Inmuebles

Viviendas sostenibles diseñadas en lugares impensables #BuscoPisoCasa #inmuebles

Un proyecto residencial ‘utópico‘ pretende construir viviendas sobre rocas de acantilados.
El arquitecto pretende enlazar el paisaje, el proyecto, la comunidad y la tecnología.
‘Buscamos lugares donde imprimir vida y no quitar la ya establecida’, reflexiona su autor.

La exploración de nuevos territorios donde asentar viviendas ha llevado a reconocidos arquitectos a investigar y desarrollar programas que conectan e incluso se confunden con el paisaje.

La última edición del concurso internacional de arquitectura Next Landmark, que cada año convoca el portal Floornature.com, ha premiado en la sección de investigación un experimento residencial que desde la utopía ayuda a pensar en la habitabilidad a futuro como una extensión del paisaje. Cliff Dwellings, proyecto presentado por el estudio de arquitectura e investigación Plug, crea nuevas relaciones a partir de la construcción de viviendas sobre las rocas de los acantilados.

Esta propuesta experimental se caracteriza por la búsqueda de una ‘huella cero’ sobre la superficie del territorio, la verticalidad residencial esculpida a lo alto de un acantilado. Es un proyecto rompedor que no trata de ser una realidad inmediata sino presentar una alternativa para ‘reciclar’ las estructuras ya erigidas naturalmente.

Su creador, el arquitecto Román Cordero, ganador de más de 50 premios nacionales e internacionales, parte de una pieza arquitectónica como ‘conector’ que propicia y promueve tejidos o enlaces entre el paisaje, el proyecto, la comunidad y la tecnología. Pieza que asegura «nunca debe ser un obstáculo en el entorno».

«La propuesta busca paisajes que por sí mismos representan un territorio inhóspito para algún ser vivo, donde su habitabilidad represente una nueva manera de entender el lugar que nos corresponde en el planeta», reflexiona Cordero. E insiste: «Buscamos lugares en donde podamos imprimir vida y no donde quitemos aquella previamente establecida».

Cliff Dwellings no se ubica en una localidad concreta, sino que podría desarrollarse en todos los acantilados y en sus diferentes latitudes, «aunque traducida a las lógicas locales, tanto sociales como climáticas, para su sostenibilidad». Es más, esta investigación trata de minimizar el impacto medioambiental extrayendo la energía directamente del suelo a través de la geotermia y aprovechando las condiciones climatológicas del lugar para generar energía renovable.

Con todo, la propuesta cita como posibles destinos de este núcleo residencial utópico los acantilados de Sussex, en Inglaterra; Gore Bay, en Nueva Zelanda; o Moher, en Irlanda. Y aunque el nivel de alcance de esta investigación no llega a la escala del detalle, el despacho Plug sugiere los criterios para un posterior avance: «Las casas estarían configuradas por materiales pétreos y con una estructura modular que pudiera configurar diferentes modelos de vivienda».

Sobre el alcance de materialización de este proyecto, Cordero reconoce que es una utopía, y, sin embargo, «gracias a las mismas seguimos evolucionando». Nada mejor que citar la célebre frase de Oscar Wilde para justificar su idea: «El progreso es la realización de las utopías».

Ahora es tu turno

Villas y mansiones, a prueba de crisis #BuscoPisocasa #crisisenmansiones

El segmento de lujo, el más resistente al ciclo inmobiliario, lleva un año creciendo por sus atractivos precios

No hay crisis para las mansiones. Esas deslumbrantes villas dispersas por Marbella, Port Andtrax o Jávea empiezan a venderse otra vez como rosquillas. Y no se trata de chalés con cierto empaque, sino de viviendas de cuatro o cinco millones de euros, e incluso de diez o quince. “Nuestros comerciales enseñan una media de cuatro o cinco de estas casas al día”, dice Pía Arrieta, socia de Diana Morales Properties, de Marbella, una de las grandes agencias del segmento de lujo. Lo mismo dice David Scheffler, director general en España de Engels & Völkers, la mayor red de agencias de este tipo de producto de Europa. “2013 fue un año excelente y creo que este o el que viene podremos volver a las cifras anteriores al boom”, asegura.

Parece sorprendente, pero así son las cosas. Al contrario de los segmentos modestos, el de lujo apenas ha sufrido la crisis. Mientras que los precios de la vivienda han caído un 45% en España y hasta un 70% en los apartamentos de algunas zonas de la costa, “en este las bajas han sido del 15% al 25%”, dice Arrieta. José Ribes Bas, director general de Rimontgo, la mayor agencia de lujo de Valencia, va más lejos y asegura que “el segmento se ha mantenido, e incluso aumentado, porque es un producto único”. A muchos compradores esa bajada les sabía a poco y estaban a la expectativa de mayores recortes. Pero, como no se concretaron “en 2012, el mercado empezó a subir”, explica Daniel Enquist, de Crystal Shore, otra de las principales agencias de Marbella. Así, en tanto que las ventas de inmuebles bajaron hasta octubre del año pasado un 15,6% en valor, “la inversión foránea (la decisiva en el segmento de lujo) en el mercado español no ha dejado de crecer desde 2009, con un alza en el último año del 150%”, señala Ribes.

De tal modo que, según un informe de Diana Morales, “empieza a haber escasez de propiedades de lujo al lado del mar”. Y donde empieza a faltar es en el segmento más exclusivo, en zonas del trío Marbella-Benahavis-Estepona como La Zagaleta (con una media de siete millones por chalé), Sierra Blanca (cuatro millones) o Marbella Club (cinco millones). Otras localizaciones de alto standing son Port Andratx o Port Portals, en Mallorca; San José, en Ibiza, o La Corona, el Tossalet o la Mezquida, en Jávea. Todas estas van como un cohete.

En el área de Marbella están cada vez más cerca de las 6.870 compraventas de 2006. En 2012 se cerraron 4.602 operaciones y el año pasado se pasó de 5.500. En Mallorca cuentan historias similares. “Tuvimos el mejor ejercicio desde 2008, con aumentos de ventas del 30% al 70%, según zonas”, apunta Scheffler. Según la organización notarial, las ventas de propiedades a extranjeros en la isla pasaron de 1.642 a 3.571 entre 2008 y 2012. Pero, esta animación aún no ha llegado a las ciudades. En algunas áreas de Barcelona los precios ya suben, pero en general siguen a la baja. “Y en Madrid”, dice Jesús Conde, socio de Baker & McKenzie, “ha habido rebajas importantes incluso en los barrios más selectos, y esto seguirá así un tiempo”.

La relativa escasez en el producto exclusivo ha desatado un principio de movimiento de promoción, aun en la etapa de compra de terrenos y diseño, asegura Arrieta. En el sector no se muestran extrañados de la resiliencia del inmobiliario de lujo en España, al que consideran altamente competitivo frente a sus rivales del Mediterráneo. Y el resultado está a la vista. Tras la caída de precios de los últimos siete años, estos activos resultan aún más tentadores, comparados con otras zonas exclusivas del Mediterráneo como Italia o Francia. “Seguimos con ventaja”, apunta Scheffler. De hecho, un estudio de su agencia revela que una villa con cinco habitaciones y vistas al mar cuesta la mitad en Mallorca que en la Costa Esmeralda italiana y la tercera parte que en Cap Ferrat, Francia.

Lo que no quiere decir que estas casas sean baratas. El grueso de la oferta en las tres mejores áreas residenciales de lujo —Marbella, Mallorca y Costa Blanca— oscila entre tres y cinco millones. Y hay muchas mansiones de más de diez millones, incluso hasta de 20 o 30. Kristina Szekely, otra de las grandes agencias de Marbella, tiene una villa de 33 millones de euros en Nueva Andalucía: 2.200 metros construidos sobre 7.700 de parcela, jardines con cascadas, piscina climatizada, pádel, garaje para seis coches, spa con jacuzzi, gimnasio, siete suites, tres salones interconectados con 760 metros, dos cocinas… Parece mucho dinero, 33 millones, pero esta casa seguramente valdría un 50% más en Francia.

Esta relación calidad-precio está ayudando a España a mantener su posición como una de las potencias del llamado high end luxury real estate. Baste solo un dato. De las 35.112 propiedades que Engel & Völkers tiene a la venta en 38 países, más de 8.000 (23%) están aquí. Y el precio no es la única ventaja. Otros países del Mediterráneo oriental o el norte de África dan más por menos dinero, pero les falta el glamour, la infraestructura o los servicios. “No creo que lleguen a ser rivales en muchos años”, opina Enquist. Luego están las conexiones. La Costa del Sol o Mallorca están a menos de cien kilómetros de los aeropuertos de Málaga y Palma, con vuelos diarios a las capitales de Europa.

Otro argumento de peso es el nuevo visado (golden visa, le llaman) que el Gobierno español ha puesto en marcha con la Ley de Emprendedores por el que los extranjeros de fuera de la UE pueden acceder a la residencia si compran una propiedad de más de 500.000 euros. Según Ribes “ha despertado un interés adicional por España de los inversores extranjeros”. Su impacto se nota. “Muchos latinoamericanos empiezan a querer instalarse en Madrid debido al nuevo visado, además de que se sienten mejor aquí que en París o en Londres, por el idioma y porque los precios son tres veces más bajos”, dice Conde. Quizá también por él se percibe un cambio de uso en los compradores rusos, “que antes adquirían villas para vacaciones, y ahora se instalan todo el año con su familia, y los que trabajan van y vienen”, señala Arrieta.

¿Qué más hay detrás del repunte del 28,8% en las hipotecas registrado en julio? #BuscoPisoCasa #inmuebles #hipotecas

En la mejora del panorama influye la guerra comercial de la banca.
La comparativa anual es positiva dado los mínimos históricos de 2013.

La firma de hipotecas para la adquisición de una vivienda creció el 28,8% en julio en comparación con el mismo mes de 2013. Supone el segundo repunte consecutivo tras el 19% de junio y el tercero en cuatro años tras el 2% registrado en marzo. Son datos que ha publicado este viernes el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Pero más allá de la notable subida que experimentaron durante el mes de julio, hay una serie de datos a tener en cuenta para valorar la evolución del mercado hipotecario. El primero de ellos es que el número de hipotecas nuevas constituidas para la adquisición de una vivienda se situó en 18.107. Esa cifra queda lejos de las 72.800 que se firmaron, por ejemplo, en julio de 2008 o las 59.600 del mismo mes de 2009.

Comparado con el mes anterior, junio de 2014, el número de hipotecas firmadas también repunta, el 5,7%. Ahora bien, la cosa cambia en la cifra acumulada en el año. En los siete primeros meses de 2014 la concesión de hipotecas para vivienda ha caído un 9,4%.

Según el INE, el importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó en el séptimo mes del año los 100.866 euros, un 0,3% menos que en igual mes de 2013, mientras que el capital prestado aumentó un 28,5% en tasa interanual, hasta los 1.826,3 millones de euros en el cómputo global. En tasa mensual, el capital prestado experimentó un aumento del 8,1%, su mayor repunte mensual desde 2010.

Crecen los diferenciales
Con todo, hay un dato no tan positivo a tener en cuenta: el ligero incremento en los diferenciales aplicados por las entidades financieras. Es algo que ocurre por segundo mes consecutivo, pues también pasó en junio después de seis meses a la baja.

El tipo de interés de las hipotecas sobre vivienda subió al 3,90% en julio, desde el 3,88% de junio. En cualquier caso habrá que esperar algún mes más para ver si se trata de subidas aisladas en la tendencia a la baja de los últimos meses.

Guerra comercial
Desde fotocasa.es insisten en que hay que tener en cuenta que la comparativa anual es tan positiva porque el crédito hipotecario registró mínimos históricos en 2013. Y recuerdan que «la financiación es una de las claves para la recuperación del sector. Por ello será imprescindible que esta tendencia se mantenga durante lo que queda de año y 2015».

Según apunta la responsable de estudios de fotocasa.es, Beatriz Toribio, en la mejora del panorama hipotecario está influyendo la guerra comercial que están protagonizando los bancos en torno a los diferenciales.

«Las entidades bancarias están luchando por ofrecer la hipoteca más barata. Ya hay al menos 13 entidades que publicitan hipotecas con diferenciales inferiores al 2% y se espera que sigan reduciendo los tipos de interés. Todo esto ayudará a que la financiación hipotecaria mejore, aunque también es necesario que se recupere la demanda, que aún es muy débil debido al actual contexto económico», concluye.

Andalucía encabeza el dato
Por comunidades autónomas, las que registraron en julio un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas fueron Andalucía (3.324), Madrid (3.247) y Cataluña (2.878).

En julio, dos comunidades inscribieron menos hipotecas sobre viviendas que en el mismo mes de 2013: Castilla y León (-11,7%) y Galicia (-0,6%), mientras que el resto registró tasas interanuales positivas, siendo los mayores repuntes los de Asturias (+114,9%), Canarias (+72,7%) y Cantabria (+64,8%).

Por su parte, las comunidades en las que se prestó más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas fueron Madrid (442,1 millones), Cataluña (325,5 millones) y Andalucía (281,9 millones).

Discapacitada, abandonada y desahuciada #BuscoPisocasa #perderlacasa

Una mujer de 69 años está a punto de perder su casa en Valencia.
Su marido pidió un crédito con garantía hipotecaria antes de desaparecer hace dos años.

Apoyada en una muleta, Rosa Martínez, de 69 años, decía este lunes a la puerta de la Ciudad de la Justicia de Valencia que estaba demasiado nerviosa para hablar. Su historia la contaba Liliana Moreno, miembro de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH). Según Moreno, Martínez padece una discapacidad física del 72%, mantiene a un hijo de 42 años con problemas psiquicos, ingresa 340 euros de su pensión no contributiva y su marido, cuyo último trabajo conocido fue el de vigilante de un garaje, se marchó hace dos años de casa sin dar explicaciones tras haber solicitado un crédito personal con garantía hipotecaria por cuyo impago está a punto de quedarse ahora en la calle la mujer.

«Estoy en una situación muy mala. No puedo pagar la hipoteca, me van a desahuciar y estoy esperando a ver si hay justicia», explicó brevemente y visiblemente sofocada Martínez delante de la pancarta que unos 40 integrantes de la PAH desplegaron ante la sede de los juzgados de Valencia.

La mujer, que en su momento denunció a su marido por abandono del hogar, debe 55.000 euros al Banco Primus, una entidad portuguesa con la que según los miembros de la plataforma antidesahucios que han asesorada a la mujer ha sido muy difícil ponerse en contacto porque solo tienen una sede en España (en Madrid, avenida Paternón) y un teléfono en el que siempre responde un «contestador automático».

Martínez y varios miembros de la PAH lograron, sin embargo, entrevistarse con un responsable de la entidad financiera. «Le propusimos la dación en pago de la vivienda y un alquiler social que ella pudiera pagar, pero se negaron rotundamente», relató Moreno.

José Luis González, portavoz de la plataforma, lamentó que la normativa aprobada por el Gobierno para paliar la escalada de desahucios excluya casos como el de Rosa Martínez. La mujer cumple el parámetro de ser pobre de solemnidad, pero el crédito no fue solicitado para adquirir el piso, como requiere la ley, sino, según afirman, para hacer una reforma en la vivienda, situada en el barrio valenciano de Tendetes, en el distrito de Campanar.

En un mes, si el juez que dirige el procedimiento o la Audiencia de Valencia no lo impiden, la mujer tendrá que abandonar la casa.

El Instituto Nacional de Estadística publicó en julio su primer cálculo de ejecuciones hipotecarias, que situó a la Comunidad Valenciana como tercera autonomía con más lanzamientos, 4.282 en los tres primeros meses del año.

¿Un aluvión de pisos en venta con descuento hasta final de año? Lo que traerá la reforma fiscal #BuscoPisoCasa #reformafiscal #ventapisos

Alguno de los cambios que prevé introducir el Gobierno en la reforma fiscal que afectan a la tributación de las plusvalías generadas en la compraventa de viviendas llevarán a un «aluvión» de operaciones, que seguramente vendrán acompañadas de descuentos, antes de que ésta entre en vigor en enero de 2015.

«Se avecinan unos meses de vértigo», asegura el jefe de estudios de idealista.com, Fernando Encinar, quien concreta que detrás de este «rally inmobiliario» está la decisión de eliminar a partir del 1 de enero de 2015 los coeficientes de abatimiento para el cálculo de la plusvalía de la venta de viviendas adquiridas antes de 1994.

¿Qué cambiará?
El Ministerio de Hacienda modificará la forma en que se calcula la plusvalía de las viviendas y dejará de aplicar descuentos a las viviendas que se compraron antes de aquel año.

Hasta ahora, para calcular el beneficio económico obtenido por la venta de un inmueble se aplicaba un coeficiente reductor (coeficiente de abatimiento) que corregía la variación de los precios durante todos esos años. Ahora, esos coeficientes desaparecen y el cálculo se realizará sobre la diferencia entre el precio de la compra y el de venta.

A raíz de este cambio, aquellas personas que a partir del 1 de enero de 2015 vendan un inmueble comprado al menos 20 años antes tendrán que tributar hasta un 55% más por ello, a no ser que cierren la operación antes del 31 de diciembre de 2014.

«Con total probabilidad, cuando el grueso de los vendedores afectados sean conscientes de la situación, comenzarán las carreras para conseguir cerrar operaciones antes de Nochevieja», apunta Encinar.

Tendrán que bajar precio
La consecuencia de esta avalancha de vendedores, según para añadir que «antes de pagar más a Hacienda va a haber codazos entre los vendedores, por lo que es muy posible que el número de operaciones cerradas registre unas tasas de crecimiento que nos van a asombrar».

Este efecto ya tuvo lugar en diciembre de 2012, cuando desaparecieron las desgravaciones por compra de vivienda habitual. Durante los últimos meses de ese año el número de compraventas se disparó un 19,9% por la cantidad de compradores que adelantaron la decisión de comprar para beneficiarse de lasa ventajas fiscales.

En este caso, dado que los particulares afectados por esta medida tendrán que «competir brutalmente» entre ellos para cerrar las ventas, Encinar espera que los precios de las viviendas en cuestión se ajusten «rápidamente» a las exigencias de la demanda. «El factor tiempo corre en contra de los vendedores», apostilla.

Ahora bien, una vez en 2015, el jefe de estudios de idealista.com vaticina que el número de compraventas se resentirá, como sucedió en enero de 2013, de modo que a lo largo del año irá volviendo a sus cifras normales, para en 2016 volver a tener incrementos interanuales.

«El precio, en cambio, no recuperará los niveles actuales ni vivirá un repunte simétrico al número de operaciones», añade Encinar para concluir que «será la cara más positiva de la medida, ya que habrá acercado las viviendas al verdadero suelo de precios del mercado inmobiliario español».

Evolución del precio de la vivienda en España #BuscoPisocasa #preciovivienda

En los datos publicados por el INE sobre la evolución del precio de la vivienda en España, se incluyen exclusivamente las viviendas de precio libre objeto de transacción mediante contratos de compraventa. En consecuencia, quedan fuera de su ámbito las viviendas protegidas, ya que sus precios están regulados y las compraventas efectuadas por personas jurídicas (incluidas las entidades financieras). La muestra, por tanto, no es completa.

Si bien es cierto que son ya bastantes las entidades financieras que llegan a ofrecer diferenciales sobre euríbor por debajo del 2% (BBVA, Santander, Liberbank, Bankinter, ING, Activo Bank…) también lo es, sin embargo, que esta nueva oferta hipotecaria está dirigida prácticamente de forma exclusiva a clientes de perfil medio y medio-alto —al menos en la mayor parte de los casos—, a los que se exigen domiciliaciones de nóminas que se sitúen entre los 2.000 y los 5.000 euros mensuales.

Pisos por menos de 100.000 euros #BuscoPisoCasa #pisosbaratos

La mayoría de las viviendas está en barrios periféricos y en fincas sin ascensor

¿Pisos en Madrid capital por menos de 100.000 euros? Existen y en el mapa se puede ver dónde se concentran, aunque suponen solo un 4% de la oferta total. Aunque tal porcentaje, según Tasaciones Hipotecarias (TH) se duplicaría si se añaden las de 120.000 euros que, vía rebajas, podrían engrosar el primer grupo.

Y también las hay por menos de 50.000 euros. Es el caso de alguna de las que oferta en su web el BBVA con una cuota mensual desde 182 euros, menos que un alquiler protegido. Otro asunto es si la reforma que requieren para ser habitables se puede asumir, si la zona encaja en lo que busca el comprador, sea joven o inversor, y si se consigue la correspondiente hipoteca.

Tecnitasa dibuja el perfil de las viviendas de este importe: en una cuarta planta o más sin ascensor y faltos de renovación. Según TH —que detecta 1.700 en venta durante 2011—, casi la mitad de la oferta tiene entre 50 y 70 metros cuadrados. Abundan los pisos de un dormitorio reformados y los de dos y tres para reformar, en barrios periféricos y en bloques de hasta cuatro plantas, construidos en los sesenta y setenta, cuando las ordenanzas no exigían ascensor. Los bajos y los de la última planta son los más baratos.

Se localizan en zonas como Lavapiés, en el distrito Centro, así como en los de Arganzuela, Latina, Usera, San Blas, Villaverde, Puente de Vallecas, Vicálvaro, Ciudad Lineal, Carabanchel o Tetuán.

Pequeños inversores y jóvenes que buscan su primera vivienda son los principales clientes de este tipo de viviendas que no requieren financiación o, bien, el importe de la hipoteca es realmente bajo. Hablamos de letras mensuales de menos de 200 euros.

El número de pisos de este valor varía día a día, ya que “es un tipo de inmueble que, por una parte, se vende bien y a la vez van entrando nuevos y, por otra, hay pisos en cartera que se rebajan y pasan a esta franja de precios”, explican en Look & Find.

Como ejemplo, el piso de la foto se vendía hasta hace dos días por 108.000 euros. Su propietario acaba de bajar esta semana el precio a 99.000 euros. Está en la calle de Juan Pascual, en Pueblo Nuevo (Ciudad Lineal). Se trata de un cuarto sin ascensor que necesita reforma total. Pero tiene 83 metros construidos, con tres dormitorios. Impensable hace tres o cuatro años, según Look & Find agencia inmobiliaria cuya cartera de pisos de menos de 100.000 euros representa el 3%.

La oferta de viviendas en la banda de los 100.000 euros ha crecido exponencialmente. TH, de BNP Paribas Real Estate, contabilizó en torno a los 1.700 comercializándose a lo largo de 2011 y de ellas en torno al centenar se vendían por menos de 60.000 euros.

Eso sí, cuanto más barato más pequeño. Por ejemplo, un piso que sale por 39.000 euros en la calle de Sanz Raso, del distrito Puente de Vallecas, tiene con 15 metros; otro tanto mide una buhardilla en la calle de Buenavista que sube a 50.000 o en la Calle del Amparo, ambos en la zona de Lavapiés, en Embajadores.

Pero con la crisis están entrando pisos más grandes y en mejor estado y situación. Muchos proceden de inmuebles adjudicados a la banca y otros de manos de particulares que ante la imposibilidad de vender bajan y bajan. En los siete días posteriores a las declaraciones del ministro de Economías, Luis de Guindos, en el sentido de que bajarán los precios de la vivienda, aumentó en un 30% el número de propietarios que rebajaron una media del 9% los precios de los pisos anunciados en el portal idealista: en sólo una semana se rebajaron 279 millones de euros.

Los portales inmobiliarios concentran buena parte de la oferta de viviendas por debajo de los 100.000 euros. En el citado portal existen 1.892 anuncios en la capital madrileña. Las hay reformadas —aun así algunas necesitan un repaso— y sin reformar.

Si se busca un barrio “bien” de Madrid, como el de Chamberí, los metros cuadrados menguan. Por 60.000 euros se venden 25 metros, en una corrala, en una finca representativa, entre las estaciones de metro de Alonso Cano e Iglesia. Pero hay que reformarlo por completo.

Claro que puestos a pagar una reforma quizá compense un estudio de obra nueva en Las Tablas, en Puente la Reina (Fuencarral). Cuesta 84.500 euros y la hipoteca se quedaría en 218 euros mensuales. O en el Ensanche de Vallecas, con un dormitorio y 39 metros en la avenida de la Gran Vía del Sureste, que cuestan 99.000 euros (han bajado 6.000 euros).

Otro ejemplo en el que la hipoteca —siempre que la concedan— se plasmaría en una cuota mensual de 143 euros. Es lo que cuesta un estudio de 23 metros en el Paseo de la Chopera. Ha bajado 12.000 euros (15%) y ahora cuesta 68.000 euros.

En cambio, se ganan metros cuadrados si el comprador pone rumbo a los barrios madrileños con el precio de la vivienda más bajo. ¿Qué tal 60 metros cuadrados en el distrito de Latina? El anuncio reza: urge venta de piso en Fray José de Cerdeiriña. Dos dormitorios por 83.000 euros.

Reforma a estrenar. Es un piso en el barrio de San Andrés, en Villaverde, que cuesta 89.000 euros (ha bajado 10.999 euros, un 11%). Es un bajo de 70 metros y dos dormitorios.

En el portal de fotocasa hay 2.695 viviendas en venta con ese tope de precio. Uno de los más baratos, un estudio por 35.000 euros en el barrio de San Diego (Vallecas). Tiene 25 metros y está para reformar.

Los más caros, 100.000 euros, están en el distrito Centro y en el barrio de Salamanca. Allí se vende un apartamento de 38 metros a reformar anexo al Palacio de los Deportes, en la calle Povedilla. Se trata de un sótano con dos patios interiores.

En el portal de la entidad financiera Bankia no hay oferta nueva por menos de 100.000 euros. En cambio se despliega un listado de unos 20 inmuebles cuando se busca segunda mano.

Los de menos de 60.000 euros, según Tecnitasa, se concentran en Lavapiés (Centro), Puente de Vallecas (sobre todo en Numancia y San Diego), Tetuán, Arganzuela, Villaverde, Carabanchel, Latina, Usera y San Blas.

Las hipotecas bajan…pero los precios de las viviendas suben #BuscoPisoCasa #inmuebles #hipotecas

La reactivación del sector inmobiliario neutraliza el descenso de los tipos de interés

El euríbor a 12 meses, la referencia hipotecaria que se emplea en cerca del 90% de las hipotecas a tipo variable que se firman en España, está en mínimos históricos. Por debajo del 0,36%. Una respuesta lógica, dicen los técnicos, al recorte que sobre los tipos de interés —su nivel ha quedado en el 0,05% desde el 0,15% anterior— aprobó el Banco Central Europeo (BCE) hace ahora diez días.

Para la mayoría de quienes ya son titulares de una hipoteca —aún, pese a las diversas sentencias en contra de su legalidad, hay quienes deben hacer frente a cláusulas suelo en sus créditos que les impiden beneficiarse de la rebaja del euríbor—, el dato es positivo aunque su impacto en las cuotas mensuales es poco significativo. (En una hipoteca de 100.000 euros a 22 años con euríbor más dos puntos, se ahorrarán unos nueve euros al mes).

En septiembre de 2013, el euríbor a 12 meses, se situaba en el 0,543%, el mismo nivel con el que cerró el pasado año. Que este mes se coloque en el 0,36% (o incluso por debajo de este nivel) es prácticamente irrelevante a corto plazo para los futuros hipotecados. Por tres razones: la primera, porque en sí mismo ese descenso del euríbor se traduce en un recorte mínimo en las cuotas mensuales (menos de un euro por cada 10.000 euros de préstamo). La segunda, porque, al menos hoy por hoy, la gran mayoría de las ofertas hipotecarias establecen tipos fijos para el primer año que varían entre el 2,25% y hasta cerca del 4%. En tercer lugar, porque, dicen los expertos, lo que es realmente determinante en una hipoteca es el diferencial que las entidades suman al euríbor. La «guerra» iniciada, hace más o menos un año entre los bancos para captar nuevos clientes hipotecarios está, al menos por el momento, jugando a su favor: si en septiembre de 2013, según los datos de Bankimia, de media estos diferenciales eran de 3,21 puntos; en diciembre se corregían hasta el 2,92% y en la actualidad se colocan en 2,25 puntos.

Teniendo en cuenta estos datos, muy especialmente este último factor, ¿es ahora más barata la financiación para adquirir una vivienda? Para responder a esta pregunta, hay que dar entrada, aseguran los técnicos, a otra «variable»: y ésta no es otra que el precio de la vivienda.

A lo largo de la última semana se han conocido relevantes datos económicos sobre el mercado inmobiliario. Todos ellos apuntando hacia una misma dirección: su moderada reactivación. El miércoles, el Instituto Nacional de Estadística (INE) avanzaba que a lo largo del segundo trimestre de 2014, los precios de la vivienda libre habían experimentado, por primera vez después de seis años en fase recesiva, un repunte del 0,8% respecto al mismo periodo del año anterior (un 1,7% más respecto al primer trimestre). Al día siguiente, este mismo organismo publicaba que el número de compraventas de viviendas había aumentado el pasado julio un 9,6% respecto al mes anterior, hasta sumar 28.583 transacciones (teniendo en cuenta las operaciones inscritas en los registros de la propiedad procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente). Respecto al mismo mes del año anterior, el incremento fue del 10,7%.

De confirmarse esta tendencia en los próximos meses, el recorte que generan en las cuotas mensuales las rebajas tanto del euríbor como de sus correspondientes diferenciales quedarían cerca de anularse vía aumento de los precios de la vivienda, pues éstos obligarían a los particulares a hipotecarse por mayores importes para financiar el 80% de su valor. Tal y como se recoge en el cuadro adjunto —se desglosa por Comunidades Autónomas— si, en promedio el precio de la vivienda libre mantuviera hasta final de año el mismo ritmo de revalorización que en el segundo trimestre de este año, al cierre de 2014, el metro cuadrado para el total nacional se situaría en 1.535,1 euros desde los 1.466,9 euros del final de 2013. Financiar, teniendo en cuenta tanto la bajada del euríbor como el recorte de los diferenciales, el 80% del valor de una vivienda de 100 metros cuadrados tendría un coste en torno a los 788 euros mensuales frente a los 820 que había que pagar hace un año. Una diferencia de menos de 40 euros al mes —el porcentaje de renta de los particulares destinado a la compra de vivienda se mantendría en la horquilla del 25%-30%— que, sin embargo, de no producirse a corto plazo una revalorización en los precios inmobiliarios podría situarse entre los 60 y 80 euros al mes.

Pese a estos últimos datos, algo más optimistas sobre el futuro del mercado inmobiliario, algunos técnicos aún ven demasiadas «sombras». Por un lado, creen que existe todavía un voluminoso inventario de viviendas sin vender, lo que dificultará el aumento general de sus precios al menos a corto plazo. Por otro, reconocen que, aún no subiendo los precios de los inmuebles, hipotecarse actualmente no será mucho más barato de lo que lo era en el pasado reciente porque las entidades, vía no solo diferenciales sobre euríbor sino también vía vinculaciones obligatorias (suscripción de seguros, domiciliaciones de nóminas, desembolsos de tarjeta, compra de participaciones en fondos de inversión o pensiones, comisiones varias…) realmente están encareciendo sus créditos.

Vender un piso en 48 horas #BuscoPisocasa #compraventainmuebles

Poner un precio alto y alejado del mercado, mostrar prisa por deshacerse de la vivienda o no dejarse asesorar por un profesional, son errores habituales que arruinan una venta

Cuesta creerlo, pero en 48 horas se ha vendido esta vivienda de tres dormitorios y 148 metros construidos en la urbanización Los Juncos 2, con piscina y pádel, en la localidad madrileña de Las Rozas. El precio ha sido clave para conseguir una venta en tiempo récord: la vivienda costaba 518.000 más IVA y se ha vendido por 399.000 más IVA, un 23% menos. «El comprador llevaba dos años buscando, acudió a una feria inmobiliaria solicitando información de viviendas en Sanchinarro, pero al ver la oferta que le hicimos, se fue directamente a la promoción, volvió al día siguiente y señalizó la vivienda», señala Eduardo Bustamante, el asesor inmobiliario de Gilmar encargado de la venta.

El contrapunto. En la calle de O’Donnell, número 25, hay una vivienda de 165 metros cuadrados que lleva cinco años sin venderse. Forma parte de un edificio singular y además está reformada, pero ni con ésas encuentra comprador. La agencia inmobiliaria encargada de su comercialización lo tiene claro: «Estamos seguros de que es por el precio; hemos hablado con la propietaria, pero no le interesa vender por menos».

El piso se comercializa por 1.080.000 euros, es decir, 6.545 euros por metro cuadrado. Su precio real, el de mercado, es de 796.000 euros, según la estimación de valor realizada por Tasaciones Hipotecaria AVM, del grupo BNP Paribas Real Estate.

Los mismos cinco años lleva en venta un chalé singular de 1.500 metros construidos y parcela de cuatro hectáreas premiado por su diseño arquitectónico en la isla canaria de El Hierro. «La casa está ubicada en un enclave privilegiado, con vistas al océano y las ballenas. En los sótanos se encuentra un tubo volcánico que desciende hasta el mar por un recorrido de 250 metros. En realidad es una casa cueva, ya que las paredes de la vivienda principal son de roca», señala su propietario Rafael.

Su precio es de 20 millones de euros. «No lo vamos a bajar; probablemente lo subamos para convertirla en una de las propiedades más exclusivas de Europa», dice Rafael.

Lo va a tener complicado. «El inmueble se encuentra fuera de mercado, y la oferta de precio no está en proporción al de otras viviendas», señala un tasador de BNP Paribas Real Estate. Además, no hay demanda y es la isla peor comunicada. Su precio razonable estaría entre 4 y 4,5 millones de euros.

¿Por qué no se venden las viviendas? No todo es culpa de la crisis y del parón del mercado. Si quiere desprenderse de su casa de forma rápida y con las mejores condiciones, sepa que hay una serie de errores que se repiten una y otra vez y que acaban arruinando la venta. Una oportunidad perdida ahora que el fin de las deducciones fiscales y el descenso de los precios parecen animar de nuevo las ventas, según los expertos.

El error principal es el precio. «Conviene ser realista y poner un precio que permita la venta en el menor tiempo posible. Cuanto más tiempo tarde en venderse, menos valor tendrá su vivienda», señala Manuel Caraballo, economista de Izadi AG Consultores. Tampoco sirve pensar que siempre hay tiempo para bajar el precio.

Sin prisa
«Esta mentalidad corresponde a un mercado alcista propio de hace año y medio o dos años. Poner un precio demasiado alto lleva a la exclusión», prosigue Caraballo. Además, la máxima eficacia de las gestiones publicitarias se produce en los primeros 15 días, según Jorge Torrent, responsable de formación de Look & Find.

Muchos propietarios son conscientes de que su vivienda es más cara que las de alrededor, pero se niegan en rotundo a rebajar el precio. Son todos aquellos que no tienen ni necesidad ni auténtica prisa por vender. «Ponen su casa a la venta por si aparece algún cliente despistado; cliente que perdería el despiste en el momento que pidiera una hipoteca en su banco», señala Mario Yebri, agente asociado de la agencia Re/Max Medianías.

Carlos es el dueño de un piso de 155 metros cuadrados en la calle de Recoletos, en el madrileño barrio de Salamanca. Cuesta 1.550.000 euros, y tampoco piensa bajar el precio. «No tenemos necesidad de vender la casa, la hemos mantenido porque sólo la venderíamos por ese importe. A la gente le encanta la vivienda, pero el precio y un único dormitorio son un handicap». Javier también sabe que su chalé en Guadarrama está por encima del precio medio de la zona, pero «no lo vamos a bajar». «La casa se ha ido mejorando cada año -tiene piscina climatizada, siete baños…- y por ello ha subido el precio», indica.

Pero, entonces, ¿cuánto cuesta mi casa? La volatilidad actual del mercado complica la tarea y ya no sirve poner la misma cantidad a la que vendió el vecino hace unos meses o un par de años. Mucho menos subir el precio porque «mi piso está mejor situado y es más luminoso». «Ya decía Antonio Machado que todo necio confunde valor con precio; y en la última década los españoles hemos confundido el precio de la vivienda con su valor», señala Caraballo.

Cuánto vale mi vivienda
En este caso es conveniente dejarse asesorar por una agencia inmobiliaria que valore el piso. «Hay que hacer una prospección de mercado, averiguar los precios de oferta y ofrecer tu casa un 10% por debajo», señala Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

O bien que el propietario realice una estimación de valor por su cuenta. En el mercado existen varias herramientas online para obtener una tasación en menos de cinco minutos. BNP Paribas Real Estate acaba de lanzar la suya, Tasaciones Hipotecarias AVM, que por 20 euros más IVA ofrece el valor de la vivienda e incluye un pequeño informe con el precio medio de las casas de la zona y pirámides de población. «Estas herramientas ayudan a saber si la vivienda que se vende está en precio y si la que se compra está sobrevalorada y nos están engañando», señala Gustavo Saiz, director de Tasaciones Hipotecarias, experto que considera que los precios en determinadas zonas aún tienen que bajar un 10% más. También se puede pedir una tasación oficial (válida por un periodo de seis meses), aunque el coste supera los 200 euros.

A la hora de fijar un precio hay que tener en cuenta «la calidad del barrio, de la ubicación dentro de la zona, la calidad del edificio y de la vivienda», señalan en Sociedad de Tasación. También la posible demanda, ya que «una vivienda puede ser muy buena y tener una demanda muy escasa, y eso influye en el precio», prosigue esta sociedad tasadora.

Rechazar ofertas
Es un error rechazar la primera oferta. «Esperar a que aparezca una oferta más elevada no funciona casi nunca en un mercado bajista y es casi temerario», explican en Izadi Consultores. Otro truco. No hay que dar apariencia de querer vender a toda costa. «Tranquilidad a la hora de enseñar la casa y resaltar todos los aspectos positivos, pero sin exagerarlos», aconseja Duque.

El tiempo es dinero, y para no perderlo conviene saber distinguir a un curioso que simplemente quiere hacerse una idea de los precios del mercado de un auténtico comprador. Suelen ser los que hacen una oferta temeraria a la baja sólo para que el propietario la rechace.

Basta con hacer algunas preguntas para pillar al fisgón: ¿qué le ha llamado la atención de la casa?, ¿cuánto tiempo lleva buscando? «Si lleva más de seis meses, le digo que se espere más tiempo y la conseguirá más barata. Si reacciona, le digo que venga a la oficina, le doy a elegir dos horas…, le pongo trabas», señala el agente de Re/Max Medianías.

El auténtico comprador es el que previamente ha visitado a la entidad financiera y sabe que le van a conceder una hipoteca. «Hay que dudar de los que ni siquiera se han acercado a su banco», señalan en Izadi. No es sencillo saber distinguir al comprador adecuado, ya que no todos los que quieren comprar pueden hacerlo. Actualmente ningún banco ofrece más del 80% del valor de tasación de la vivienda y además la compra conlleva unos gastos del 10% adicionales. «Nuestro futuro comprador debe tener ahorrado al menos el 30% del valor de la casa», dice Manuel Caraballo. «Otra opción es poner un precio de venta del 70% del valor de pretasación o tasación de la casa para que el comprador no tenga problemas de financiación», prosigue.

Tampoco se debe firmar un contrato de arras ni recoger la señal sin saber si el comprador va a conseguir financiación o va a pagar en efectivo, ya que la reserva del piso supone esperar unos dos meses hasta la cita en el notario. Y no se debe retirar el cartel de «se vende» o no admitir más visitas por el simple hecho de que el comprador haya dado su palabra, sin compromiso contractual.

Profesionales
Los propietarios que no quieren complicarse pueden dejar la venta en manos de profesionales inmobiliarios que se encargan de gestionar de forma rápida y eficaz la operación, con un plan de marketing, estudios de mercado y todas las garantías legales.

«Hay que manejar mucha documentación y si no lo hacen expertos, puede salir muy mal», explica José Luis Pérez Cremades, director general de Gilmar. Esta y otras agencias ofrecen asesoramiento jurídico, centro hipotecario propio, servicios posventa y los clientes pueden disponer durante dos meses de guardamuebles gratuito. Las agencias inmobiliarias sólo cobran si se efectúa la venta. Lo habitual es entre un 3% y un 5% del precio del piso. Preguntar a amigos y conocidos casi nunca falla, y mucho mejor si la agencia comparte la venta de la casa con otras. «No firme exclusivas, nadie le garantiza la venta», señalan en Izadi Consultores. Las agencias inmobiliarias aconsejan lo contrario.

El precio que publica el propietario y el de la inmobiliaria deben ser idénticos, porque provocaría desconfianza en el comprador, y un comprador desconfiado no compra.

No todos los medios son adecuados para todos los inmuebles y no todos los anuncios deben ser realizados en castellano. Además, si se encarga de la venta usted mismo y lo publica en Internet, debe tener en cuenta que un anuncio con foto se ve un 203,9% más que uno sin ella. Uno con vídeo casero, un 64,4% más y, con vídeo profesional, un 423,5% más. Y un anuncio con visita virtual se visualiza un 220,9% más. «Los recursos gráficos son vitales para que los anuncios tengan visibilidad», señalan en el portal Idealista.com.

El último ingrediente de la receta para vender una vivienda: tener paciencia.

Los registradores detectan el primer avance del precio de la vivienda en la crisis #BuscoPisocasa #preciovivienda

Descienden las compraventas pero aumenta el peso de los extranjeros. La cuota hipotecaria y los plazos disminuyen

Suben los casos de inicio de ejecución hipotecaria (19.000), con un avance superior al 2% durante el segundo trimestre de este año, y baja un 5,5% el número de compraventas de viviendas (78.500) respecto al primer trimestre del año. Dos datos de un mercado inmobiliario con problemas y dependiente sobre todo del que hoy se publica sobre afiliación a la Seguridad Social. Lo que sí aumenta es lo que se paga por la vivienda. Ha subido un tímido 1% interanual, según el Índice de Precio de la Vivienda de Ventas Repetidas (IPVVR).

Este índice está basado en la metodología Case y Shiller, un método que tiene la ventaja de comparar los precios de sucesivas ventas de un mismo inmueble cuando se trata de un bien tan dispar. Y el dato, el valor de que es la primera subida registrada por el Colegio de Registradores tras seis años de bajada en los precios de las casas.

Según los registradores entre junio de 2013 y junio de 2014 lo que se pagaba por la misma vivienda sube en un 0,97%. Si lo que se compara son los precios del primer y segundo trimestre de este año, la subida es del 1,5%. La casa que se compró en la cresta de la ola, hace unos ocho años, vale hoy un 32% menos pero un 1% más que hace un año y tiene el mismo precio que presentaba en 2003.

El Índice de Precios de la Vivienda del INE ya había detectado aumentos en algunas Comunidades como la de Madrid, al igual que, centrándose en segunda mano, el portal idealista.com.

La tendencia que habla de que ya se habría tocado suelo en la bajada del precio medio de la vivienda viene apuntándose desde hace tres trimestres, según los Registradores. No puede decirse lo mismo en cuanto a compraventas de vivienda nueva. Solo se vendieron 30.605 entre abril y junio, lo que supone que baja la actividad del mercado un 19% respecto al trimestre anterior.

En cambio, las 47.859 casas vendidas de segunda mano suponen un aumento en torno al 6%. Un dato con mayor peso ya que la usada supone el 61% del total de las transacciones inscritas en los Registros de la Propiedad.

El punto que marcó el mínimo histórico en volumen de compraventas se produjo en el cuarto trimestre de 2013: solo se inscribieron 72.560 compraventas, mientras que de abril a junio de este año han sido 78.464 las registradas, sumando nueva y usada. Un 5,5% menos que de enero a marzo.

La VPO sigue diluyéndose en el paisaje de la crisis: supuso el 3% de las compraventas frente al 5% del trimestre anterior.

Andalucía fue la comunidad autónoma con mayor número de compraventas registradas, con 15.583, seguida de Cataluña (11.980), la Comunidad Valenciana (11.591) y la Comunidad de Madrid (10.522).

Los extranjeros más activos
El 13% de todas las compras registradas lo han sido por extranjeros, lo que marca un nuevo máximo histórico. A la cabeza, los británicos con el 16% del total de viviendas adquiridas por foráneos. Les siguen, por orden decreciente, los franceses, con el 10%; los rusos, con 8%; los alemanes y belgas, con más del 7% y los suecos, con el 6%.

Compraventas de vivienda registradas según nacionalidad del comprador. Trimestral 2T 2014
Nacionalidades % % s/extranjeros
Reino Unido 2,05% % , s/extranjeros 15,77%
Francia 1,32% , s/extranjeros 10,11%
Rusia 1,05% , s/extranjeros 8,08%
Alemania 0,98% , s/extranjeros 7,53%
Bélgica 0,95% , s/extranjeros 7,26%
Suecia 0,77% , s/extranjeros 5,93%
Italia 0,62% , s/extranjeros 4,72%
Noruega 0,55% , s/extranjeros 4,25%
China 0,44% , s/extranjeros 3,40%
Rumanía 0,34% , s/extranjeros 2,62%
Argelia 0,34% , s/extranjeros 2,58%
Marruecos 0,32% , s/extranjeros 2,48%
Holanda 0,30% , s/extranjeros 2,31%
Ucrania 0,19% , s/extranjeros 1,42%
Suiza 0,18% , s/extranjeros 1,40%
Finlandia 0,16% , s/extranjeros 1,23%
Dinamarca 0,14% , s/extranjeros 1,06%
Polonia 0,14% , s/extranjeros 1,05%
Irlanda 0,12% , s/extranjeros 0,92%
Resto 2,07% , s/extranjeros 15,89%
Extranjeros 13,03% sobre 100,00%
Nacionales 86,97% sobre 100,00%

Las ejecuciones siguen creciendo

El Colegio de Registradores publica también un informe sobre Impagos Hipotecarios, según el cual, el número de certificaciones expedidas por inicio de procedimiento de ejecución hipotecaria de la vivienda por impago durante el segundo trimestre ha sido de 18.921, incrementándose el 2% respecto al primer trimestre. El 64% son personas físicas.

Si los nacionales son los que adquieren vivienda en el 87% de los casos también protagonizan el 88% de inicios de ejecución hipotecaria de sus casas.

Y también coinciden las comunidades donde más vivienda se vende con aquellas en las que más ejecuciones hipotecarias se producen: Andalucía (4.067), Cataluña (4.028) y la Comunidad Valenciana (3.241).

Créditos más accesibles y cortos
Desciende el endeudamiento hipotecario medio por vivienda algo más del 2%, hasta los 101.553 euros. En 13 comunidades autónomas está por debajo de los 100.000 euros.

La cuota hipotecaria mensual media en el segundo trimestre es de 561 euros, tras bajar un 4% respecto al primer trimestre. Tal cuota no llega al 30% del coste salarial y además, bajan los plazos de contratación a 22 años y cinco meses, uno menos que en el primer trimestre. Dos notas de cordura en mitad de la sequía.

El tipo medio de contratación inicial en los nuevos créditos hipotecarios se situó en 3,80%, frente al 3,97% del primer trimestre. Sigue bajando la contratación a interés fijo y el euríbor triunfa en más del 91% de los casos.