Archivo del mes 16 septiembre 2014

El diferencial hipotecario medio baja un punto y se sitúa en 2,188% #BuscoPisocasa #hipotecas

La reducción se debe a la aparición de nuevos préstamos y a la bajada de los intereses
En el mercado existen al menos 13 hipotecas con valores diferenciales inferiores al 2%

Los diferenciales medios que añaden las entidades a los préstamos hipotecarios se han reducido en un punto en los últimos 12 meses, gracias, en gran medida, a la aparición de nuevos préstamos hipotecarios, varios de ellos con diferenciales por debajo del 2%, y a las rebajas de los intereses en las ya existentes.

Concretamente, en agosto de 2014, cuando el Euribor ha registrado su mínimo histórico (cerró al 0,469%), el diferencial medio se ha situado en el 2,188%, según la calculadora de índices hipotecarios de Bankimia. 12 meses antes, el interés que sumaban las entidades al Euribor, que entonces clausuró al 0,542%, ascendía al 3,211%, el porcentaje más elevado de los últimos cuatro años.

Tras un año de continuas subidas, en septiembre de 2013 el diferencial hipotecario medio vivió su primer descenso, al situarse en el 3,144% (había empezado el año en el 2,633% y en septiembre de 2012 estaba al 2,148%). En el mercado existen al menos 13 hipotecas con diferenciales inferiores al 2%. Entre éstas, destaca la de CajaSur como la más barata (Euribor +1,25%).

Una oferta hipotecaria elevada
Entre las novedades, en enero Banco Santander puso en marcha su Nueva Hipoteca (Euribor +1,99%), en febrero Caja Rural de Granada empezó a comercializar la Hipoteca Libre (Euribor +1,85%), Deutsche Bank hizo lo propio en abril con la HipoteCasa (Euribor +1,99%) y también ese mismo mes se presentó la Hipoteca Barclays (Euribor +1,85%). En mayo, oficinadirecta.com dio a conocer la Hipoteca Bonificada (Euribor +1,89%).

En cuanto a las rebajas, han sido variadas. En septiembre de 2013 Bankinter disminuyó en 0,55 puntos porcentuales su Hipoteca Interés Variable, ahora al Euribor +1,95%.

También han bajado el diferencial, entre otras, la Hipoteca Naranja de ING Direct (en verano de 2013 estaba a Euribor +2,29% y en la actualidad se comercializa a Euribor +1,89%), la Hipoteca Inteligente de Evo Banco (en 2013 a Euribor +2,10% y ahora a Euribor +1,90%) o la Hipoteca Activa Plus, de ActivoBank; la Hipoteca Open, de Openbank, y la Hipoteca Ahora, de Liberbank, las tres a Euribor +1,89%.

En 2011, mientras el Euribor marcaba valores superiores al 2%, el diferencial hipotecario medio se situaba por debajo del 1%. En cambio, cuando el tipo de referencia empezó a descender y marcó valores inferiores al 2%, en enero de 2012 (1,837%), el diferencial hipotecario sufrió un encarecimiento paulatino. Empezó 2012 en el 1,779% y lo concluyó en el 2,352% (el Euribor de diciembre se situó en el 0,549%).

Sólo entre enero y agosto de 2013 el diferencial medio se encareció en 0,5 puntos, coincidiendo con el hasta entonces mínimo histórico del Euribor (cerró mayo al 0,484%). Entre enero y abril no se presentó ninguna nueva hipoteca en el mercado y las ocho que sufrieron cambios encarecieron sus diferenciales.

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Kutxabank lanza una hipoteca para jóvenes con un descuento del 0,25% #LaAnet #Kutxabank #hipotecaparajovenes

Esta destinada a menores de 35 años y carece de gastos de comisión por apertura
Los jóvenes suman más del 50% de los contratantes de hipotecas del grupo financiero

Kutxabank saca al mercado un préstamo hipotecario especial dirigido a la juventud que, como novedades, carece de gastos por comisión de apertura y aplica un descuento extra del 0,25% en el tipo variable de los intereses, hasta que quien los contrate cumpla los 35 años.

Según ha explicado la entidad financiera, este nuevo producto permitirá a este segmento de población obtener una bonificación máxima en su hipoteca del 1%, en función de la vinculación que mantenga con el banco.

Como ejemplo, sólo por tener domiciliada la nómina y por hacer uso de las tarjetas de la entidad, los clientes jóvenes de Kutxabank que se decidan a adquirir una vivienda podrán beneficiarse de una rebaja del 0,65%.

El Préstamo Joven se incluye en un plan de nuevos productos, servicios y ventajas con el que Kutxabank pretende afianzarse como entidad de referencia del segmento joven. En este sentido, las personas menores de 35 años son en la actualidad los contratantes de más del 50% de los créditos hipotecarios que formaliza el grupo financiero vasco.

Kutxabank anunció a principios de 2014 la puesta en marcha de un conjunto de medidas con el objetivo de reavivar el mercado hipotecario en Euskadi, actividad en la que se mantiene como líder en sus territorios de origen. La cuota de préstamos hipotecarios del grupo financiero vasco alcanza cerca del 40% en Euskadi, tras crecer durante los años de crisis económica y mantenerse estable a lo largo del pasado 2013.

Crecimiento gracias a la flexibilidad de pago
La evolución en 2014 está siendo positiva. Sólo en los primeros seis meses del ejercicio, el crecimiento en la facturación de nuevos préstamos hipotecarios del Grupo Kutxabank ha sido del 37%, y del 41% en los préstamos al consumo.

La nueva oferta hipotecaria que Kutxabank puso en marcha en enero de 2014 está caracterizada por una gran flexibilidad por sus múltiples opciones de tipos y plazos, y contiene alternativas, plenamente vigentes. Entre ellas, destaca la modalidad ‘Un Año en Blanco’, que permite no realizar ningún pago de las cuotas del préstamo hipotecario durante el primer año.

El objetivo de esta medida es proporcionar capacidad económica a las personas que hayan contratado el préstamo, de forma que puedan hacer frente a otro tipo de gastos que se producen tras la compra de un inmueble, fundamentalmente por la necesidad de adquirir los muebles y el equipamiento que requieren las viviendas.

Kutxabank también contempla condiciones especiales de remuneración para quienes, tras haber ahorrado en cuentas vivienda de Kutxabank, contraten su préstamo hipotecario con la entidad.

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“Es el momento de entrar en el sector inmobiliario español” #BuscoPisoCasa #comprarInmueble

Los jefes de estrategia inmobiliaria de Deutsche AWM para España y Europa destacan la recuperación de la confianza en el mercado inmobiliario español y las oportunidades abiertas en Alemania.

El escenario inmobiliario a nivel europeo refleja realidades bien distintas dependiendo de qué lugares se señalen en el mapa. Desde el repunte de precios en Reino Unido, en especial en el centro de Londres, a las oportunidades abiertas en el mercado español. Simon Durkin, responsable de estrategia inmobiliaria en Europa de Deutsche Asset & Wealth Management (DeAWM), y Carlos Manzano, su homólogo para la península Ibérica, analizan la situación del sector convencidos de que ya se ha tocado fondo.

Pregunta. ¿Qué clima perciben al hablar con sus clientes?

Simon Durkin. Encontramos un clima alentador. Parece que la percepción sobre los activos alternativos, en concreto los inmobiliarios, está cambiando. Desde una perspectiva del sector inmobiliario, vemos la exposición al mercado español como una obligación cuando se construye una cartera diversificada. Hablamos de una economía de gran tamaño, y hacer los cambios en la cartera lleva su periodo de tiempo. Sobre todo he recibido preguntas relativas al tiempo: cuándo invertir y cuándo no invertir. Yo diría que ahora mismo es un momento interesante para invertir aquí.

P. Se esperaba que 2014 fuese un año de especial actividad en el sector…

S.D. Es cierto. Cuando la liquidez llega al mercado, éste reacciona y con rapidez. Comenzamos 2014 muy fuerte en Europa, pero también cerramos 2013 de manera sólida. La diferencia de este año ha sido la variedad de mercados que han demostrado ser más interesantes para la inversión. Esa variedad está creciendo.

P. ¿De qué mercados hablamos?

S.D. Depende mucho del inversor en cuestión. Somos un gran gestor de fondos de pensiones de las grandes ciudades asiáticas, que invierten por lo general a largo plazo. Buscan colocar su capital fuera del mercado local y diversificar, empezando por Europa, y al empezar por Europa miran a Londres. Nunca podemos aconsejar ciudades pequeñas del Reino Unido o de Alemania como primera inversión. Observamos que los precios han bajado de forma significativa en algunos mercados. España sería uno de ellos. Aunque asumamos enfoques a largo plazo, hay una gran oportunidad para inversores en estos mercados. No somos los únicos que lo vemos, también muchos inversores, cuya liquidez ha crecido de forma significativa con un producto amplio aunque no con un grado de disponibilidad tan grande como muchos inversores esperarían.

P. ¿Europa se está destacando frente a otras zonas?

S.D. Sería mucho decir. EE UU sigue presentando oportunidades interesantes. Es un mercado diferente a Europa. Aquí tenemos países con diferentes divisas, tendencias políticas, y en posiciones diferentes dentro del ciclo económico, lo que para mí hace que Europa sea tan interesante. Se aprecia un crecimiento significativo en España, en Polonia. Alemania seguirá siendo interesante. Somos bastante optimistas en cuanto a sus mercados secundarios. A Alemania ha llegado mucho capital en busca de un refugio seguro, y ese capital se ha enfocado en las siete grandes ciudades de Alemania. Reino Unido o Francia no tienen un big 7. Es un mercado al que los inversores quizá han prestado menos atención y vemos una liquidez creciente en él.

P. ¿Es el español el mercado más apetecible para el inversor ahora mismo?

Carlos Manzano. Diría que será uno de los principales mercados en los próximos años. Venimos de cinco años de recesión. Hemos tocado fondo, la economía está recuperándose, el valor en cuanto a precio de cualquier activo ha llegado a bajar hasta un 50% del máximo, que tampoco era el punto correcto pero era el que era. Los alquileres han bajado hasta un 40% y las rentabilidades están en niveles máximos. Y ahora tienes acceso a financiación, algo que no tenías hace año y medio. Con todo llegas a la conclusión de que sí, entendemos que es el momento de entrar en España. Dicho esto, tienes que estar alerta al perfil de tu inversión y a posibles cambios en la economía.

p. ¿Y en qué tipo de activos?

C.M. Es una cuestión de riesgo. Creemos que no hay mucho espacio disponible en Madrid y Barcelona. Nos concentramos en inmuebles de oficinas de calidad, donde podemos aprovechar que no hay espacio disponible. Esta es una de las estrategias que a corto y medio plazo siguen nuestros fondos. Además de eso, nos fijamos en los centros comerciales que no tienen competencia en su zona, y en las calles comerciales, que han sido unos buenos activos durante los peores días de la crisis. También vemos oportunidades en otro sector a corto y medio plazo, que es el logístico. Quizá es más arriesgado pero las correcciones que se han dado en los últimos tres años te dan la posibilidad de asumir algo más de riesgo.

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Nace la primera hipoteca con un diferencial adaptado al Euribor «EVO» #BuscoPisocasa #evo

El valor de tipo de interés bajará en un determinado porcentaje si sube el Euribo
El diferencial de partida del producto alcanza el 1,90%, aunque se ajusta según el riesgo

EVO Banco ha lanzado su nueva ‘Hipoteca Inteligente’, la primera del mercado que adapta su diferencial de tipo de interés a la evolución del Euribor a lo largo de la vida del préstamo, ha informado la entidad en un comunicado.

Tras un primer año con un interés fijo, el resto de los años el diferencial bajará en un determinado porcentaje si sube el Euribor. De esta forma, la entidad ha defendido que se traslada al cliente parte del beneficio que obtendría si el tipo de interés del mercado interbancario evoluciona al alza.

Así pues, si el Euribor se sitúa en el momento de la revisión anual entre el 2% y el 4%, el diferencial bajará 20 puntos con respecto al inicial. También ofrece que si el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas asciende entre el 4% y el 6%, el diferencial bajará 40 puntos.

Por último, si el Euribor es mayor del 6%, el diferencial bajará 80 puntos. Adicionalmente, si el cliente cumple con sus pagos los cinco primeros años el diferencial se reduciría en otros 20 puntos adicionales.

La entidad ha informado de que el diferencial de partida de la nueva hipoteca alcanza el 1,90%, si bien éste se ajusta dependiendo del perfil de riesgo de la operación.

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Los deudores hipotecarios podrán recurrir la ejecución de la vivienda alegando sufrir cláusulas abusivas #BuscoPisoCasa #clausulasabusivas #ejecucionHipotecaria

Podrán interponer un recurso de apelación contra el auto que desestime su oposición.

El Gobierno da cumplimiento al fallo del Tribunal de Justicia de la UE que consideraba que la legislación española en esta materia dejaba en posición de desigualdad al hipotecado

El Consejo de Ministro ha acordado la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de manera que el deudor hipotecario podrá interponer un recurso de apelación contra el auto que desestime su oposición a la ejecución si esta apelación estuviese fundada en la existencia de una cláusula contractual abusiva.

De esta manera, el Gobierno da cumplimiento a la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 17 de julio de 2014, que consideraba que la legislación aprobada por el Gobierno en materia hipotecaria situaba en una posición de desigualdad al deudor.

El Ministerio de Economía asegura que esta nueva previsión se aplicará a los procedimientos de ejecución hipotecaria en los que no se hubiera producido la puesta en posesión del inmueble al adquirente. Además, se prevé un plazo de un mes para los procedimientos en los que hubiera concluido el plazo para recurrir el auto que hubiera desestimado la oposición.

Este cambio de la Ley de Enjuiciamiento Civil se ha incluido en el real decreto ley sobre medidas urgentes en materia concursal.

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Las ventas de viviendas siguen creciendo #BuscoPisoCasa #ventaInmuebles

El mercado registró un alza del 8,8% en junio y suma cuatro meses consecutivos de subidas en tasa interanual

Durante el pasado mes de junio se registraron en España 26.076 operaciones de compraventa de vivienda, lo que supone una subida del 8,8% en comparación con el mismo mes del año 2013.
Según los datos hechos públicos este jueves por el Instituto Nacional de Estadística (INE), la compraventa de viviendas suma cuatro meses consecutivos de subidas en tasa interanual. No obstante, con respecto al mes de mayo el número de compraventas de viviendas cayó un 7,3%.

El 90,5% de las viviendas transmitidas por compraventa en junio fueron libres, mientras que el 9,5% eran protegidas. En tasa anual, el número de viviendas libres transmitidas por compraventa aumentó un 9,9%, mientras que el de protegidas cayó un 1,4%.

Por su parte, el número total de fincas transmitidas inscritas en los registros de la propiedad fue de 125.817, lo que muestra un descenso del 8,8% con respecto a junio de 2013. Del total de compraventas registradas en junio, el 83,3% correspondieron a fincas urbanas y el 16,7% a rústicas. Las compraventas de rústicas se incrementaron el doble que las de urbanas, un 10,3% frente al 5% de las fincas en ciudad. En el caso de vivienda nueva, el número de operaciones sobre esta disminuyó un 3% mientras que en la usada se incrementó hasta un 17,4% respecto a junio del año pasado.
[Via El Periodico]

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Vender ya o pagarlo caro #BuscoPisoCasa #venderInmueble

La nueva reforma fiscal dispara la tributación por plusvalía a partir del 1 de enero de 2015.

Se suprimen los coeficientes que actualizan y corrigen la ganancia patrimonial obtenida.

La diferencia de vender en 2014 o después puede ascender a decenas de miles de euros.

‘No se ha enterado nadie y muchos se llevarán una sorpresa en su Declaración del IRPF’

El potencial comprador de casa no es el único que vive una época dulce en el mercado inmobiliario. El vendedor, por el momento, también, viendo el horizonte fiscal que se le aproxima. A partir del 1 de enero de 2015, los propietarios que transfieran sus pisos verán incrementado notablemente el gravamen a pagar por la plusvalía.

La nueva reforma fiscal contempla la supresión de los coeficientes de corrección monetaria y de abatimiento aplicables a la tributación de inmuebles. Es decir, se elimina la actualización del precio de compra ligada al incremento del coste de la vida y la reducción que actualmente se aplica a la ganancia patrimonial a aquellos que adquirieron su piso antes del ejercicio 1995.

La derogación de estos coeficientes, sujetos a fórmulas ininteligibles para el ciudadano de a pie, representará un varapalo fiscal (que puede llegar a ser de decenas de miles de euros) sobre todo para los vendedores de casas antiguas y para herederos. Pese a que la retención sobre las plusvalías bajará de la horquilla del 21%-27% al 20%-24% en 2015, tributar por su totalidad hará que el Estado se quede con buena parte de la ganancia.

Basta con ver un ejemplo para constatar el negocio que supone para Hacienda esta modificación fiscal y que, prácticamente, ha pasado desapercibida a pesar del enorme coste que tendrá para el contribuyente. Si un propietario vende hoy, 5 de septiembre de 2014, por 200.000 euros una casa que compró el 1 de septiembre de 1986 por 50.000 euros pagaría 10.381 euros a la Agencia Tributaria por la plusvalía. Sin embargo, si vende en 2015, el gravamen por la misma ganancia patrimonial se disparará a 34.880 euros.

Esta diferencia se debe a que en 2014 todavía la plusvalía bruta de 150.000 euros se corrige por los coeficientes hasta los 41.118 euros (sobre los que se tributa), mientras que en 2015 ya no se aplicarán estos coeficientes. Por lo tanto, se deberá pagar un gravamen sobre el total de la diferencia entre el coste de compra e ingresos de la venta.

e este modo, la reforma fiscal golpea duramente a los propietarios más antiguos que vendan, pero también, en menor medida, a los recientes. Los que adquirieron sus casas a partir de 1995 verán cómo el nuevo sistema fiscal valora por igual un millón de pesetas de los años 70 que 6.000 euros de 2014. Si alguien compró en 2004 un piso por 150.000 euros y lo vende por 200.000, en 2015 tributará por esos 50.000 euros de ganancias. Pagará a Hacienda 10.880 euros. Si vende en 2014, verá reducida esta factura a 7.207,2 euros al sufrir una retención sobre la plusvalía corregida.

Los propietarios gozan de tres vías para esquivar este cambio tributario: vender antes de 2015, reinvertir la ganancia patrimonial en vivienda habitual si traspasan su casa habitual o, si son mayores de 65 años, reinvertirla en productos financieros de rentas vitalicias (novedad en la reforma). El Ejecutivo justifica las modificaciones diciendo que se avanza «en términos de neutralidad» y «equidad».

Una visión muy diferente tienen los expertos. Todos critican el afán recaudatorio del Gobierno. «No es justo», comenta José María Mollinedo, secretario general de los Técnicos de Hacienda (Gestha). Mollinedo denuncia que los vendedores pagarán más ya que se deja sin efecto el factor de la inflación acumulada.

En cuanto a los efectos inmediatos en el mercado de la vivienda, los analistas creen que serán marginales porque «no se ha enterado nadie de los cambios, ni particulares ni muchos profesionales», dice Gonzalo Bernardos, economista y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona. Tiene claro que con esta mayor presión a la transmisión se contenta a Bruselas, que pedía gravar la posesión.

El consultor inmobiliario José Luis Ruiz Bartolome va más allá. «Muchos se llevarán una sorpresa en su Declaración de IRPF de 2015», avisa. No le extraña que no se hayan usado estos cambios fiscales como incentivos para avivar las compras. «Al Gobierno no le interesa porque las operaciones que se cierren antes de 2015 significarán pérdida de recaudación», concluye.
[Via El Mundo]

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Comprar casa, más asequible en España que en la media de la UE #BuscoPisoCasa #comprarInmuebleEspaña

En 2014, el nivel de esfuerzo para acceder a una vivienda se ha situado en 4,4 veces el salario bruto individual en España, frente a la media europea del 6,1

Hasta 20 provincias españolas presentan un mejor contexto, tanto económico como inmobiliario, que el de los últimos tres años para la recuperación de la actividad

Almería, Castellón, Ciudad Real y Toledo serían las únicas regiones que aún no estarían en disposición de recuperar sus mercados, penalizados por una elevada sobreoferta

El descenso acumulado del precio de la vivienda desde el comienzo de la crisis ha ocasionado que la tasa de esfuerzo media de los hogares españoles (porcentaje de renta familiar dedicada al pago de la hipoteca) ha descendido progresivamente durante los últimos años hasta situarse en el 33%, un nivel cercano a las cotas razonables de equilibrio.

Del mismo modo, el precio medio de la vivienda en España (sin tener en cuenta la variable de la financiación, para poder establecer un análisis comparativo con la Unión Europea) es ya 4,4 veces el salario bruto individual, frente al ratio del 6,1 de media en la UE (con países como Reino Unido o Francia con ratios, respectivamente, de 8,5 y 7,9 veces el salario bruto individual).

Estas son algunas de las conclusiones del análisis del mercado residencial en España que por cuarto año consecutivo ha elaborado el departamento de Real Estate de Deloitte.

En un análisis provincial, Barcelona y Guipúzcoa cuentan, por cuarto año, con las tasas de esfuerzo más elevadas de España, debido al elevado precio de la vivienda en estas provincias. En Cádiz, por su parte, la dificultad a la hora de acceder a vivienda viene motivada por sus condicionantes macroeconómicos.

En el lado contrario, la compra de vivienda en provincias como La Rioja, Lérida, Murcia o Pontevedra es más accesible, con tasas de esfuerzo por debajo del umbral del 30%.

Recuperación de la actividad
El informe refleja para este ejercicio un contexto inmobiliario más positivo que el del último trienio, con hasta 20 provincias españolas en buena posición ya para afrontar la recuperación de la actividad inmobiliaria, teniendo en cuenta tanto su coyuntura macroeconómica (demografía, desempleo, crecimiento de la población, etc.) como los fundamentales inmobiliarios (precio de la vivienda, tasa de esfuerzo, stock, etc.). Estas provincias son Álava, Asturias, Baleares, Barcelona, Burgos, Cantabria, Guipúzcoa, Guadalajara, Huesca, La Coruña, Lérida, Madrid, Navarra, Palencia, Segovia, Soria, Teruel, Valencia, Valladolid y Vizcaya.

El análisis también destaca cómo se reduce el grupo de provincias que no se encuentran aún condiciones para normalizar su actividad inmobiliaria, tanto por la peor posición relativa de su coyuntura macroeconómica como por la debilidad de sus fundamentales inmobiliarios, muy penalizados por el exceso de oferta. En 2014, estas provincias son cuatro (Almería, Castellón, Ciudad Real y Toledo), frente a las 11 de 2013 y las 21 de 2012.

‘Stock’ de vivienda nueva
Gran parte de las viviendas de obra nueva no vendidas en España se localizan en Madrid, Barcelona y las principales provincias del Levante español, debido en este último caso a la doble condición de mercado de primera y segunda residencia.

De las 50 provincias analizadas, Barcelona (con 47.466 unidades), Alicante (47.022 unidades), Madrid (42.821) y Castellón (27.253 unidades) son las provincias que cuentan con mayor stock disponible. Cáceres (467), Badajoz (620) y Cantabria (849), por el contrario, son las provincias con menor stock de viviendas.

Teniendo en cuenta la relación entre población y stock de vivienda nueva, Castellón, Toledo y Almería son, por tercer año, las provincias con una mayor sobreoferta por cada 1.000 habitantes (45 en el caso de Castellón y 34 en Almería y Toledo). Las provincias que presentan menor stock son Badajoz (0,9), Cáceres (1,1) y Navarra (2,7), mientras que la media para España es de 14 viviendas.

Bajo la actual coyuntura económica, 46 provincias están viendo reducir su stock de viviendas nuevas. Dentro de este grupo destacan Badajoz, Cantabria y Cáceres, con un ajuste del 67%, 66% y 64%, respectivamente, desde el año anterior.
[Via El Mundo]

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El euríbor cae al mínimo del 0,46% en agosto y aligera las hipotecas #BuscoPisoCasa #comprarInmuebleAhora

La reducción del precio del dinero anima a pedir préstamos, aunque se empeoran las condiciones.

El precio de la vivienda aumentó el 0,97% en el segundo trimestre, la primera subida en seis años.

Quienes compraron un piso entre el 2008 y el 2009, pusieron de tipo de interés de referencia el euríbor y con revisión anual, tendrán un buen motivo de satisfacción a la vuelta de vacaciones. El euríbor, a final del mes de agosto, se ha quedado por los suelos en su marcha descendente de hace meses: su último registro se ha quedado en el 0,469%. Que sean los compradores de un piso hace cinco o seis años los más beneficiados por la última rebaja no es una referencia aleatoria: hasta entonces, las hipotecas se concedían con referencia al euríbor más un porcentaje inferior a la unidad. Ahora es difícil encontrar una oferta de hipoteca que, pese a seguir utilizando como referencia el euríbor –ya lo usan casi el 100% de hipotecas que se conceden en España- no vayan acompañadas de un porcentaje añadido -al que los bancos llaman con eufemismo, el diferencial- que se mueve entre el 3% y el 3,5%, o más, según el grado de afinidad que se tenga con la entidad crediticia. El hecho de que todas las hipotecas sean a tipo de interés variable vinculado al euríbor, pero que cada una soporte un porcentaje añadido por el banco que varía según como se haya negociado el crédito, hace que cualquier información sobre cuánto se ahorra cada mes en una hipoteca por la reducción del euríbor sea de escasa relevancia. Depende del diferencial.

TENDENCIA ESTABLE/ Con el mercado del dinero tan convulso como el que se está viviendo en los últimos meses, lo más destacado del tipo de interés al que se cobran las hipotecas no es tanto su evolución mensual sino su tendencia a largo plazo. Es en este contexto que los expertos auguran estabilidad: «Hay que tener en cuenta que el euríbor a 10 años [el swap] está en el 1,09%», explica Ferran Sicart, analista financiero de la sociedad Tracis. Esto anticipa una estabilidad a largo plazo inusual. Según este experto en financiación de empresas y familias, «que los tipos a corto plazo estén incluso negativos no hay que tenerlo en cuenta. Se debe a que sobra dinero y se deposita en el BCE aunque sea pérdida. Lo que realmente hay que valorar es que ahora es un buen momento para que las familias se endeuden».

Para Sicart, los bancos ya han escarmentado («no volverán a diferenciales entre euríbor y tipo final del préstamo tan bajos como antes») en los préstamos hipotecarios y los han ajustado «porque también la inflación es muy baja». Esta tendencia tiene, no obstante, otro efecto inmediato, según la mayoría de economistas y que ahora se comprueba: si las hipotecas bajan a precios inesperados, el precio de los pisos sube.

Los efectos secundarios para la economía española a partir de esta tendencia de menor peso en la amortización de la hipoteca en las economías domésticas también es motivo de atención por parte de las entidades financieras. «La caída del coste de las hipotecas, combinada con la tendencia a la baja del euríbor que se registra en los últimos meses hace que las familias dispongan de más rentas, porque han de destinar menos recursos a sus obligaciones hipotecarias, lo que hace prever que haya más disposición al consumo», argumenta Sofía Rodríguez, directora de análisis de macroeconomía del Banc Sabadell.

En este análisis, Rodríguez también requiere tener en cuenta el reverso de los tipos tan bajos, «la remuneración de los depósitos también retrocederá». Esta analista añade, en su valoración del contexto en el que se produce la paulatina reducción de los tipos de interés, que el cambio del entorno económico en el área del euro es positivo: «Tenemos unas condiciones más favorables y un entorno más benigno», en comparación con los datos financieros que se han registrado durante los trimestres anteriores.

VENTA DE VIVIENDA / Ayer mismo se supo que el precio de la vivienda subió el 0,97% en el segundo trimestre, según datos del Colegio de Registradores españoles. Según la nota informativa de este colectivo, «estamos ante la primera subida de precio de la vivienda en seis años», lo que en cifras trimestrales indica que estamos «ante un cambio de tendencia» del precio de los pisos. Los datos también confirman que hay más movimiento en el mercado de vivienda de segunda mano que en la nueva, y que la presencia de compradores extranjeros en el mercado inmobiliario español sigue en alza.

Ahora es tu HORA.

¿Qué prefieres, comprar ahora barato o esperar y pagar más caro?

AHORA es Tiempo de comprar un Inmueble #BuscoPisoCasa #comprarInmuebleAhora

Los precios han bajado hasta un 40% de media y empiezan a verse las primeras subidas.

La banca vuelve a conceder hipotecas y además a un coste cada vez más asequible.

El mercado inmobiliario aún ofrece grandes oportunidades y todavía se puede regatear.

‘El valor de los pisos no llegará a cero. No deben confundirse los deseos con la realidad’

El nuevo curso inmobiliario trae consigo un alentador panorama para la vivienda. Y, sobre todo, para el potencial comprador. El mercado ha consolidado su estabilización y está envuelto, cada vez más, por datos al alza y sensaciones positivas. La mayoría de estadísticas que lo abordan apuntan a que el sector ha iniciado una fase de comedida recuperación que, como explican los entendidos en la materia, representa un momento dulce para adquirir casa, tanto para vivir como para invertir.

Los expertos fundamentan esta teoría favorable a la compra sobre múltiples principios, entre los que destacan tres: el profundo ajuste de los precios, la reapertura del crédito hipotecario y el jugoso escaparate de inmuebles disponible. Los tres parámetros cuentan además con el paraguas y el aval de la mejoría que comienza a describir la economía.

Este discurso animando a la compra, sin embargo, no es nuevo. No es la primera vez que durante la crisis se dice que es un buen momento para convertirse en propietario, aunque en esta ocasión, los analistas insisten en que todo ha cambiado. Empezando por el grueso porcentaje de la depreciación de los pisos, que está en el entorno del 40%. Y siguiendo por la coyuntura económica-laboral del país, que, como aseguran los entendidos, ha tocado fondo.

«Ahora sí que la bajada de los precios está prácticamente completada», especifica el consultor inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé, que se lamenta por el tiempo que se ha demorado. «España», aclara, «ha perdido muchos años en reconocer lo mucho que estaba inflado el valor de las casas». Alude, con admiración, a Reino Unido, Irlanda o EEUU, «donde el ajuste se hizo rápido y el mercado está ya muy vivo».

Pese al lento ritmo en el que se ha desinflado la burbuja, Ruiz Bartolomé aboga por que se ha llegado por fin a un punto de equilibrio desde el que comenzar a crecer. Enumera los datos que dan fe de ello: el incremento de las compraventas en los últimos cuatro meses, el aumento del 19% en la concesión de hipotecas en junio y, principalmente, la primera subida interanual (+0,97%) de los precios en seis años durante el segundo trimestre de 2014, según los registradores de la propiedad.

Viendo este cóctel de cifras positivas, Ruiz Bartolomé afirma que «las tendencias son innegables y lo lógico es que los precios dejen de caer y consoliden su escalada». De ahí que el consultor crea que ha llegado la hora de que los potenciales compradores, que están esperando a que el mercado toque fondo, se suban a esta ola que lleva «oportunidades muy interesantes con precios históricos» en muchas localizaciones.

Estas oportunidades, como advierte Gonzalo Bernardos, economista y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, no se mantendrán por mucho tiempo. «Conforme avance 2015, los precios irán subiendo», avisa Bernardos, quien califica el actual momento como «óptimo» para comprar y aconseja tomar la decisión de aquí a final de año. El economista se atreve a vaticinar un salto fuerte de los precios del 10% durante el próximo año 2015 en las buenas zonas para describir posteriormente pequeñas subidas.

Bernardos da por hecho que uno de los detonantes de este encarecimiento será el despertar de la demanda embalsada. De este modo, recomienda no esperar a que una casa toque su precio mínimo porque el tibio margen de rebaja que queda no compensa el riesgo de perder la oportunidad de comprarla. «Al igual que en la Bolsa está la máxima de que el último euro se lo lleve otro, en el mercado inmobiliario también hay que dejar que el último descuento se lo lleve otro», comenta.

Pero el factor que más impulsará el valor de las casas, según Bernardos, será la reactivación del crédito, condición sine qua non para el afloramiento de la demanda. «La banca está dando más hipotecas, incluso más baratas, y seguirán haciéndolo cuando hayan superado los test de estrés para captar clientes. A partir de esta reapertura crediticia aparecerán más compradores y mayor competencia para comprar. El resultado es fácil de prever: subida de precios», argumenta el economista.

Para Ruiz Bartolomé, la vuelta de la financiación es más que otro síntoma de que la compra de casa es una buena decisión. «Sin duda, es el acontecimiento del año para el mercado de la vivienda», recalca. En su opinión, el regreso del crédito está llamado a cerrar el círculo vicioso en el que está la vivienda desde 2008 y a abrir un nuevo círculo virtuoso: aumento del consumo, creación de empleo e incremento de la compraventa de casas.

Al igual que Ruiz Bartolomé y Bernardos, José García-Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, palpa un «momento favorable» para la compra, aludiendo al profundo ajuste. Una rebaja que se aproxima al descuento que vaticinó en el año 2008. «Dije que las casas tenían que abaratarse un 43% y estamos en el 41%», declara. Hoy estiraría algo más su previsión de bajada por la reducción de los salarios.

Aunque García-Montalvo admite que queda un ligero margen de bajada, reconoce que está comenzando un ciclo positivo que ya está produciendo los primeros efectos tanto en la oferta, que cada día es más reacia a abaratar sus casas (basta con ver que las rebajas en los anuncios on line ya no son generalizadas), como en la demanda, que debe ser más rápida al decidirse. «El comprador debe encontrar una casa que le guste, en una zona que le guste y con un precio que le suponga un esfuerzo económico de cuatro o 4,5 años su renta anual. No debe pensar en si mañana valdrá más o menos», dice.

Atendiendo al parámetro del esfuerzo económico que enarbola García-Montalvo, la coyuntura actual resulta totalmente idónea, según el reciente análisis del mercado residencial de la consultora Deloitte. Esta firma estima que el nivel de esfuerzo para acceder a una casa se ha situado en 2014 en 4,4 veces el salario bruto individual en España. Muy por debajo de la medida que se da en la Unión Europea (6,1 años).

¿Nueva o usada?
Respecto a la vivienda más atractiva actualmente para la compra, todos los expertos coinciden en identificar las mejores ofertas y la mejor relación calidad precio en la segunda mano. Critican que buena parte del surtido de obra nueva en stock fruto del boom no se ha adaptado a los nuevos tiempos. Pensando en esta oferta a estrenar, aconsejan mirar sobre plano en los nuevos desarrollos que se están edificando. «Este producto es, por ejemplo, el que se está haciendo al norte de Madrid, donde se pueden ver buenos precios», explica Bernardos.

Este economista insiste, por otro lado, en que la compra no conlleva hoy ningún riesgo si se tiene trabajo y se hacen bien las cuentas. Es decir, siempre que el comprador opte por un inmueble adaptado a sus posibilidades económicas y con un coste ajustado. «Si se elige un buen piso, su posible futura venta, como mínimo, se hará por el mismo precio o incluso por más», sostiene. A los que piensan que la vivienda seguirá abaratándose mucho más, les avisa de que «el valor de los pisos no llegará a cero y que no deben confundir sus deseos con la realidad».
[Via El Mundo]

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