Los fondos inmobiliarios tocan a su fin: gestionan sólo 1.721 millones

Santander Banif Inmobiliario y BBVA Propiedad fueron los grandes gigantes caídos de la industria española, especialmente el primero, que llegó a gestionar más de 4.000 millones de euros. Antes, ya habían iniciado su disolución Habitat Patrimonio, también del Santander, y Segurfondo Terciario, de Inverseguros.

Precisamente, otro fondo de Inverseguros, Segurfondo Inversión, ha sido la última víctima. A finales de marzo, anunció su liquidación tras dos años en suspensión de reembolsos ante las peticiones masivas de salida de partícipes. Buscando liquidez para atender los reembolsos procedió a la liquidación ordenada de sus activos inmobiliarios, pero, según lo comunicado a la CNMV, únicamente ha podido enajenar “42 unidades inmobiliarias, por un importe total de 32,12 millones de euros, lo que representa el 5,93% de su patrimonio”.

Estos fondos han fracasado en España y la crisis económica, que ha tenido especial incidencia en el sector del ladrillo, han terminado por apuntillarlos. Víctor Alvargonzález, director general de Profim explica: “el producto está muy tocado y el futuro pasa por ir al modelo anglosajón (REITs), que trata de imitar la SOCIMI”.

Las SOCIMI, de las que Alvargonzález destaca sus ventajas fiscales, se introdujeron en España por ley en octubre de 2009, aunque el mal momento del sector inmobiliario ha impedido un desarrollo fértil. Las SOCIMI son sociedades cotizadas dedicadas al alquiler de inmuebles con unas características muy similares a los REITs.

Su introducción en España se produjo con la intención de dinamizar el maltrecho mercado inmobiliario. Según la exposición de motivos de la ley que las desarrolla, las SOCIMI son vehículos de inversión que tratan de fomentar el mercado inmobiliario para lo que ofrecen al inversor una rentabilidad estable de su estable mediante generosos pagos de dividendos.

Sin embargo, su implantación ha sido un fracaso. Como señala Belén Alarcón, directora de Abante Consejeros Financieros Independientes, su fracaso estriba en los “propios fondos inmobiliarios”, a los que se les asociaba y en la sospecha de que se convirtieran en vehículos para que la banca colocara en bolsa sus (malos) activos inmobiliarios.

En todo caso, no parece que se eligiera un buen momento para lanzar estas sociedades. “Las SOCIMI han fracasado por la situación del sector, pero me parece una mejor opción para el futuro que los fondos de inversión”, puntualiza Víctor Alvargonzález.

Belén Alarcón tampoco contempla un futuro halagüeño para los fondos: “Nunca definieron bien cuál era su perfil de cliente, perdieron mucho patrimonio durante la crisis donde su propio funcionamiento y su difícil valoración acabaron abocándolos a unos reembolsos masivos que no pudieron atender por su escasa liquidez”. Todo esto llevó a un “descrédito” de estos productos y las gestoras optaron por no promocionarlos más.

Hasta tal punto que la credibilidad de los gestores del Santander Banif Inmobiliario quedó muy tocada por las sospechas de que habían impulsado su disolución, primando a unos clientes sobre otros. En cualquier caso, la avalancha de reembolsos sacudió al fondo del Santander –lo que en menor medida pasó al resto de fondos desaparecidos o en periodo de disolución- hiriendo de muerte al sector en España.

El patrimonio conjunto de estos fondos quedará reducido a 1.727 millones de euros y los partícipes a poco más de 30.000, una vez se complete la liquidación del Segurfondo Inversión y, sobre todo, del Santander Banif Inmobiliario. Hace tres años, los partícipes eran más de 166.000.

El diseño de estos productos resultó letal para su supervivencia debido a la doble tasación y, sobre todo, a su iliquidez. El valor del fondo se calculaba por la menor de dos valoraciones: la primera, realizada por el precio de mercado de los activos usando inmuebles similares; y la segunda por la actualización de las rentas futuras que generasen los inmuebles del fondo.

Aún así, las rentabilidades obtenidas han sido, hasta ahora, relativamente decentes pese a la crisis. Lo que terminó de matar a estos fondos fue su escasa liquidez, una trampa mortal ante peticiones masivas de reembolsos.

Aunque no descarta que los fondos inmobiliarios recuperen un buen tono cuando la situación del ladrillo mejore, Belén Alarcón tampoco les augura un buen futuro. Destaca que en Alemania y Gran Bretaña, “los REITs (los SOCIMI españoles) han tenido más éxito y han pasado mejor la crisis que los fondos de inversión”.

En el mercado español hay que destacar una notable y positiva excepción dentro de los fondos de inversión: Sabadell BS Inmobiliario, que ha logrado aumentar el patrimonio en los tres últimos años, de 991,2 millones a 1.038,5 millones y mantener sus partícipes por encima de los 14.500, con una ligera pérdida de apenas 200. El fondo del Banco Sabadell fue el único que se mantuvo en positivo en 2010 en términos de rentabilidad y, con el 0,75%, es también el único que mantiene números verdes este año.

[Via Invertía]

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