Competencia propone convertir todo el suelo no protegido en urbanizable

El del suelo es un mercado opaco, subjetivo, excesivamente regulado, ineficiente y rígido. Así lo considera un informe recién publicado por la Comisión Nacional de la Competencia (CNC) que, para evitar una nueva ‘burbuja’, propone al Gobierno que convierta en suelo apto para ser urbanizado «todo el que no deba estar necesariamente protegido por motivos de interés público convenientemente justificado», se puede leer en este documento. [Informe: Problemas de competencia en el mercado del suelo en España (Pdf)]

El informe de la CNC, muy crítico con la intervención urbanística por parte de las administraciones, especialmente de los ayuntamientos, también sugiere eliminar «los derechos de tanteo y retracto de las administraciones públicas sobre los terrenos», reducir la «subjetividad» con que actúan los ayuntamientos y simplificar las leyes que definen los usos del suelo.

El estudio cree que el mercado español de suelo es «poco elástico», lo cual que influye en subidas elevadas del precio, genera cuellos de botella y volatilidad en un bien, el suelo, que aunque no es escaso, sufre agudas oscilaciones especulativas al alza en épocas de demanda. La culpa de esta rigidez es, considera la CNC, «la intervención urbanística», la cual, a su vez, «contribuye a generar una oferta de vivienda rígida en comparación con la de otros países», como Estados Unidos, cuyo mercado es considerado por el informe como el más flexible y eficiente.

El documento -«de discusión», tal y como se auto-define- obvia la sobredosis de liquidez que los mercados de capitales inyectaron al sector inmobiliario durante la burbuja, y liga la evolución de los precios de la vivienda a la rigidez del mercado del suelo, sometido a complejidad burocrática y arbitrariedad por parte de las instituciones. El principal responsable de la situación actual es, dice la CNC, la «delimitación administrativa del suelo que puede urbanizarse» y «el excesivo detalle con el que se determinan sus usos posibles».

La «falta de transparencia es considerable» en muchos de los tramos de decisión en la política urbanística. «En muchas ocasiones -dice el estudio-, no existe información clara y de fácil acceso en relación con lo que está permitido hacer en el suelo, puesto que los planes «se someten a modificaciones constantes» para contemplar permutas y compensaciones, y la documentación es de difícil acceso.

Especialmente en el ámbito municipal. «Los ayuntamientos tienen un margen desproporcionado de discrecionalidad en todas las etapas del proceso urbanístico», dice el informe. Estos, «no tienen que ajustarse a unos criterios claros y objetivos en su actuación», de forma que «en el urbanismo español, la subjetividad suele ser la norma».

Los ejemplos de falta de concreción «son numerosísimos», señala el texto, y afloran en todas las fases -planeamiento, gestión y ejecución-, es decir, desde la definición del modelo de ciudad hasta los requisitos que se valora si se concede o no una licencia.

Liberalización
La excesiva normativa urbanística y la arbitrariedad de las decisiones municipales inciden en el encarecimiento de los costes de la urbanización, «fomentan decisiones de localización ineficientes» y «reducen la competencia».

De ahí que, el extenso informe -casi 90 páginas- proponga simplificar las reglas del juego, pues ahora son «muy detalladas, intervencionistas y determinadas restrictivamente», y rebajar el poder de las instituciones.

También cree que el desarrollo sano del mercado se ve frenado por la «heterogeneidad» de las leyes municipales, pues cada ayuntamiento, incluso los pertenecientes a una misma provincia, manejan conceptos legales diferentes para definir un mismo uso del suelo.

Otra de las demandas de la CNC consiste en introducir la obligación de que los planes urbanísticos incorporen una «Memoria de Competencia», cuyo objetivo sea evaluar la planificación urbanística desde el punto de vista de la competencia, «de forma que no se introduzcan restricciones injustificadas a la implantación de determinadas actividades económicas».
[Via El Mundo]

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