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Rebajas fiscales para la compra de viviendas en Madrid

La ley 10/2009, de 23 diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas de la Comunidad de Madrid ha establecido unas rebajas fiscales, de carácter temporal, tendentes a facilitar la adquisición y posterior trasmisión de viviendas que, debido a la crisis inmobiliaria, no pueden en estos momentos tener una salida normal en el mercado.

Esas ventajas fiscales se concretan en el artículo 4 de dicha Ley, titulado Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Dentro de su apartado uno, el párrafo 3 dice literalmente así:

«Se aplicará el tipo impositivo reducido del 2% a la transmisión de la totalidad o parte de una o más viviendas y sus anexos a una empresa a la que sean de aplicación las normas de adaptación del Plan General de Contabilidad del sector inmobiliario, siempre que cumpla los siguientes requisitos:
a) Que incorpore esta vivienda a su activo circulante con la finalidad de venderla.

b) Que su actividad principal sea la construcción de edificios, la promoción inmobiliaria o la compraventa de bienes inmuebles por cuenta propia.

c) Que la transmisión se formalice en documento público en el que se haga constar que la adquisición del inmueble se efectúa con la finalidad de venderlo.

d) Que la venta posterior esté sujeta a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

e) Que la totalidad de la vivienda y sus anexos se venda posteriormente dentro del plazo de 3 años desde su adquisición.

En el caso de incumplimiento de alguno de los requisitos regulados en las letras d) y e) anteriores, el adquirente que hubiese aplicado el tipo impositivo reducido vendrá obligado a presentar, en el plazo de un mes desde el incumplimiento, una declaración liquidación complementaria aplicando el tipo impositivo general en la Comunidad de Madrid e incluyendo los correspondientes intereses de demora.

Quedan expresamente excluidos de la aplicación de este tipo reducido:
a) Las adjudicaciones de inmuebles en subasta judicial.

b) Las transmisiones de valores que incurran en los supuestos a que se refiere el artículo 17. 2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 septiembre».

Como es sabido, el tipo general aplicable en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales a las adquisiciones de viviendas en la Comunidad de Madrid es el 7%.

Transmisión de activos inmobiliarios
Con la actual crisis inmobiliaria es frecuente que la única solución para determinados deudores sea la transmisión a favor de sus acreedores (habitualmente entidades financieras) de sus activos inmobiliarios.

Si esa transmisión está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, el pago que por este concepto tiene que realizar la sociedad o entidad que adquiere los inmuebles tiene un carácter neutro, puesto que se puede compensar con el Impuesto sobre el Valor Añadido repercutido por esa entidad en sus operaciones.

Sin embargo, cuando se trate de viviendas cuya transmisión no esté sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, la adquisición de las mismas en supuestos como el anterior tiene un alto coste fiscal y financiero para la entidad adquirente, que tendría que pagar un 7% en la adquisición (sin posibilidad de compensación alguna) para que los futuros compradores finales vuelvan a pagar un 7% cuando se les revendan las viviendas.

Con la rebaja fiscal ahora aprobada se facilita enormemente la puesta en el mercado para compradores finales de ese stock de viviendas que necesariamente se van a adjudicar muchas entidades.

No solamente tiene un tipo impositivo menor la entidad que las adquiere, sino que los compradores finales, siempre que lo sean dentro del plazo de 3 años, sólo pagarán un 2%, frente al 7% que pagarían normalmente, tanto en el supuesto de venta sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido como sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Con esta nueva situación, la práctica habitual de muchas entidades financieras de adquirir a través de sociedades filiales los activos inmobiliarios de sus deudores va a reforzarse, e incluso podría ser conveniente distinguir los tipos de adquisición (en función de si está o no sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido) para realizarlas a través de sociedades diferentes.

Cuestión distinta es el impacto de esta norma en el mercado y especialmente en el mercado de la vivienda nueva. Ésta está sometida en su venta a los compradores finales al tipo del 7% en el Impuesto sobre el Valor Añadido, pero además paga el 1% por Actos Jurídicos Documentados (variable según la comunidad autónoma), aplicable precisamente porque la venta está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido. Por tanto, el comprador final tiene que pagar en total un 8% del valor de venta sin que habitualmente se pueda deducir el 7 % que paga de IVA, porque es un consumidor y no un profesional o empresario.

Si frente a esta situación, determinadas compañías van a poder ofrecer inmuebles probablemente con un descuento en su precio por razón de su origen (adjudicaciones en pago de deuda) y además con una tributación al 2% (al estar sometida la venta a ITP no es aplicable el 1% de AJD), van a tener una ventaja competitiva realmente importante. Un 6% de descuento en el impuesto a pagar es algo de relevancia. Y ese 6% se elevará al 7% si el tipo del IVA sube al 8% en julio.

Medidas extraordinarias
Sin perjuicio de que, como siempre, una medida de estas características pueda provocar determinadas distorsiones, es de agradecer que una administración pública sea consciente de que sólo se puede poner remedio a crisis extraordinarias, como la que sufrimos, con medidas también extraordinarias.

En este sentido, esta actuación contrasta con la práctica de otra comunidad autónoma, en concreto la de Andalucía, que como es sabido está sufriendo la crisis inmobiliaria probablemente con más intensidad que otras comunidades españolas, sobre todo en las zonas turísticas.

Pues bien, a pesar de esta situación, si se compra un inmueble en Andalucía y, como puede ser bastante probable, se consigue por un precio atractivo, a la hora de liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales el contribuyente se encuentra con que en las páginas web oficiales de la comunidad autónoma, si no consigna como valor de adquisición, a efectos de este impuesto, al menos 4,6 veces el valor catastral, recibirá automáticamente una liquidación complementaria porque la comunidad autónoma entiende que ningún inmueble puede tener un precio o un valor inferior al mencionado.

Y sin ninguna valoración razonada del valor asignado por la comunidad autónoma, ésta envía una liquidación complementaria al contribuyente, que tiene que entrar en un proceso de reclamaciones y recursos para evitar tener que pagar impuestos sobre un valor puramente teórico asignado de forma general por la comunidad autónoma como si la crisis inmobiliaria no existiera.

En casos que he podido ver en mi práctica profesional, si el valor ‘oficial’ supera, como puede suceder, en un 80% el de mercado, aplicar un 7% sobre el mismo es equivalente a un tipo real superior al 12% sobre el precio pagado. Con este sistema, si ya se venden pocos inmuebles, menos se venderán.

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