Jul

19

¿Puede un vecino que ha alquilado su casa utilizar la piscina comunitaria?

En mi comunidad de propietarios tenemos una piscina para nuestro uso. Hay propietarios que tienen alquilada su vivienda y quieren disfrutar del uso de la piscina a la vez que lo hacen sus inquilinos.

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piscinaComunitaria

¿Qué puede hacer la comunidad para evitar este acto poco ético?
Deberán si las hay, atender a las normas de régimen interior y/o estatutos y en defecto de ambos deben revisar y solicitar, a través del presidente y administrador, que les informe si en alguna reunión de la comunidad se determinó su uso o algún acuerdo al respecto. Si no gozaran de estas normas internas de regulación o si, aun teniéndolas, este extremo no estuviera contemplado, finalmente no les va a quedar otro remedio que acudir a los tribunales de justicia.

Para responder a esta pregunta damos por supuesto que en los diferentes contratos de inquilinato se otorga y atribuye el derecho al uso de la piscina a los inquilinos, presunción que por otro lado es la que se da en la práctica generalizada, siendo por ello los propietarios de la vivienda los incumplidores. En el caso de que en el contrato de inquilinato se reservase tal disfrute a los propietarios, los infractores serían los inquilinos.

Ni la Ley de Propiedad Horizontal (salvo lo estipulado en la exposición de motivos y en el artículo 7) ni la Ley de Arrendamientos Urbanos detallan ni abordan con contundencia cómo solucionar este conflicto. Habría que apoyarse en los principios informadores del Código Civil y en la jurisprudencia.

En primer lugar, deben poner en conocimiento del presidente y del administrador los hechos acaecidos con expresión de la cadencia de este mal uso, del número de infractores y de los años que lo llevan haciendo. Esta comunicación debe hacerse mediante copia sellada y fechada al administrador y al presidente (en este último caso copia firmada), solicitando tratar el asunto en la próxima convocatoria con el fin de votar y adoptar las decisiones oportunas de cara a requerir mediante burofax a los propietarios del piso que depongan su actitud. También es conveniente en esa misma reunión que se someta a votación el acuerdo para demandar al propietario en los tribunales de justicia en el supuesto de que hiciera caso omiso a lo indicado en el burofax.

En el supuesto de que tras la reunión de la comunidad de propietarios no se llegasen a los acuerdos necesarios para demandar al propietario infractor, debería ser usted el que por sí solo planteara tal acción costeándose por tanto los gastos del procedimiento judicial. Para incardinar su pretensión podría apoyarse, entre otros, en la exposición de motivos de la Ley de Propiedad Horizontal y en el artículo 7 del Código Civil, que a continuación reproduzco:

Ley 49/1960 de 21 de julio (Ley de Propiedad Horizontal). Exposición de Motivos:

El sistema de derechos y deberes en el seno de la propiedad horizontal aparece estructurado en razón de los intereses en juego.

Los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización, con el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás cuanto por el interés general, que se encarna en la conservación del edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad horizontal, que requiere una base material y objetiva. Por lo mismo, íntimamente unidos a los derechos de disfrute aparecen los deberes de igual naturaleza.

Se ha tratado de configurarlos con criterios inspirados en las relaciones de vecindad, procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para así dejar establecidas las bases de una convivencia normal y pacífica.

Código Civil:

Artículo 7:

1. Los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe.

2. La ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso.

Por otro lado y atendiendo a la jurisprudencia, el Tribunal Supremo entiende que, en materia de propiedad horizontal, una actuación aparentemente correcta o que pudiera parecerlo no lo es cuando en realidad representa una extralimitación que la ley no ampara ni cobija, dando como resultado un exceso en el ejercicio del derecho, proveniente de su anormalidad y de la ausencia de interés legítimo del infractor. Pudieran ser de utilidad algunos de los argumentos jurídicos plasmados en la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2011.

¿SEGUROS DE VIDA OBLIGATORIOS PARA LOS AVALISTAS?

Como avalista de una hipoteca de una hija, en su día el banco nos exigió la contratación de unos seguros de vida tanto a mi hija como a mi mujer y a mí. La consulta es si eso es legal y necesario a las tres partes.

Nunca ha existido en España ninguna ley, reglamento, instrucción, orden, circular ni normativa de ningún rango bancario o asegurador que obligue al interviniente directo en un préstamo hipotecario, ni por supuesto al avalista, a contratar un seguro de vida. Obligación que no existe ni para tres ni para uno, del mismo modo que tampoco tiene por qué designarse como beneficiario a la entidad bancaria. Los seguros de vida son una opción plenamente válida e incluso recomendable cuando son aceptados voluntariamente, por consenso, conociendo las condiciones contractuales generales y particulares, sabiendo de las contingencias cubiertas y las excepciones y exclusiones existentes, las primas a pagar y la evolución de las mismas, etc.

El problema surge cuando la entidad bancaria lo exige como requisito indispensable o muy conveniente para la final concesión del préstamo hipotecario, amparándose en que para cubrir los mínimos de garantía de solvencia, es decir, de cierta seguridad en la devolución del capital prestado más sus correspondientes intereses, se debe contratar el seguro y designar al banco como beneficiario en caso de fallecimiento o incapacidad permanente del titular o titulares hipotecados.

Esta argumentación, aunque discutible en los términos en los que se suele comercializar, es plenamente válida dentro de la autonomía de la voluntad, de la libertad de pactos que rige nuestro sistema jurídico, del mismo modo que tampoco existe ninguna norma que obligue al banco, a la entidad financiera a conceder un préstamo hipotecario. Ahora bien, lo que no es en absoluto válido ni por supuesto legal es que se comercialice tal producto alegando y asesorando en el sentido de que es un requisito (la contratación del seguro de vida), impuesto y obligatorio por ley o que viene asociado o es inherente al préstamo hipotecario, porque sencillamente no es cierto.

Precisamente porque su contratación no es una obligación legal, se pueden dar de baja (salvo una excepción que luego aclararé) finalizando por tanto la relación contractual con la aseguradora. La forma y manera de hacerlo viene regulada en el artículo 22 párrafo segundo de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, del Contrato de Seguro:

Artículo 22:

La duración del contrato será determinada en la póliza, la cual no podrá fijar un plazo superior a diez años. Sin embargo, podrá establecerse que se prorrogue una o más veces por un período no superior a un año cada vez.

Las partes pueden oponerse a la prórroga del contrato mediante una notificación escrita a la otra parte, efectuada con un plazo de dos meses de anticipación a la conclusión del período del seguro en curso.

Lo dispuesto en los párrafos precedentes no será de aplicación en cuanto sea incompatible con la regulación del seguro sobre la vida.

Antes de comunicar la resolución contractual, es absolutamente necesario conocer lo estipulado en el texto de la escritura de préstamo hipotecario, por si existiera alguna cláusula donde se vea incrementado el diferencial del índice hipotecario como consecuencia de dar de baja uno, algunos de los seguros o también domiciliaciones bancarias, tarjetas de crédito, nómina o pensión, etc. Aun en el supuesto de que existiera en la escritura tal o tales penalizaciones (incremento del diferencial), en la mayoría de los casos sigue saliendo más rentable dar de baja los seguros y soportar ese incremento del diferencial, ese incremento en la cuota hipotecaria a pagar. Además, si en uno o en unos determinados años interesase más soportar las primas de los seguros que el incremento de la cuota hipotecaria se pueden volver a contratar, siempre y cuando se lleve a cabo antes de la revisión (semestral o anual) del tipo de interés del préstamo hipotecario.

Mencionaba antes que había una excepción en la posibilidad de comunicar el deseo de no continuar con la relación contractual. Esa excepción se da cuando lo que se contrata no es un seguro de renovación periódica (trimestral, semestral o anual), sino que se paga al inicio (aunque se sume a la financiación del capital del préstamo hipotecario) todo el montante, toda la prima para una serie de años (4, 6, 8 años). En este caso y si hubiera transcurrido un mes desde la firma del contrato de seguro, denominados “a prima única”, no hay posibilidad de recuperar ni exigir que se devuelva lo pagado (salvo particulares casos en los seguros de más de diez años y acudiendo a los tribunales de justicia).

Conclusión. Es legal porque ustedes, salvo que puedan demostrar de manera fehaciente e indubitada lo contrario, han contratado los seguros voluntariamente, y si lo desean (atendiendo a lo explicado) pueden darlos de manera definitiva de baja, salvo claro está que fueran seguros “a prima única”. Y atendiendo a lo explicado no son en absoluto necesarios, si acaso y como mucho, convenientes en determinados casos.

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