Pisos: ¿Bajarán de verdad con la reforma financiera? / Siguenos en Twitter @BuscoPisoCasa

Los bancos tendrán que hacer muchas provisiones, pero en «cómodos plazos», por lo que la caída de precios será paulatina.

El ministro de Economía, Luis de Guindos, insistió mucho en que la reforma financiera tendrá como consecuencia una fuerte bajada de los precios de los pisos. La revista “INVERSIÓN” analiza esta semana si, efectivamente, ese incremento de provisiones y capital que tendrán que llevar a cabo las entidades para cubrir sus riesgos inmobiliarios, tendrá como consecuencia una caída del precio de los pisos.

El nivel de provisiones para cubrir el deterioro del valor de las viviendas adjudicadas va aumentando con el tiempo, con el número de años que permanezcan en el balance de las entidades, hasta llegar a un 40% o a un 50% transcurridos más de 36 meses en función de si corresponden a viviendas procedentes de los deshaucios de la primera vivienda de particulares o de adjudicaciones de promotores o segundas viviendas de particulares.

Por eso, una de las primeras consecuencias que apuntan los expertos es que los bancos tendrán mucho interés en vender las viviendas más antiguas que tengan en balance. En principio, les sale mejor vender las casas que provisionarlas. Pero, ¿forman los adjudicados más antiguos la suficiente masa crítica como para mover los precios? Algunos analistas creen que no, porque al principio, los bancos no aceptaban muchas daciones en pago de promotores, preferían refinanciar. Por eso, retrasan el efecto de las medidas del Gobierno a dentro de un par de años, pero consideran que las provisiones equivalentes al 50% del valor de los inmuebles debe ser una pista para los compradores, que sólo deberían adquirir una vivienda con una rebaja del 50% respecto al pico del ciclo.

Pero también puede ocurrir que los bancos se queden con las mejores viviendas, con las que ellos consideren que se ven más castigadas por la nueva regulación. Las provisionarán y, dentro de un tiempo, intentarán venderlas con plusvalías.

Los bancos también pueden tener incentivos a la hora de vender las últimas viviendas que les lleguen, porque las tienen que provisionar en un 25% nada más entrar en el balance. El problema será comprobar si verdaderamente pueden venderlas con un descuento inferior a ése. Porque la clave principal para saber si las entidades optarán por vender los activos o mantenerlos en balance será si la venta le provocará menos pérdidas que las provisiones que tendrían que realizar de mantener los activos en balance.

En todo caso, las entidades, con estas provisiones, ganan (aún más) ventaja competitiva frente a los promotores y a los particulares. Los primeros tendrán más problemas para vender y ello se traducirá, posiblemente, en más adjudicaciones. Algunos analistas hablan de un efecto “boomerang” para la banca. Los particulares que quieran vender su vivienda, tendrán que bajar mucho más el precio para resultar más competitivos. Pero ni siquiera de esta manera se asegurarán una venta. Sólo los compradores más solventes lograrán una hipoteca. Y éstos sólo adquieren las mejores viviendas.

Los analistas también muestran discrepancias respecto a las repercusiones que puede sufrir el precio del suelo. En teoría, los bancos deben asumir una pérdida de valor del 80%. Algunos dicen que ello dinamizará las ventas. Otros, que provocará que los bancos comiencen a promover los mejores suelos.

¿Cómo afectará la nueva regulación a los bancos?
Los bancos van a tener que destinar 50.000 millones a cubrir sus riesgos inmobiliarios. Pero, ¿de qué manera afectará esto a sus accionistas?

Según los analistas, los accionistas de Santander y BBVA pueden estar tranquilos, porque no se verán obligados a realizar ampliaciones de capital, ni tampoco, seguramente, deberán recortar el dividendo. Si el primero tiene que realizar alguna adquisición lo hará, dicen los analistas, a través de su filial Banesto. El segundo sí podría adjudicarse CatalunyaCaixa y, en ese caso, habría que vigilar en qué términos se realiza la operación.

CaixaBank tampoco preocupa: su principal fortaleza es una sólida provisión genérica, que utilizará para cubrir estas nuevas provisiones. También se ha especulado mucho sobre la posibilidad de que se haga con Bankia. Algunos analistas creen que, por el momento, se mantendrá en solitario, para actuar de bote salvavidas de Bankia, pero no inmediatamente, sino en dos años. Bankia, mientras tanto, intentará cumplir con los nuevos requisitos por sus propios medios, adjudicándose, quizás, Unnim en su estructura, porque las entidades fusionadas tendrán dos ejercicios para llegar a los nuevos requerimientos.

Bankinter es otra de las entidades fuertes. No tiene apenas riesgo inmobiliario. Aunque sus resultados tampoco son muy grandes, lo que podría llevarle a reducir el dividendo. La del Sabadell y Popular es otra historia: los analistas prevén ampliaciones de capital en el horizonte.

[Via Finanzas]

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