Por qué locales comerciales apostar en la crisis #LaAnet

Busque seguridad en las zonas «prime» y gangas en el resto del mercado

Las oportunidades se encuentran actualmente en las calles secundarias, aunque hay que tener cuidado con el inmueble que se escoge, porque puede ser totalmente ilíquido

Antes de analizar la evolución del negocio de los locales comerciales, hay que echar un vistazo a la evolución de las ventas minoristas. Justo hace unos pocos días conocíamos las correspondientes al mes de octubre, cuando cayeron un 7 por ciento tras el 5,6 por ciento anterior. Es la peor cifra desde junio y también es bastante peor que la medida del año, que se sitúa en el 5,5 por ciento. Por eso, los analistas no son muy optimistas respecto a este segmento. Aunque los pequeños inversores podrían encontrar oportunidades interesantes tanto defensivas como más agresivas.

¿Qué pasa en las mejores calles?
En las mejores calles de las principales ciudades españolas las rentas se mantendrán, según apunta Ángeles Pérez, de Jones Lang Lasalle, porque la demanda internacional sigue aguantando y buscando oportunidades. Aunque, según se aprecia en la tabla adjunta, del último informe de Knight Frank, las rentas en las mejores calles de Madrid (Serrano y Ortega y Gasset) no se han librado de las caídas en los últimos trimestres. De hecho, Knight Frank cifra la merma desde finales del año pasado en hasta un 16 por ciento. Y responsabilizan de este descenso a los fuertes recortes presupuestarios acometidos por el Gobierno, que han frenado el consumo. Además, parece que en los próximos meses, continuarán pasando factura.

Pero, según ha detectado Ángeles Pérez, cuando un buen local en una ubicación de calidad se queda vacío pueden concurrir varios demandantes, lo que ayuda a sostener las rentas. De ahí que Miguel Fuster, de CB Richard Ellis, apunta que este tipo de locales son una opción muy defensiva para los inversores. Aunque los precios en venta no han caído mucho, por lo que no es un área en la que se puedan buscar gangas. Pero puede ser recomendable, por ejemplo, adquirir un local ocupado por algún inquilino. Pese a que la rentabilidad no es muy boyante (oscila entre el 5 y el 5,25 por ciento) y el inversor corra el riesgo de sufrir un impago, la propiedad de un local de calidad merece la pena, dado que será el que mejor reaccione cuando comience a recuperarse la economía.

¿Y en las calles secundarias?
En cambio, en las calles secundarias, las rentas continuarán bajando, según apunta Pérez. Porque la demanda está completamente parada. Pero aquí es donde, según esta analista, se pueden hacer operaciones interesantes a precios muy atractivos. Aunque hay que seleccionar calles que no sean desérticas. Es de sentido común. Las rentabilidades que se manejan se sitúan en el 6,5 por ciento pero pueden alcanzar el 8 por ciento. Hay que tener en cuenta que en las épocas buenas, la rentabilidad se situaba en el 5,5 por ciento. Pero es que ahora tienen más riesgo. Como dice Fuster, pueden convertirse en completamente ilíquidos, por no encontrar ni compradores ni arrendatarios.

Por eso, una buena opción es comprar un local ocupado por un inquilino. En las zonas secundarias, los favoritos para acometer este tipo de operaciones son los de las entidades financieras, porque ofrecen grandes garantías. En el caso de otros arrendatarios, el comprador deberá pedir más garantías. A veces son tantas (una alta rentabilidad, avales…) que no se llega a cerrar la operación. ¿Qué garantía le puede ofrecer una persona que es propietario del local en el que tiene su negocio y que se ve obligado a venderlo por sus problemas financieros?

Ángeles Pérez opina que las mejores operaciones ahora mismo se pueden realizar en las zonas secundarias. Pero Miguel Fuster apunta que son más seguras en el centro. El inversor tendrá que elegir: ¿Qué prefiere? ¿Más rentabilidad a cambio de un poco más de riesgo? ¿O seguridad ante todo, aunque sea con un rendimiento algo inferior?

En todo caso, asumirá riesgo
El inversor debe tener en cuenta que en cualquier circunstancia, el riesgo ahora, en cualquier activo, es muy alto. De hecho, la situación ha empeorado con el tiempo. Como reconoce Ángeles Pérez, la evolución de los precios ha sido incluso peor en 2011 que en los ejercicios anteriores. En las zonas secundarias, la caída de las rentas desde el pico del ciclo ha sido de entre un 25 y un 30 por ciento. En las zonas «prime», de hasta un 10 por ciento. Los descensos que ha detectado Knight Frank son todavía superiores: alcanzan el 50 por ciento desde el pico del ciclo. Pero es algo más optimista para los próximos meses: cree que en estos momentos las rentas pueden estar comenzando a estabilizarse. Y eso mismo esperan para el año 2012, cuando puede registrarse algún ligero repunte, después de cuatro años consecutivos de retrocesos.

[Via Finanzas]

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