Jul

16

Mi vecina hace mucho ruido y tapa mis ventanas con su ropa tendida,¿qué hago?

Mi vecina de arriba se pasa el día arrastrando muebles durante la limpieza. Da igual la hora o que sea día laboral, domingo… Nos pone de los nervios. Ya he subido a quejarme y ahora hace más ruido. También tiende la ropa tapando parte de mis ventanas. No sé qué solución puede haber, ya que es una persona que hace lo que le da la gana y no respeta a nadie.

vecina

Como cualquier otra actuación incívica desplegada por un convecino, debe ponerse en conocimiento del presidente y del administrador por escrito y acreditando la recepción. Debe llevarse como asunto a tratar en la próxima reunión de comunidades de propietarios para que se adopten y voten las medidas necesarias a fin de que cesen de manera definitiva tales comportamientos, incluyendo la adopción de medidas legales encaminadas a la presentación de una demanda en los tribunales de justicia. Si la comunidad no quisiera como tal plantear la defensa de sus legítimos derechos y evitar los perjuicios que usted está sufriendo, no le va a quedar otro remedio que acometer por sí solo esta tarea.

Independientemente de si la defensa de sus intereses se articula a través de la comunidad de propietarios o a título individual y respecto del ruido, deberá ir recopilando todo tipo de pruebas que sirvan para demostrar en sede judicial no sólo la existencia indubitada de la actividad desplegada por el vecino, sino la cadencia, la recurrencia, la insistencia y la gravedad en el nivel de ruido soportado. Tenga en cuenta que en ocasiones muchas de estas molestias, aún siendo reales, no obtienen el éxito esperado en los tribunales, bien porque no alcanzan para el juzgador el grado de molestias suficiente, o bien porque no se acude con los medios de prueba necesarios para conseguir la reprobación judicial oportuna, que pudiera terminar incluso con el abandono forzoso de la vivienda del vecino incumplidor, amén de la reparación de los daños y perjuicios causados, daños y perjuicios que también debe poder probar el demandante.

Debe en primer lugar conocer qué dicen las ordenanzas municipales de su ayuntamiento para acudir y requerir los servicios de la policía municipal a fin de que mediante equipo técnico homologado y mediante la toma de varias mediciones, se determine en las sonometrías si se vulnera o no desde un punto de vista administrativo el nivel permitido por la normativa municipal. También es muy conveniente contratar los servicios de una entidad de acreditación o de perito profesional cualificado y titulado para que emita el resultado de sus propias mediciones sonométricas.

Las vías judiciales que persigan la tutela de sus legítimos derechos pueden defenderse en un primer estadio en los tribunales de justicia españoles por la vía civil, la penal, la constitucional, o incluso si no se consiguiera los efectos esperados y dependiendo de la vía elegida al inicio, a través del Tribunal Europeo de Derechos Humanos. Le copio algo de la normativa básica que respaldaría el comienzo en la defensa de sus legítimos intereses:

Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal.:

Artículo 7.2:

2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

Constitución Española de 1978:
Artículo 18.1 y 2:

1. Se garantiza el derecho al honor, a la intimidad personal y familiar y a la propia imagen.

2. El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito.

Artículo 45:

1. Todos tienen el derecho a disfrutar de un medio ambiente adecuado para el desarrollo de la persona, así como el deber de conservarlo.

2. Los poderes públicos velarán por la utilización racional de todos los recursos naturales, con el fin de proteger y mejorar la calidad de la vida y defender y restaurar el medio ambiente, apoyándose en la indispensable solidaridad colectiva.

3. Para quienes violen lo dispuesto en el apartado anterior, en los términos que la ley fije se establecerán sanciones penales o, en su caso, administrativas, así como la obligación de reparar el daño causado.

Ley 1/1982, de 5 de mayo sobre protección civil del derecho al honor, a la intimidad personal y familiar y a la propia imagen:

Artículo 1.1: El derecho fundamental al honor, a la intimidad personal y familiar y a la propia imagen, garantizado en el artículo 18 de la Constitución, será protegido civilmente frente a todo género de intromisiones ilegítimas, de acuerdo con lo establecido en la presente Ley Orgánica.

Artículo 1.3: El derecho al honor, a la intimidad personal y familiar y a la propia imagen es irrenunciable, inalienable e imprescriptible. La renuncia a la protección prevista en esta ley será nula, sin perjuicio de los supuestos de autorización o consentimiento a que se refiere el artículo 2 de esta ley.

Código Penal:
Artículo 325: Será castigado con las penas de prisión de dos a cinco años, multa de ocho a veinticuatro meses e inhabilitación especial para profesión u oficio por tiempo de uno a tres años el que, contraviniendo las leyes u otras disposiciones de carácter general protectoras del medio ambiente, provoque o realice directa o indirectamente emisiones, vertidos, radiaciones, extracciones o excavaciones, aterramientos, ruidos, vibraciones, inyecciones o depósitos, en la atmósfera, el suelo, el subsuelo o las aguas terrestres, subterráneas o marítimas, incluido el alta mar, con incidencia incluso en los espacios transfronterizos, así como las captaciones de aguas que puedan perjudicar gravemente el equilibrio de los sistemas naturales. Si el riesgo de grave perjuicio fuese para la salud de las personas, la pena de prisión se impondrá en su mitad superior.

Conclusión. Tanto en lo que se refiera al ruido así como a la molesta e incívica manera de tender la ropa, después de comunicar de manera fehaciente ambos incumplimientos y después de tratarlo en los términos explicados, en la Comunidad de Propietarios, no le quedará más remedio que acudir a los tribunales de justicia, iniciativa en el que su abogado le indicará el procedimiento judicial a seguir más adecuado para la defensa de sus intereses en su caso particular.

NO ESTOY AL DÍA EN LOS PAGOS A LA COMUNIDAD
No estoy al día con los pagos de la comunidad. ¿El administrador está obligado a notificarme si hay reunión de vecinos y los acuerdos que se hubieran tomado o puede no informarme si no quiere?

Para contestar a su pregunta hay que atenerse a lo especificado al respecto en la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, en concreto lo referido en los artículos 16 y 9 h) e i):

Artículo 16:

1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.

2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.

Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a “quórum”.

La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.

3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.

Artículo 9 h) i):

1. Son obligaciones de cada propietario:

h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entender realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producir plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.

En base a lo legislado, los tribunales de justicia también se han pronunciado en este sentido, debiendo tener en cuenta, entre otras muchas, la sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén (Sección 1ª) de 19 de febrero de 2008 en la que se avala como suficiente la publicación en el tablón de anuncios siempre que el citado tablón esté ubicado en un lugar visible para los comuneros y siempre que con anterioridad se hubiera intentado notificar en el piso del afectado la celebración de la Junta o cualquier otro tipo de requerimiento. También es muy importante a este respecto la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 2013, ya que deja meridianamente claro la facultad que tiene la comunidad de propietarios, para instar la tutela judicial en la defensa de los intereses que le son propios, sin que sea imprescindible la constancia, la inclusión de este asunto como Orden del día.

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Conclusión. Sí, se le debe comunicar en los términos y extremos explicados anteriormente del mismo modo que si estuviera al día en las obligaciones de pago, lo que de facto le obliga, en base al cumplimiento de los contratos y a la mínima diligencia exigible, a estar pendiente de las convocatorias, a la asistencia de las reuniones siempre que le sea posible y al resultado de lo tratado o de los acuerdos a los que se hubiera llegado.

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