellos responde que no cuando se les pregunta si el actual equipo económico del Ejecutivo, con Elena Salgado al frente, va a ser capaz de llevar a cabo las medidas que permitan a España salir de la crisis.

Sólo el ministro del Interior, Alfredo Pérez Rubalcaba, consigue que una mayoría (el 53 por ciento) apruebe su gestión, mientras que el mayor grado de rechazo (60 por ciento) es para el vicepresidente tercero, Manuel Chaves.

Tampoco el presidente del PP sale mucho mejor parado que Zapatero: un 68 por ciento desaprueba la gestión de Mariano Rajoy, a un 50 por ciento no le inspira «ninguna» confianza y un 60 por ciento prefiere a otra persona como candidato del PP en las próximas elecciones.

De hecho, el 77 por ciento de los encuestados cree que España necesita nuevos líderes al frente de los principales partidos políticos.

Más caídas de precios, con fuertes diferencias por zonas

El ajuste no ha finalizado, pero los descensos se centrarán en la costa y en algunas zonas de las grandes ciudades.

El descenso de precios acumulado en dos años y medio de declive ha cambiado significativamente el panorama del mercado inmobiliario español. Pese a este punto de partida, casi todos los expertos estiman que el ajuste puede que no haya sido suficiente y que habrá una bajada adicional, más suave, al menos a lo largo de los próximos meses. Si ésta es una proyección compartida, lo es igualmente que la fuerza y la cuantía de las nuevas caídas variarán sustancialmente por zonas geográficas y en las diferentes áreas de las ciudades.

Pero antes de cuantificar lo que queda por hacer ¿cuál ha sido realmente el recorte ya realizado? Sin disentir en la tendencia, los datos sobre el efecto en precios del pinchazo del la burbuja inmobiliaria cambian en función de las entidades que realicen los informes o del colectivo de viviendas examinado. Pero en general se cifra entre el 15% y el 30%.

El último estudio de Aguirre Newman habla de un descenso medio del 17% desde el punto álgido alcanzado a finales de 2007 hasta mayo de 2010. Para la tasadora Tinsa, el recorte global ha sido también algo superior al 16%. Mientras, el Ministerio de la Vivienda lo fija en el 12% -con una previsible revisión al alza de ese porcentaje- hasta los 1.863 euros por metro cuadrado, con los que se vuelve a precios del tercer trimestre de 2005.

Desde la perspectiva que le proporciona su red de agencias, Look & Find estima que el ajuste ha llegado al 30%, pero con sustantivas matizaciones. «Si esa la media desde el comienzo de 2008, las reducciones han sido más fuertes en las casas de segunda mano y para las unicadas en zonas costeras, en donde han llegado al entorno del 40%», indica David Moya, director general de la sociedad.

Otra cuestión que muestran las últimas estadísticas, y en esta trayectoria coinciden todos los informes, es que el declive se ha ralentizado desde principio de 2010. Para Fernando Encinar, director del portal inmobiliario el Idealista, en este comportamiento pesan los mensajes lanzados desde diversos ámbitos que señalan que lo peor ya se ha producido. También manifiesta que el anuncio de subida del IVA desde julio y el fuerte recorte para las deducciones fiscales a la vivienda a partir del próximo año han actuado como diques de contención frente a los desplomes anteriores.

Según los datos de esta firma, el precio de las casas de segunda mano se redujo un 0,1% en mayo de 2010 frente al mes anterior, con seis comunidades autónonas registrando subidas, entre ellas Baleares, Euskadi y Cataluña. La Comunidad Valenciana y Murcia están con las más bajistas.

Ralentización
En una dirección similar se mueven los datos del Ministerio de la Vivienda que apuntan a que el declive interanual de los tres primeros meses de 2010 ha sido del 4,7%, mientras que se superó el 8% en algún trimestre de 2009 (veáse mapa). Desde Tinsa se indica que los inmuebles se abarataron un 4,6% en tasa interanual en abril, lo que supuso el desplome más suave en 21 meses.

Elizabeth Sanz, directora del área de residencial de Madrid de Aguirre Newman, se suma a estos datos y dice que, pese a que la actividad siga débil, el ritmo se ha moderado entre mayo de 2009 y mayo de 2010, con mayores descensos en las zonas costeras. Y, sin ser demasiado contundente, afirma que esta dinámica se puede repetir en los meses próximos: más bajadas, pero menos violentas, y con muchos contrastes por áreas.

Opina que una de las zonas que puede volver a verse penalizada es la del Mediterráneo, especificamente la Costa del Sol, porque el exceso de oferta es aún relevante. En las grandes ciudades, el castigo, aunque sea algo más moderado, se mantendría en zonas nuevas, sin buenos servicios, y bastante alejadas del centro -20 o más kilómetros- como son los PAU. Concluye que, por el contrario, sería menos relevante para las áreas céntricas, en donde de hecho ya se están produciendo ciertos repuntes.

Carlos Ferrer-Bonsoms, director de de urbanismo y residencial de Jones Lang LaSalle, considera que el ajuste seguirá suavemente a la baja, porque aún no hemos tocado fondo, aunque estemos cerca. Asevera que los próximos meses seguirán marcados por el protagonismo que cajas y bancos han tomado en la actividad inmobiliaria, pero que su capacidad para hacer descender los precios es limitada, si no quieren que esas decisiones impacten en sus cuentas de resultados.

Habla igualmente de que las diferencias por zonas serán muy evidentes. Entre otros factores porque los stocks sin vender se han reducido en algunos barrios de las grandes ciudades, frente a otros entornos en los que los inmuebles se siguen acumulando. Ferrer-Bonsoms subraya que, incluso, en ciertos lugares la demanda puede ser superior a la oferta.

El análisis de los stocks es otro tema relevante para inferir cómo pueden evolucionar los precios, resalta David Moya. El ministerio ha cuantificado el de pisos nuevos en más de 688.000, cifra que superaría el millón si se suman las de segunda mano puestas a la venta. Si bien la absorción de estos excendentes es más lenta de lo previsto, es, asimismo, cierto que se calcula que más del 60% corresponde a viviendas destinadas a segunda residencia.

Así, del exceso de stocks no se puede sacar conclusiones globales sobre el impacto en precios, pues no están repartidos de forma uniforme. Que haya mucha vivienda sin vender en la costa no influye, por ejemplo, en los precios en Zaragoza.

Los expertos creen, de hecho, que parte de estos activos de segunda residencia tendrán que ser retirados del mercado, porque no están adaptados a lo que ahora se demanda o se puede pagar. En esta línea, el directivo de Jones Lang LaSalle ratifica su visión de que la presión del exceso de activos ha disminuido de forma significativa en determinados espacios, pero sigue en otros.

El último informe de Standard & Poor’s señala que el ritmo de caída de precios en España continuará suavizándose y que el de la vivienda libre está cerca del fin, pero que al mercado le queda aún un año para lograr la estabilidad. Agrega que el fuerte paro es uno de los elementos más desfavorables para llegar al equilibrio.

Qué hacer antes de comprar
¿Es ahora un buen momento para comprar? Sin obviar que la financiación es todavía difícil y que no se descartan nuevas caídas o que las entidades financieras saquen productos más competitivos, la respuesta en general es afirmativa. No sólo por el ahorro fiscal, sino porque ésta es una coyuntura en la que los compradores tienen capacidad para fijar condiciones que les permite lograr mejores precios, más en las residencias de segunda mano.

Y los expertos aconsejan no desmoralizarse por las cantidades que se aún ven en Internet o en las agencias, ya que en muchos casos las peticiones siguen fuera de la realidad. Por el contrario, para comprobar si una casa está en precio, lo más idóneo es hacerse con los datos de las últimas operaciones cerradas en la zona elegida, porque es donde se percibe el ajuste ya realizado y puede ser el punto de partida para una negociación.

Aunque es cierto que las mayores rebajas se obtienen en las casas que se adquieren a particulares, las inmobiliarias están igualmente dispuestas a negociar, aunque a los comerciales se les fije un tope. Desde Realia se pone de manifiesto que han reducido los precios de media un 25% respecto al punto álgido, y que son conscientes de que quien no lo haya hecho corre el riesgo de quedarse fuera. Esta empresa está incluso testando áreas para iniciar nuevas promociones.

La deuda hipotecaria de las familias crece un 0,4% en abril

Las deudas contraídas por las familias españolas para la adquisición de una vivienda ascendían en abril a 678.987 millones de euros, el 0,4% más que en el mismo periodo de 2009.

Según los datos publicados hoy por el Banco de España, este leve repunte es similar al de febrero y marzo, aunque menor que el de enero, cuando sólo se incrementó el 0,2%.

Los mismos datos ponen de manifiesto que el volumen absoluto de la deuda hipotecaria ha ido creciendo mes a mes, aunque en abril disminuyó levemente, ya que pasó de 679.016 millones de euros en marzo a 678.987 millones en abril.

En conjunto, las deudas acumuladas por las familias residentes en España con bancos, cajas y cooperativas de crédito para cualquier fin -no sólo para la compra de viviendas- ascendían a cierre de abril a 900.364 millones de euros, el 0,2% más que hace un año.

¿Hay chollos inmobiliarios en España?

Actualmente estamos viviendo la que sin lugar a dudas es la mayor crisis inmobiliaria que hemos sufrido en España, y ante esta situación la mayoría de clientes nos llaman solicitando gangas inmobiliarias ya que están convencidos que les podremos ofrecer operaciones a precios espectaculares en Passeig de Gràcia o en la Calle Serrano.

Sin embargo la realidad hoy es bastante diferente, a pesar que pueda sonar contradictorio, no existen operaciones de este tipo en el centro de las ciudades como Barcelona o Madrid, si bien si puede haber algunas excepciones puntuales que comentaremos más adelante.

Vamos a analizar los motivos por los cuales hoy en el mercado es realmente complejo poder adquirir buenos activos inmobiliarios a precios bajos:

Las principales inmobiliarias de este país son a dia de hoy las entidades bancarias. En los últimos dos años se han convertido en los actores principales del mercado inmobiliario.

Su actuación hasta el día de hoy es la siguiente:

Intentan vender los productos invendibles. Es decir pisos en la costa o en las áreas metropolitanas con descuentos espectaculares. El problema es que hoy nadie quiere adquirir este tipo de activos, por mucho que los rebajen de precio. El problema no es el precio, es el inmueble. ¿Quien quiere comprar un piso en una urbanización que parece un desierto?

En los activos realmente buenos las entidades bancarias se dirigen a sus cliente principales o bien a “gente de su entorno”. Estas operaciones ya no llegan al posible comprador particular.
La realidad es que no ponen en el mercado las buenas piezas.

La venta de sus locales comerciales con los bancos de inquilinos en la mayoría de ocasiones son operaciones con rentas de alquiler infladas y ubicaciones que no son prime. Cuidado con los obligados cumplimientos de estas operaciones. Si la entidad bancaria deja el local será imposible alquilarlo al mismo precio.

En el centro de las ciudades los bancos no están bajando los precios de los activos inmobiliarios para que se puedan considerar operaciones aconsejables.

Por último las entidades bancarias no están dando financiación al inversor particular, con una excepción si compras un activo que esté en manos de una entidad bancaria. En este caso todo son facilidades. Esta situación ha sido duramente criticada por la asociación de promotores.

Los promotores inmobiliarios que están sobreviviendo a esta crisis, que por cierto cada vez son menos y merecen un monumento está actuando de la siguiente manera:

La Banca les ha recortado sus canales de financiación.

En la mayoría de ocasiones pagaron el suelo a precios altos y esto les obliga a aguantar los precios.
En la actualidad reciben ofertas por debajo del valor que tienen hipotecado. Ante esta situación prefieren no realizar la venta. Estos pisos están condenados a acabar en manos de las entidades bancarias.
A día de hoy los promotores inmobiliarios tienen una mala imagen en España, pero muchos de ellos están intentado sobrevivir en la mayoría de los casos arriesgando su patrimonio. Aunque pueda sonar extraño, los promotores especuladores y oportunistas ya han desaparecido de la escena.

Las administraciones públicas parece que no sepan bien lo que está pasando o no quieren enterarse. Publican datos contradictorios cada día, intentan regular el mercado y por último quieren que los precios bajen pero ahora están asustados ante el ritmo que está cogiendo el mercado.

Los particulares y las empresas son los que realmente están sufriendo esta crisis, especialmente los que tienen necesidad de vender un activo inmobiliario. Es cuando un particular o un grupo empresarial necesita desesperádamente vender un activo, cuando se pueden conseguir buenas operaciones para un comprador, es así de triste pero es la realidad.

Los últimos meses hemos intervenido en operaciones de grupos industriales que tienen que vender activos inmobiliarios para sobrevivir y poder salvar su actividad empresarial. En estas operaciones es donde el comprador si dispone de liquidez puede adquirir buenos activos. En este caso la mayoría de compradores son grupos familiares que no necesitan financiación, el problema es que estos compradores son realmente selectivos, buscan piezas en zonas prime y preferiblemente alquiladas.

Son compras no para especular, sinó para tener un rendimiento con los alquileres. En Barcelona o Madrid se están cerrando operaciones con clientes de este tipo en torno al 6%. Si la ubicación es realmente prime su puede cerrar al 5 %.

En este tipo de operaciones y a pesar que pueda parecer poco creible, el comprador tiene que actuar rápido ya que hay poca oferta y mucho grupo familiar con capacidad de compra. Si no actuan con flexibilidad pierden la operación. Esto está sucediendo especialmente en la compra de locales comerciales alquilados en la zona prime de las ciudades. El motivo es que todos los inversores quieren este tipo de activo, ya que es el que mejor está aguantando la crisis y es un valor refugio con alquileres garantizados. El problema es que hay pocos activos disponibles.

Es decir, hay poquísimos chollos, y cuando estos aparecen, “vuelan” del mercado y además son sólo accesibles a compradores “escogidos” y con muy buen músculo financiero, que aunque parezca raro por la situación en la que nos encontramos, “haberlos haylos”!!!