Archivo del mes 11 septiembre 2013
Sep
11
La Caixa ultima la venta de Servihabitat al fondo estadounidense TPG
La Caixa ultima la venta del 51% de su división inmobiliaria al fondo de capital riesgo TPG Inc por unos 189 millones, según fuentes conocedoras de la operación.
No obstante, La Caixa ha precisado esta mañana en una comunicación al regulador bursátil, la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), que la posible desinversión en Servihabitat Gestión Inmobiliaria «sigue su curso sin haber concluido de manera definitiva y sin que se hayan pronunciado los órganos de gobierno».
La compra por parte de TPG Inc del 51% del negocio de servicios inmobiliarios de La Caixa, adelantada anoche por EFE Dow Jones, supondría la primera incursión de la firma estadounidense de inversión en el sector inmobiliario de España. Según estas fuentes, La Caixa prefirió la oferta de TPG a otra presentada por Bridgepoint Capital Ltd.
Los fondos entran en el sector inmobiliario
La operación convertirá a Servihabitat Gestión Inmobiliaria en la mayor división de servicios inmobiliarios que se ha vendido en los últimos meses a inversores estadounidenses.
Esta semana, Cerberus Capital Management acordó la compra del negocio de Bankia, mientras que Kennedy-Wilson Holdings Inc. y Centerbridge Partners LP han alcanzado acuerdos similares en el último año.
El renovado interés de inversores estadounidenses en activos españoles se produce después de que los precios de la vivienda en España hayan caído un 35% desde que hace casi seis años se pinchó la burbuja inmobiliaria. Los inversores están llegando masivamente a España en busca de gangas, con la esperanza de que los precios están cerca de haber tocado fondo.
Inversores como TPG y Cerberus pueden usar estos negocios de servicios inmobiliarios para gestionar activos que podrían comprar posteriormente.
La operación sería la primera de TPG en España. La firma, que gestiona activos por valor de 55.300 millones de dólares, hizo hace seis años una oferta junto a British Airways Plc para hacerse con Iberia, la línea de bandera de España.
Para La Caixa, que mantendría una participación del 49% de Servihabitat, trabajar con TPG le podría permitir obtener plusvalías en un momento en el que la crisis dura ya cinco años.
[Via El Economista]
Sep
11
Competencia propone convertir todo el suelo no protegido en urbanizable
El del suelo es un mercado opaco, subjetivo, excesivamente regulado, ineficiente y rígido. Así lo considera un informe recién publicado por la Comisión Nacional de la Competencia (CNC) que, para evitar una nueva ‘burbuja’, propone al Gobierno que convierta en suelo apto para ser urbanizado «todo el que no deba estar necesariamente protegido por motivos de interés público convenientemente justificado», se puede leer en este documento. [Informe: Problemas de competencia en el mercado del suelo en España (Pdf)]
El informe de la CNC, muy crítico con la intervención urbanística por parte de las administraciones, especialmente de los ayuntamientos, también sugiere eliminar «los derechos de tanteo y retracto de las administraciones públicas sobre los terrenos», reducir la «subjetividad» con que actúan los ayuntamientos y simplificar las leyes que definen los usos del suelo.
El estudio cree que el mercado español de suelo es «poco elástico», lo cual que influye en subidas elevadas del precio, genera cuellos de botella y volatilidad en un bien, el suelo, que aunque no es escaso, sufre agudas oscilaciones especulativas al alza en épocas de demanda. La culpa de esta rigidez es, considera la CNC, «la intervención urbanística», la cual, a su vez, «contribuye a generar una oferta de vivienda rígida en comparación con la de otros países», como Estados Unidos, cuyo mercado es considerado por el informe como el más flexible y eficiente.
El documento -«de discusión», tal y como se auto-define- obvia la sobredosis de liquidez que los mercados de capitales inyectaron al sector inmobiliario durante la burbuja, y liga la evolución de los precios de la vivienda a la rigidez del mercado del suelo, sometido a complejidad burocrática y arbitrariedad por parte de las instituciones. El principal responsable de la situación actual es, dice la CNC, la «delimitación administrativa del suelo que puede urbanizarse» y «el excesivo detalle con el que se determinan sus usos posibles».
La «falta de transparencia es considerable» en muchos de los tramos de decisión en la política urbanística. «En muchas ocasiones -dice el estudio-, no existe información clara y de fácil acceso en relación con lo que está permitido hacer en el suelo, puesto que los planes «se someten a modificaciones constantes» para contemplar permutas y compensaciones, y la documentación es de difícil acceso.
Especialmente en el ámbito municipal. «Los ayuntamientos tienen un margen desproporcionado de discrecionalidad en todas las etapas del proceso urbanístico», dice el informe. Estos, «no tienen que ajustarse a unos criterios claros y objetivos en su actuación», de forma que «en el urbanismo español, la subjetividad suele ser la norma».
Los ejemplos de falta de concreción «son numerosísimos», señala el texto, y afloran en todas las fases -planeamiento, gestión y ejecución-, es decir, desde la definición del modelo de ciudad hasta los requisitos que se valora si se concede o no una licencia.
Liberalización
La excesiva normativa urbanística y la arbitrariedad de las decisiones municipales inciden en el encarecimiento de los costes de la urbanización, «fomentan decisiones de localización ineficientes» y «reducen la competencia».
De ahí que, el extenso informe -casi 90 páginas- proponga simplificar las reglas del juego, pues ahora son «muy detalladas, intervencionistas y determinadas restrictivamente», y rebajar el poder de las instituciones.
También cree que el desarrollo sano del mercado se ve frenado por la «heterogeneidad» de las leyes municipales, pues cada ayuntamiento, incluso los pertenecientes a una misma provincia, manejan conceptos legales diferentes para definir un mismo uso del suelo.
Otra de las demandas de la CNC consiste en introducir la obligación de que los planes urbanísticos incorporen una «Memoria de Competencia», cuyo objetivo sea evaluar la planificación urbanística desde el punto de vista de la competencia, «de forma que no se introduzcan restricciones injustificadas a la implantación de determinadas actividades económicas».
[Via El Mundo]
Sep
10
El precio de la vivienda amenaza con pasarse de frenada
‘Las ventas y construcción no se reactivarían y se lastraría la recuperación’
Después de más de un lustro de rebajas -aceleradas y más profundas en los últimos meses- en el mercado inmobiliario, un nuevo riesgo se cierne sobre él: la posibilidad (más que probable) de que el ajuste de precios se pase de frenada y la vivienda entre en el terreno de la infravaloración. Los expertos dan por «seguro» que el mercado cruzará esta línea roja a corto y medio plazo toda vez que su gran aterrizaje ya lo ha completado.
El más rotundo al respecto es Gonzalo Bernardos, director del Máster en Asesoría Jurídica y Consultoría Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona: «Por supuesto que ya se ha registrado el grueso del aterrizaje de los precios. Es más, en los pisos buenos, los que están en una buena localización, se ha pasado de frenada. Lo que han bajado los precios en las grandes ciudades es excesivo». Y pone ejemplos: «Hoy en el barrio de Chamberí de Madrid hay pisos de 80 metros cuadrados por 235.000 euros y el distrito de Gracia de Barcelona hay viviendas de 70 metros por 200.000 euros. No hace tanto estos inmuebles costaban 500.000 o 600.000 euros».
Bernardos alerta de los riesgos que conlleva las rebajas en demasía. «No se construiría nada y se lastraría la recuperación económica. Compara esta situación con la opuesta, la de revalorización de las casas: «Curiosamente, si los precios suben, suben las ventas; y si los precios bajan, las compras bajan por las perspectivas de lograr el más barato. Lo estamos viendo. Muchos están esperando a que el precio llegue al fondo de la tierra y se equivocan. El mercado ya no puede estar peor». Este economista, ante este panorama, se atreve a vaticinar que «a partir de 2014 el valor de la vivienda se incrementará poco más que la inflación para en tres o cuatro años comenzar a crecer con más fuerza».
José García Montalvo, economista y profesor de la Universidad Pompeu Fabra, también da por hecho que «el gran ajuste ya se ha hecho», aunque aún «se está a cierta distancia el nuevo equilibrio de los precios». En concreto, este analista apunta a que todavía resta un 15% de descuento después de que, según todos los organismos, el abaratamiento acumulado de las casas sea del 35%. García Montalvo también advierte de que «con toda seguridad» el desplome de los precios se pasará de frenada.»Si el desajuste es breve, no tendría mayores consecuencias. Podría haber un periodo de subida de precios algo rápida, pero el problema sería interpretar esa subida como el inicio de un nuevo ciclo expansivo que generará expectativas irreales entre inversores y compradores».
El consultor inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé habla incluso de que estas excesivas rebajas en los precios son ya una realidad en algunas zonas. «Seguro que el ajuste», afirma, «será mayor de la cuenta y, probablemente, ya se haya dado en determinados mercados y activos». Este experto, sin embargo, también percibe aspectos positivos de esta delicada situación y señala que «sería buena en la medida en que atraería inversores». Estima que desde máximos, «descontando la inflación, la caía será de más del 50% en zonas consolidadas y del 70% al 80% en algunas periferias y en la costa».
Este horizonte del final de las rebajas en el mercado inmobiliario comienza a tomar cuerpo en estadísticas oficiales. La Organización para la Cooperación y Desarrollo Económico (OCDE) ha publicado en uno de sus últimos informes que el precio de las viviendas españolas estaría ya sólo inflado un 11,5% cuando en 2010 tasó esta sobrevaloración en el 47,6%, porcentaje que situó a España al frente de este ránking mundial. Incluso, la calle también comienza a intuir el final de las rebajas. Según el Indicador de Confianza del Consumidor (ICC), elaborado por el CIS, el porcentaje de españoles que piensa que los pisos seguirán depreciándose baja mes a mes. En agosto, el 48,8% apostaba por esta posibilidad cuando hace un año lo hacía el 54,5%.
[Via El Mundo]
Sep
10
Las constructoras españolas reducen deuda, pero siguen con un lastre de 40.000 millones
Al cierre del semestre, las seis grandes del sector (OHL, Acciona, ACS, Ferrovial, Sacyr y FCC) acumulaban una deuda financiera neta de 40.590 millones.
Las seis grandes constructoras españolas han continuado durante el segundo trimestre del año con su estrategia de reducción de deuda, una magnitud que a 30 de junio han reducido en conjunto un 0,3 % respecto al cierre de marzo, pero que todavía está por encima de 40.000 millones.
Al cierre del semestre, las seis grandes del sector (OHL, Acciona, ACS, Ferrovial, Sacyr y FCC) acumulaban una deuda financiera neta de 40.590 millones, frente a los 40.752 millones del primer trimestre (0,3 % menos), y los casi 45.000 millones que tenían al término de 2012 (9,4 % menos), según las cuentas remitidas a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).
La deuda neta de Sacyr asciende a 8.357 millones, frente a los 8.619 millones de marzo; la de FCC ha pasado de 7.245 a 6.654,5 millones y la de ACS se ha reducido de 5.989 a 5.965 millones.
OHL registraba un endeudamiento neto de 5.465 millones (5.576 millones en marzo), Ferrovial de 6.459 millones, respecto a 5.755 millones al cierre del primer trimestre; mientras que Acciona ha pasado de 7.549 a 7.689 millones al término de junio.
El beneficio neto conjunto de las constructoras en los seis primeros meses del año ascendió a 239,8 millones, cifra que contrasta con las pérdidas de 1.455 millones que se anotaron el año pasado, un periodo lastrado por los ajustes en el valor de las participaciones de ACS en Iberdrola y Sacyr en Repsol.
Una vez actualizado el valor de sus acciones en Iberdrola, ACS ha obtenido en los seis primeros meses del año un beneficio de 357 millones, frente a unas pérdidas de 1.233 millones, mientras que Sacyr ha pasado de perder 735 millones a ganar 60,8 millones.
En este ejercicio ha sido FCC la que ha sufrido el ajuste del valor de sus activos de energía y la salida de sus cuentas de su participada austríaca Alpine, operaciones que han llevado a la compañía a perder 607 millones cuando en el primer semestre de 2012 ganó 53,4 millones.
OHL y Acciona han visto mermado su beneficio comparado con el que obtuvieron en 2012 debido a que este año no han tenido ingresos extraordinarios.
La empresa de Villar Mir ha ganado 94 millones, un 23 % menos que el año pasado, cuando se apuntó unas plusvalías obtenidas por la venta de Inima, y el beneficio de Acciona ha sido de 114 millones, un 63 % inferior, ya que en el primer semestre de 2012 vendió dos concesiones en Chile y su negocio de aparcamientos.
Por lo que respecta a la cifra de ventas, en conjunto ha ascendido a 32.632 millones, un 1,5 menos que hace un año, un descenso en el que ha pesado la venta de activos realizada en los últimos meses por ACS, las circunstancias de Alpine en FCC y la caída en general del negocio de la construcción.
Las cuentas de los seis grandes grupos de infraestructuras y construcción españolas han vuelto a poner de manifiesto su alto grado de internacionalización.
La actividad internacional de OHL ha representado 74,2 % de la cifra de ventas registrada por la compañía entre enero y junio, porcentaje que asciende el 84,6 % en el caso de ACS.
En Ferrovial, el 67 % de la facturación proviene de negocios en el exterior, en Sacyr el 52 %, en FCC el 41,9 %, mientras que en el caso de Acciona, el 50 % de su cartera de infraestructuras, el negocio más importante del grupo, correspondía a contratos internacionales.
[Via La Vanguardia]
Sep
9
Cada vez más vecinos no pueden afrontar sus derramas
Con la crisis muchos vecinos son incapaces de pagar las derramas de su comunidad y piden mayor flexibilidad en los pagos. Además, en el caso de la capital, los propietarios denuncian que su Ayuntamiento es cada vez más estricto.
Los madrileños se quejan de que el Consistorio ya no sólo les obliga a reparar los daños estructurales, sino también a otras tareas no tan importantes como es pintar la fachada.
Los ciudadanos consideran que estas obligaciones son una necesidad meramente estética y por lo tanto debería ser secundaria cuando muchos de ellos están sufriendo auténticos apuros económicos.
[Via El Mundo]
Sep
9
A igual precio de la cuota hipotecaria y del alquiler, la compra sigue mandando
La propiedad, aunque pierde adeptos, mantiene su hegemonía frente al alquiler. Según una encuesta realizada por la inmobiliaria Look & Find en su página web, hasta un 60% de los que han entrado a consultar la oferta de vivienda optaría por adquirir la casa que les interesa en vez de arrendarla si la cuota hipotecaria mensual fuera igual o inferior a la renta mensual del arrendamiento.
Frente a este 60% que manifiesta que actualmente preferiría comprar que alquilar, un 19% prefiere el alquiler y un 21% prefiere seguir alquilando hasta que mejore la situación. «Respuestas de las que se extrae una conclusión clara y es que en España la opción preferida por la mayoría sigue siendo la de adquirir la vivienda en propiedad», apuntan desde Look and Find.
Si se suma este 60%, que apostaría por la compra ahora, y el 21%, que ve el alquiler como una opción temporal y está esperando a que mejore la coyuntura económica para poder pasar del alquiler a la compra, más del 80% de los interesados en vivienda que consultan la web la inmobiliaria tiene como objetivo a corto o medio plazo la compra.
Actualmente, tras las reducciones de precios de la vivienda en España, que alcanzan ya una media del 35% según las estadísticas del departamento de análisis de la inmobiliaria, cada vez hay más inmuebles en los que la cuota hipotecaria sería igual o inferior a lo que supondría la renta mensual de ese mismo inmueble.
«Ahora la principal dificultad a la hora de adquirir una vivienda no radica tanto en el precio como en la concesión de la financiación por el endurecimiento de las condiciones a la hora de la obtención de una hipoteca», aclara Look and Find. «Algo que contrasta», continúa, «con un momento especialmente favorable en lo que respecta al Euribor, en mínimos históricos, y que está suponiendo mes a mes revisiones a la baja de las cuotas hipotecarias».
En esta coyuntura financiera y como consecuencia también del ahorro familiar, las oficinas de la red Look & Find han observado en los últimos meses un incremento sustancial de las aportaciones económicas para la compra de una vivienda con hipotecas por importes que no suelen superar los 150.000 euros. De este modo, se ha incrementado el número de operaciones «al contado» en las que no se solicita hipoteca.
A tenor de estos resultados y de la preferencia por la compra de un porcentaje muy alto de la demanda latente, Look and Finde prevé «un crecimiento gradual de la compra de vivienda, directamente relacionado con que se vaya estabilizando la situación financiera y mejoren las condiciones de acceso a la financiación».
[Via El Mundo]
Sep
8
¿Estoy protegido frente a un espía industrial?
Una ex agente de la CIA afirma que los métodos tradicionales del espionaje siguen siendo una gran amenaza
Las empresas invierten grandes sumas de dinero en sofisticados sistemas de seguridad informática y con ello sienten que su información confidencial está segura, pero esa sensación pocas veces se ajusta a la realidad. De ello está convencida la exagente secreta de la CIA J. C. Carleson, quien asegura que los métodos tradicionales del espionaje siguen siendo una amenaza para las compañías, con una relevancia igual o mayor a la de los hackers más avanzados.
La exespía, que ha escrito un libro con lecciones de su anterior trabajo para aplicar en los negocios (Trabaja como un espía, Planeta), cuenta, en una conversación telefónica, que encontrar a la persona adecuada en el momento indicado y seducirla o descubrir su debilidad para que proporcione cierta información de interés es una de las técnicas esenciales de la agencia de inteligencia estadounidense y una práctica muy corriente también en el mundo del espionaje industrial.
Y no es necesario hablar con un experto del mundo de la inteligencia para confirmarlo. El caso de Edward Snowden, el excontratista de la Agencia de Seguridad Nacional de Estados Unidos que reveló los programas secretos de espionaje de Washington, es una prueba de que ni siquiera los sistemas de seguridad informáticos más avanzados son suficientes. Las personas, sus valores, intereses y debilidades, juegan un papel central a la hora de resguardar la información confidencial de cualquier organización.
El informe anual que elabora la empresa de servicios de consultoría y auditoría PwC sobre el estado global de la seguridad de la información en las empresas da cuenta, en su edición de 2013, de la relevancia de esas amenazas no informáticas. Los resultados de una encuesta realizada en 2012 a unos 9.300 directivos de 128 países revelan cuáles son las causas que hay detrás de los incidentes de seguridad. La mayoría de los entrevistados (más de un 35%) señaló a sus empleados como la principal amenaza y un porcentaje algo menor (de alrededor de un 27%) indicó que los trabajadores que han abandonado la empresa estuvieron detrás de la filtración. Los hackers, con un 25%, quedaron en tercer lugar.
Las medidas que toman las compañías para minimizar los riesgos que provienen de su personal son variadas. Entre otras cosas, firman acuerdos de confidencialidad, diseñan programas para concienciar a los empleados de la gravedad de las filtraciones, realizan backround checks de los trabajadores, monitorizan el uso que hacen de internet y de la información de la empresa o restringen el acceso a ciertos datos a las personas para las que son estrictamente necesarios.
Carleson cree que, aunque son importantes, estas políticas no son suficientes para neutralizar los riesgos. “Cada persona que deja la empresa y cada empleado descontento seguirá siendo una oportunidad para un competidor ávido de información”, afirma. Las estrategias que ponen todo el énfasis en el secretismo y en medidas de seguridad como la compartimentación de la información, además, plantean un serio dilema a las corporaciones. “Por definición, la seguridad empresarial limita la comunicación y la colaboración”, afirma Carleson. La exagente de la CIA, que ha trabajado en empresas como Starbucks y Baxter, cree que hay dos estrategias que siempre darán buenos resultados: lograr una alta satisfacción de los empleados con la compañía y reducir los niveles de rotación.
El director del Centro Nacional de Excelencia en Ciberseguridad de la Universidad Autónoma de Madrid, Álvaro Ortigosa, indica que ciertas prácticas de la cultura de trabajo actual han complicado el panorama para los responsables de la seguridad de la información. “Con la costumbre cada vez más extendida de seguir trabajando desde casa, son muy pocas las empresas que impiden a sus empleados descargar información en un pendrive o llevársela de algún modo”.
Consejos para estar alerta
Carleson subraya que los directivos o empleados comprometidos con su empresa también pueden filtrar información y perjudicar a la compañía por ingenuidad o por no estar lo suficientemente alerta. “La gente que se gana la vida traficando con datos en el mercado negro es astuta, manipuladora y domina el arte de obtener información de fuentes tanto cómplices como involuntarias”, explica. La exagente de la agencia de inteligencia estadounidense afirma que un blanco fácil para los espías suelen ser las personas que viajan por trabajo. “Son más vulnerables porque están en un medio que no conocen y necesitan apoyarse en otras personas para llegar a algún sitio o para comunicarse si no hablan el idioma del lugar”.
A los viajeros está destinado el primero de los consejos que da en su libro. Su recomendación es no llevar más que los datos estrictamente necesarios para la ocasión. Lo ideal, a su entender, es tener un ordenador portátil exclusivo para esos desplazamientos. “No debería contener datos personales, sobre contraseñas ni ningún otro tipo de información confidencial”. Para proteger los datos, además, recomienda utilizar tecnologías como los dispositivos de acceso biométrico, discos duros extraíbles, software de encriptación y programas de barrido de datos.
Otro de sus consejos es tener siempre presente cuál es la información confidencial de la empresa y mantenerse firme en los límites ante un interlocutor demasiado curioso. “En una entrevista de trabajo con una empresa de la competencia puede resultar tentador compartir información para demostrar tus conocimientos, pero un entrevistador serio siempre tendrá más interés en conocer cosas de ti que de tu anterior puesto de trabajo”. Otra de sus advertencias es que el alcohol es el mejor amigo del espía. “Yo solía invitar a copas a mis objetivos para debilitar su capacidad de reacción y fomentar la charlatanería”.
Carleson advierte también de que los contenedores de basura son una fuente de información y subraya que quienes los registren no podrán hacer nada con los documentos que hayan pasado por la trituradora de papel. Los lugares de acceso público a internet son otro riesgo, por ello recomienda en lo posible evitar los cibercafés, los ordenadores de los centros de negocios de los hoteles y los puntos de acceso público a wifi. “Si no controlas la seguridad de la red que utilizas, da por sentado que está amenazada”.
[Via http://bit.ly/12WWwk9]
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Sep
8
Casero vs. inquilino, ¿quién debería pagar cada factura?
Con el mercado del alquiler en auge al rebufo de la crisis, el tira y afloja entre caseros e inquilinos es continuo. Sobre todo, al decidir quién paga los múltiples gastos que conlleva la vivienda -la legislación da libertad de pacto entre las partes -Art. 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos-. El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), la cuota de la comunidad, la tasa de basuras, los seguros, la revisión de la caldera, la línea de teléfono fijo, etc. ¿A quién le corresponde hacer frente a cada desembolso?
Aunque en las negociaciones la voz cantante la lleva hoy el arrendatario, los propietarios -normalmente, con un buen producto y sin apreturas económicas- buscan sacar el mayor jugo a sus inmuebles y desviar el máximo número de facturas a nombre de su inquilino además de la renta mensual. Ante esta realidad, hay dos puntos de vista: el puramente jurídico, que permite cargar previo acuerdo todos los gastos para uno u otro lado; y el práctico, en el que prima el sentido de uso del inmueble.
Joaquín Garaulet, abogado de Cuatrecasas, Gonçalves Pereira, explica que en un contrato de arrendamiento cabe cualquier reparto de los gastos: «Nadie obliga al otro a firmar unas determinadas condiciones. Tanto el propietario como el inquilino pueden exigir en la negociación hasta que llegan a un punto de encuentro que ambos voluntariamente aceptan». Más práctico es David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro: «Cada gasto debe asignarse con un criterio, de propiedad o de uso, a cada una de las partes». Partiendo de estas dos bases, estos expertos analizan las principales facturas de una casa y quién debería pagarlas.
IBI
«Corresponde a la propiedad, el obligado ante la Administración, pero puede pactarse que sea a cargo del arrendatario», afirma Garaulet. El abogado avisa de que a veces los caseros rebajan las rentas para hacer sus pisos más atractivos, pero luego en el contrato ponen este impuesto a los inquilinos. «Si fuera así», continúa, «el casero tiene que determinar por escrito el coste anual de esta partida en el contrato. Suele ser por cuenta de la propiedad. Grava la titularidad».
Caraballo aclara que el IBI «se paga por tener una propiedad y, evidentemente, es el propietario quien tiene que abonarlo, aunque la ley permite pactarlo». «Es un impuesto por tener un inmueble, no por su uso, y debe agravarse al casero», insiste. Su compañía, Alquiler Seguro, especializada en la intermediación en arrendamientos, desliga en sus contratos el IBI de las obligaciones de los arrendatarios. «A veces nos llega algún propietario que lo estaba pasando a su inquilino, pero al explicarle el criterio que aplicamos entienden que es un gasto que les corresponde pagar a ellos», señala.
Cuotas de la comunidad de vecinos
Un concepto menos claro que el del IBI. Aunque también puede pactarse, por lo general suele pagar también la propiedad. «El inquilino no tiene potestad, ni voz ni voto, en las reuniones de vecinos por lo que es una partida que no debería pagar. Sólo un porcentaje muy bajo de arrendatarios la abona. El propietario hace sus cálculos y suele incluirla en la renta mensual», comenta Caraballo. «También hay otros caseros que no la incluyen y la cobran aparte comercializando sus pisos a un bajo precio como estrategia comercial», advierte.
Garaulet, que defiende que los gastos de comunidad deberían ir al arrendatario, especifica que en el caso de que los pague el inquilino, la ley no permite que este desembolso se duplique durante los tres primeros años del contrato por encima de lo pactado. Es decir, si el incremento anual está fijado con el IPC y éste sube un 3%, el gasto de la comunidad no puede incrementarse por encima del 6% para el inquilino. Si este recibo se dispara por ejemplo por alguna derrama importante, el propietario debe hacerse cargo de la diferencia superior al 6%.
Tasa de basura
En este apartado no parece haber dudas entre los expertos consultados. La tasa de basura le corresponde pagarla al inquilino por ser «el sujeto que disfruta del piso», indica Garaulet. «Es el que hace el uso y se beneficia del servicio por lo que es quien tiene que responsabilizarse de su pago», declara Caraballo.
Suministros básicos (luz, gas y agua, principalmente)
Quizá el más claro de todos los apartados de gastos, en el que no cabe debate entre ambas partes. A cargo del arrendatario. El comercial de Alquiler Seguro puntualiza incluso que si alguno de estos servicios se incluyen en el recibo de la comunidad -la calefacción sería el más habitual- y pueden desglosarse, lo justo es que se pase el gasto al inquilino. Caraballo opina, en este sentido, que «los propietarios deben mantener los servicios en alta ya que la vivienda debe arrendarse con un correcto funcionamiento».
Averías
«Las reparaciones necesarias para que la vivienda tenga las condiciones necesarias de habitabilidad son cosa del propietario», explica el abogado de Cuatrecasas, Gonçalves Pereira. De las pequeñas averías (bombillas, filtros de aceite, etc.) debe responsabilizarse el inquilino. Caraballo también afirma que «la ley es muy ambigua» en este punto, pero manifiesta que «las averías se abonan por el propietario si éstas afectan a desperfectos notables o elementos básicos del inmueble».
Mantenimiento de la caldera u otros
«Salvo que esté especificado en el contrato y se diga lo contrario o por mal uso del arrendatario, este desembolso debe hacerlo el casero», apunta Garaulet. «La caldera, la nevera, la lavadora, etc. debe mantenerlas en buen estado el casero si en el momento de la firma se ofrecen estos aparatos en la vivienda», ratifica Caraballo. «Toda vivienda necesita un mantenimiento y éste incluso puede repercutir en la renta a cobrar. Desde Alquiler Seguro calculamos que una mensualidad es lo se debe invertir anualmente en mejorar la vivienda alquilada», recomienda el comercial de Alquiler Seguro. «Mantener una casa en un estado idóneo, incluida la pintura, traerá un buen inquilino o ayudará a que no se marche el que estuviera», insiste.
Línea de teléfono fijo
«Lo que las partes acuerden, aunque si el arrendatario no la quiere ni la usa, el arrendador es el que debería pagarla. No puede obligar al inquilino a que la mantenga», aclara Garaulet. «El arrendatario tiene la obligación de abonar los suministros que contrate y, además, el derecho a contratarlos con la compañía suministradora que lo desee, en la mayoría de los casos cambiando la titularidad», confirma Caraballo.
Seguro de la vivienda
«Por lógica, si cubre el continente, le corresponde pagarlo a la propiedad», sostiene el experto de Cuatrecasas, Gonçalves Pereira. Según Caraballo, «el propietario debe hacerse cargo de los accidentes y averías que surjan a la vivienda y el inquilino es el que responde por los daños provocados por él». Por ello, Caraballo cree que el arrendatario podría contratar un seguro de responsabilidad civil que le cubrirá incidentes como dejarse las llaves dentro, inundación por grifo abierto o incluso incendios.
Seguro de pago
«También por sentido común debe pagarlo el arrendador porque es a él al que protege del impago. Cuestión distinta es que las partes acuerden en el contrato que lo asuma uno u otro. La ley no dice nada al respecto y, por lo tanto, dicho acuerdo es válido. Si no se ha pactado nada en el contrato, no se puede reclamar al arrendatario ya que no sería una obligación contractual», indica Garaulet. «Este concepto junto a otros como pueden ser el IBI o la comunidad deben ser agrupados por el casero y lanzar una oferta de su vivienda teniendo en cuenta los gastos», apunta el comercial de Alquiler Seguro.
Nuevos impuestos
«Habrá que ver qué establece la norma que fije el impuesto o tasa sobre el sujeto pasivo de los mismos y cuál es el hecho imponible. También, habría que mirar cómo está redactado el contrato», afirma Garaulet. En Madrid, la duda surgió hace unos años con la nueva tasa de basura. Entonces el Ayuntamiento informó de que debía correr a cargo del inquilino pese a que éste no lo tuviera estipulado sobre el papel. Pueden encontrarse puntos suspensivos en los contratos dando pie a que, si el órgano competente no aclara quién paga, las partes pacten a cargo del que corre el nuevo impuesto (si repercute a uno, al otro o a los dos a partes iguales).
Caraballo, al margen de la libertad de pacto que da la legislación a la hora de distribuir los desembolsos, cree que «los caseros tienen que ser flexibles y no imponer en los contratos obligaciones al inquilino que no le corresponderían y que se derivan del criterio de propiedad». Señala que existe una gran oferta -«se ha pasado de un 7% de viviendas en alquiler en 2010 a un 21%- y competencia en el mercado como para exigir desembolsos al arrendatario no relacionados con el consumo diario.
[Via El Mundo]
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Sep
7
Siete claves para encarar con optimismo la vuelta al trabajo
Septiembre es el mes elegido por muchos trabajadores para volver al trabajo tras sus vacaciones. Toca recuperar rutinas, un proceso que en muchas ocasiones se hace complicado. Las dificultades no afectan a todos por igual, ya que a las mujeres, las personas de más edad o los que tienen responsabilidades familiares les cuesta más, según un estudio de Randstad analizado por Womenalia.
Por ello, la red mundial de mujeres profesionales ofrece una serie de claves para hacer más agradable y llevadera la «vuelta al cole», con optimismo y aprovechando la energía acumulada durante las vacaciones.
1. Sin lamentaciones
Durante los primeros días tras las vacaciones es normal la negatividad y la melancolía. Es necesario realizar un ejercicio de refuerzo, premiándose a uno mismo todo lo que se haga bien. Está comprobado que el autorrefuerzo ayuda a incrementar el autoestima y tener un concepto positivo de uno mismo.
2. Socialización
Es muy importante hablar con los compañeros y escucharles. La socialización es la base de una buena vuelta al trabajo. Comentar las vacaciones o comprobar que todos siguen bien, ayuda. Asimismo, es bueno incorporar algo que motive en el puesto de trabajo, como una nueva agenda o un bolígrafo.
3. Organización
La organización es una de las máximas de siempre, pero especialmente importante en un momento en el que todo puede parecer nuevo, y con el trabajo que se habrá acumulado. Es vital realizar un plan semanal, y mentalizarse de que es imposible abarcarlo todo antes de tiempo.
4. Priorizar
En el mismo sentido, es básico aprender a dar prioridad. Es algo que parece de pura lógica, pero que en muchas ocasiones no se pone en práctica. Es un aspecto básico para sobrellevar de modo óptimo la rutina.
5. Sin precipitarse
Por otro lado, hay que tener en cuenta que, aunque es bueno encarar cuanto antes todas las actividades laborales, se necesita un tiempo de entrenamiento. Así, se evitará tomar decisiones precipitadas, que podrían causar problemas posteriores.
6. Descanso
Una vez envueltos en la vorágine laboral, muchas veces se olvida dedicarse tiempo a uno mismo. Por ello, es muy conveniente llevar a cabo actividades placenteras, similares a las que se hacían en verano: salir a cenar, noches exclusivas con la pareja, etc.
7. El ocio sigue
Muchas veces se tiene la creencia de que con el fin del periodo estival no se pueden seguir llevando a cabo actividades de ocio. Y no es vedad. Todo lo contrario, de hecho: hay que seguir disfrutando del tiempo libre.
[Via El Economista]
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Sep
7
Los mejores trucos para que el consumo de su coche se reduzca hasta en un 20%
Parece más que comprobado que todos los modelos del mercado consumen más de lo que dicen las marcas. Sin embargo, siguiendo unos sencillos consejos, cualquier conductor puede reducir hasta en un 20% el consumo de su automóvil. Información facilitada por Autofácil.es.
Elija bien la ruta para gastar menos
En ciudad es donde más consume un coche: de hecho, el gasto medio supera en torno a un 30% al registro de carretera. Por eso, en muchas ocasiones, se consume menos si va de un punto a otro por carretera, a velocidad constante, que haciéndolo por ciudad aunque lo primero suponga dar un rodeo y recorrer algunos kilómetros de más.
Es decir, consumirá menos ‘bordeando’ Madrid de norte a sur por la M40, que haciendo el mismo trayecto atravesando la ciudad por las calles del centro. Por ejemplo, ir de Alcobendas a Aluche por la M40 supone recorrer 28 km; con un compacto diésel que registra un consumo medio en carretera de 5,5 l/100 km, se consumiría 1,54 litros. Sin embargo, si se hiciese atravesando Madrid -donde el consumo medio sería de 7,5 l/100 km- y, aunque el recorrido sería más corto -de 23 km-, ese mismo coche gastaría 1,72 litros.
Al arrancar el motor, pise el embrague y asegúrese de que el coche esté en punto muerto
Además de que esto es más seguro -si hay una marcha engranada y no pisas el embrague, el coche ‘dará un tirón’ hacia adelante y puedes impactar contra algo-, liberará al motor de la necesidad de ‘activar’ también el conjunto de la transmisión -el motor acciona los engranajes del cambio siempre a no ser que pises el embrague, independientemente de que esté en punto muerto o con una marcha insertada-, algo que aumenta el consumo un 10% en el momento del arranque.
En los diésel, además, asegúrese de que antes de arrancar se ha apagado el testigo amarillo de los calentadores -ese que tiene forma de muelle-, pues esto también facilita la puesta en marcha del motor en frío.
Después de arrancar, espere unos segundos
No es bueno arrancar e iniciar la marcha justo a continuación, pues el aceite del motor no habrá tenido tiempo de llegar a todos sus ‘recovecos’ y éste no estará bien lubricado. Basta con que espere, al menos, 10 segundos.
Use la primera velocidad sólo para iniciar la marcha
Y, cuando empiece a moverse, no tarde mucho más de tres segundos, o diez metros, en cambiar a segunda si estás en llano -el cuentarrevoluciones debe marcar unas 1.700 rpm, en un diésel, y 2.200 en un gasolina-. En bajada, no tarde más de dos segundos o seis metros -a poco que sea pronunciada, puede arrancar directamente en segunda-; en una cuesta, tendrá que apurar más -hasta unas 2.200 rpm, en un diésel, y 2.800 en un gasolina-.
Al iniciar la marcha, acelere con suavidad
Para ganar velocidad, no pise el acelerador más de un 20-25% de su recorrido y hágalo siempre de forma suave y progresiva. Además, cuando cambie de marcha a otra superior realícelo de forma rápida: si tarda mucho, el motor caerá mucho de vueltas cuando pise el embrague y, al soltar el pedal, el motor tendrá que revolucionarse de golpe y le volverá a frenar.
Para cambiar de marcha, mire el cuentarrevoluciones
El momento idóneo para cambiar de marcha depende de cuatro factores: 1.- Del tipo de motor -normalmente, en un diésel se cambia entre 500 y 1.000 rpm antes que en un gasolina-; 2.- De la respuesta de dicho propulsor a bajo régimen -por ejemplo, a 1.500 rpm, algunos motores tienen una respuesta ‘digna’ y otros no-; 3.- De la marcha que deseamos engranar -el motor tiene que esforzarse más para acelerar en quinta, por ejemplo, que en segunda-; 4.- De si estamos subiendo, bajando o llaneando.
Con todo lo anterior, se puede decir que, en un diésel, en primera, segunda y tercera velocidad, lo ideal es cambiar entre 1.700 y 2.000 rpm; a partir de cuarta, conviene subir ese régimen y situarlo entre 2.000 y 2.300 rpm. En un gasolina, para las tres primeras marchas el régimen ideal se sitúa entre 2.200 y 2.500 rpm; en el resto, entre 2.500 y 2.800 rpm.
A velocidad constante, utilice marchas largas
Una vez concluida la fase de aceleración, lo más recomendable es mantener una velocidad constante empleando una marcha lo más larga posible -quinta a partir de 80 km/h, por ejemplo-. Pero, ojo, es importante que le permita contar con un mínimo de respuesta en caso de tener que acelerar ante algún imprevisto -como cambiar de carril para facilitar una incorporación de otro vehículo- y que, con sólo reducir una marcha, pueda ganar velocidad al instante.
Así, en un diésel lo ideal es moverse entre las 1.400 y las 2.000 rpm; en un gasolina, entre las 2.000 y 2.500 rpm. En ambos casos, para mantener la velocidad no debería emplear más del 10% del recorrido del pedal del acelerador.
En las subidas, reduzca una marcha
Así, aumentará el régimen de utilización del motor en unas 300 rpm -es decir, circulará entre 1.700 y 2.300 rpm en los diésel y entre 2.300 y 2.800 rpm en los gasolina-. De lo contrario, tendrá que pisar más el acelerador -un 20%- y el consumo será el mismo… pero con dos diferencias: el coche subirá ‘con menos alegría’ y estará haciendo sufrir inútilmente al motor, pudiendo provocar averías que le costarán hasta 1.500 euros.
En las bajadas, acelere poco
Aproveche la propia inercia del vehículo para que éste se desplace y utilice siempre la marcha más larga posible, siempre que haya poco tráfico, sin superar la velocidad legal… y cuando no haya curvas pronunciadas. De esa forma, serán las ruedas las que mantengan en marcha al propio motor, y el consumo será prácticamente nulo -gasta mucho menos que en punto muerto, circunstancia en la que el motor tiene que esforzarse aunque sea sólo para mantenerse en funcionamiento-. Además, cuando la pendiente no sea muy pronunciada, bastará con acelerar sólo un 5% para mantener la velocidad deseada».
Utilice el control de velocidad en autopista
Este elemento mantiene de forma automática una velocidad, previamente determinada por el conductor, a través de unos mandos situados normalmente en la zona del volante. Es el método más eficaz para asegurarse de que el motor sólo va a emplear la cantidad de combustible justa y necesaria para mantener la velocidad deseada. Se consigue una reducción de consumo del 5% respecto a intentar continuar a esa misma velocidad de forma manual.
En los atascos, no utilice sólo la primera marcha
Si lo hace, superará las revoluciones que le hemos indicado: si es necesario, inserte la segunda. Tampoco acelere con fuerza en primera para después, en punto muerto, dejar que la propia inercia del vehículo le permita avanzar hasta que te vuelvas a parar.
Con tráfico denso, deje más distancia de seguridad
Si por delante de circulan otros vehículos, intente dejar cierto margen con el que le precede -bastará con algo más de los 50 metros de distancia de seguridad obligatorios-: así podrá anticiparse para controlar mejor si frenan o aceleran y, así, poder adecuar la velocidad con mayor suavidad, evitando los frenazos y acelerones que se producen en estas circunstancias y que aumentan el consumo en un 20%.
En los semáforos, punto muerto
Jamás ‘sujete’ el coche en primera y con el embrague a medio pisar mientras esperas a que se ponga en verde. El consumo se dispara en ese momento un 25%, dañarás el embrague… y conseguirá lo mismo que esperando en punto muerto y con el freno pisado.
En las paradas largas, detenga el motor
Si tiene que detenerse durante varios minutos, sí es aconsejable ‘apagar’ el motor para evitar que consuma carburante. Sin embargo, pararlo en un semáforo no tiene sentido: no funcionará el aire acondicionado, la batería tendrá que accionar todos los sistemas eléctricos del coche… y, en el momento del arranque, el motor consumirá tanto como si hubiese estado un minuto al ralentí.
Al detenerse por completo, frene sin reducir de marcha y pise el embrague por debajo de 1.200 rpm
De esta forma -como en las bajadas-, conseguirá que la propia inercia del vehículo mueva a las ruedas que, a su vez, accionarán el motor sin que éste tenga que gastar combustible para funcionar durante unos cuantos metros. En carretera -por ejemplo, al llegar a un peaje o una retención-, ayúdese del cambio hasta reducir a tercera; a partir de ahí, siga frenando sin bajar de marcha ni pisar el embrague hasta las 1.200 rpm.
¿Cómo puede calcular el consumo real de su coche?
El consumo real de su coche va a depender siempre de cómo sea el trayecto, de la carga y número de pasajeros que transportes. Lo ideal es que diseñe una ruta que considere representativa para su tipo de conducción: por ejemplo, el trayecto que hace de casa al trabajo. Tenga en cuenta que los datos de consumo del ordenador de a bordo suelen indicar, de media, un 5-6% menos de lo que gasta el vehículo en realidad -es decir, si figura una media de 10 litros, el consumo real será de unos 10,5-.
1.- Llene el depósito de carburante por completo. Para ello, una vez que ‘salte’ la pistola del surtidor, continúe rellenando con cuidado hasta que vea rebosar el carburante en la toma del depósito.
2.- Comience a circular con total normalidad -no olvide poner el cuentakilómetros parcial a cero antes de empezar a moverse-.
3.- Cuanto mayor sea el kilometraje que realice, más precisa será la mediación que obtenga; lo ideal es recorrer, al menos, 200 kilómetros.
4.- Una vez concluido el trayecto, vuelva a llenar el depósito como en el punto 1 -si es posible, en la misma gasolinera y surtidor, para reducir el margen de error-.
5.- Ahora, ya sabrá los litros que ha necesitado para rellenar de nuevo el depósito, que equivalen a los que has gastado en todo el trayecto. Basta con que haga una regla de tres para saber el dato real cada 100 km. Aquí tiene un ejemplo:
Kilómetros recorridos: 276 km
Litros consumidos: 18,56 litros
(Litros consumidos x 100) / km recorridos = Consumo medio
Por tanto: (18,56 x 100) / 276 = 6,72 l/100 km
[Via El Economista]
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