Un futuro complejo para el mercado residencial

Los cambios fiscales pueden animar la compra de vivienda, pero aún es prematuro hablar de reactivación.

Son muchas las incógnitas que planean sobre el sector residencial. Por un lado, muchos posibles compradores se sorprenden cuando al ojear las ofertas de venta descubren que los precios no han caído tanto como esperaban. Pero lo cierto es que los datos del Ministerio de la Vivienda reflejan que el precio de la vivienda libre ha caído de media en España un 11% en dos años y se sitúa a los mismos niveles que en 2006. Pero esos ratios representaban un encarecimiento del 130% en siete años. ¿Habrá nuevos ajustes? Un estudio del profesor José García Montalvo, de la Universidad Pompeu Fabra, concluye que el precio aún debería caer un 40% más para volver a parámetros normales de esfuerzo familiar, para el que el desembolso total de la hipoteca no debería suponer más de cuatro o cinco años de la renta disponible. Bancos y cajas disponen además de 59.700 millones de euros en activos inmobiliarios de los que desean deshacerse de forma ordenada. El año pasado, las 10 principales entidades vendieron 11.400 viviendas e ingresaron por ello 2.181 millones.

Por otro lado, los cambios regulatorios, que eliminarán la desgravación fiscal por vivienda para la mayoría de los contribuyentes podrían añadir presión a la demanda (y en consecuencia a los precios). Las entidades financieras ya están percibiendo cierta mejoría, aunque reclaman cautela.

«Todavía es pronto para hablar de reactivación como tal, aunque los datos más recientes publicados por el INE Instituto Nacional de Estadística permiten atisbar mejores perspectivas, ya que muestran un incremento del número de hipotecas constituidas en los últimos meses», explica la responsable de financiación hipotecaria de Bankinter, Cristina Martín. La directiva advierte de que la evolución es «todavía lenta» y reconoce que los cambios fiscales pueden haber actuado de acicate. «En el último mes el aumento se debe sobre todo a que se han adelantado a junio las firmas de hipotecas previstas para julio», confirma Werner Zippold, director general de hipotecas de ING Direct España.

El pasado jueves entró en vigor la subida del IVA del 7% al 8% en el gravamen sobre la vivienda nueva y a partir del 1 de enero próximo, la compra de vivienda habitual ya no tendrá desgravación fiscal en la declaración del IRPF para aquellos contribuyentes que tengan una base imponible superior a 24.107,2 euros. Pero la decisión de adquirir una vivienda no puede pivotar sobre la fiscalidad. Cuando se trata del mercado inmobiliario, este tipo de afirmación no se puede hacer a la ligera. A la hora de firmar una hipoteca no conviene dejarse guiar exclusivamente por el diferencial, sino analizar pausadamente todas las características de la hipoteca: las comisiones de apertura y de cancelación parcial o total; el grado de vinculación necesario para acceder y mantener determinadas condiciones; la existencia o no de suelos y techos sobre el tipo de interés aplicable; qué contrapartida lleva aparejada la posibilidad de acogerse a periodos de carencia; gastos secundarios asociados a la constitución o subrogación de una hipoteca y valorar no sólo la cuota inicial, o los primeros años de plazo, sino toda la vida del préstamo.

Las perspectivas del euríbor
En poco más de medio año, el euro se ha depreciado un 19% contra el dólar, un 18% contra el yen y un 12,3% contra el franco suizo. Los expertos advierten, eso sí, que no hay demasiado margen de momento para que el euro caiga mucho más allá del entorno de 1,2 dólares. De hecho, cuando hace poco tocó los 1,18, se dio la vuelta enseguida y el viernes superó los 1,255 dólares. Aunque no hay previsiones de que el BCE suba los tipos, tampoco las hay de que los baje. Y eso afectará al euríbor.

Desde finales de marzo, el euríbor ha pasado de cotizar a 1,211% a hacerlo ahora a 1,329%. El nivel sigue siendo muy bajo y las entidades no esperan que se registren cambios importantes. «Para lo que queda de 2010 no esperamos que haya grandes cambios», confirman desde Banco Pastor, aunque la entidad admite que 2011 será un ejercicio más imprevisible, pero al alza. «Todo parece indicar que, como ya se había previsto, la tendencia iba a ser al alza a partir del primer semestre de 2010, una vez superadas las rebajas de tipos llevadas a cabo por el BCE», explican desde Bankinter. La práctica totalidad de las entidades ofrecen a los clientes productos para cubrirse de posibles alzas del tipo de interés.

La evolución del euríbor no dependerá sólo de los tipos oficiales de interés, sino también de la tensión del mercado. El promedio histórico de diferencial entre los tipos de interés del BCE y el euríbor es de 36 puntos básicos, por lo que ahora está por debajo. En el peor momento de la crisis, en noviembre de 2008, el spread llegó a 176,2 puntos.

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