Las mejores hipotecas y los requisitos para cazarlas

Las entidades financieras redoblan esfuerzos para sacar de sus balances las viviendas que se han quedado a la fuerza. Su gran arma es que financian el 100%.

En 2005, en 2006 o incluso en 2007 conseguir un buen crédito era tan sencillo como acercarse a cualquier sucursal y pedir una hipoteca para comprar una vivienda. No hacía falta haber ahorrado para la entrada o para los impuestos. Ni siquiera era estrictamente necesario contar con la seguridad de un puesto de trabajo estable.

En los tiempos de la burbuja inmobiliaria, la garantía del inmueble era requisito más que suficiente para los bancos. Lógico, teniendo en cuenta que las entidades preveían entonces una subida de los precios ilimitada en el tiempo.

Pero las cosas han cambiado mucho en los tres últimos años. El estallido de la crisis crediticia desestabilizó el corazón del sistema financiero, elevando los costes de financiación de la banca y restringiendo el grifo del crédito. La tasa de morosidad en España se ha multiplicado casi por ocho, al pasar del 0,7% de finales de 2006 hasta el 5,5% del pasado julio. La escalada del paro, hasta superar el 20% frente al 8% de mediados de 2006, ha causado estragos en la capacidad de pago de los españoles.

Las hipotecas a buen precio y para todo el mundo se han acabado. Probablemente no para siempre, pero sí al menos hasta que la recuperación económica cobre fuerza y el sistema financiero se normalice. El pasado julio, el saldo vivo de préstamos hipotecarios descendió en términos interanuales por primera vez desde que existen registros, según la Asociación Hipotecaria Española. Retrocedió un 0,32%, hasta situarse en 1,093 billones de euros.

No sólo es que se haya reducido la oferta de crédito, también la demanda se ha resentido: «Se ha notado una disminución muy importante en el número de solicitudes de hipotecas», asevera Ramón Gras, director de productos de particulares de Banco Sabadell.

Así, bancos y cajas han aparcado la concesión de hipotecas para centrarse en dos objetivos prioritarios. El primero, conseguir liquidez y sacudirse la dependencia del BCE. La fórmula mágica a la que han recurrido -de nuevo- son los depósitos, que rozan rentabilidades del 5% y que además son la mejor arma para robar mercado a la competencia.

La segunda misión de las entidades financieras en la presente coyuntura es sacar cuanto antes de sus balances las viviendas que se han visto obligadas a quedarse, debido el crecimiento de los impagos. El Banco de España ha metido presión al sector, al haber elevado y acelerado este año las exigencias de provisiones de las viviendas adquiridas en pago de deudas.

Una visita como cliente potencial por varias oficinas bancarias revela que los comerciales tienen inculcada una nueva misión: librarse de las viviendas que han ido acumulando como consecuencia de la muerte del monstruo inmobiliario. Muchas sucursales se asemejan a inmobiliarias de toda la vida, con folletos de viviendas repartidos por mesas y expositores y grandes carteles que anuncian ofertas de pisos y chalés a precios increíbles.

Ante la petición de información sobre hipotecas, en varias entidades derivan directamente a las páginas web que han habilitado para vender los pisos: «Si quieres comprar un piso a buen precio y con condiciones de financiación muy ventajosas, entra en altamirasantander.com. Lo que pueden ofrecerte allí es mucho más atractivo de lo que voy a explicarte ahora», informa un comercial de Santander.

«Te vamos a dar el 100% del dinero que necesites, algo impensable en la situación actual en cualquier otra hipoteca, porque son viviendas nuestras. Queremos librarnos de ellas, porque nuestro negocio no es el inmobiliario», añaden desde La Caixa. Si el potencial cliente explica que ya ha elegido casa y que ésta es de un particular o una promotora, la situación cambia radicalmente. «Ahora concedemos tres de cada diez hipotecas, frente a 2005, cuando dábamos unas siete de cada diez. Además, todas las operaciones tienen que pasar por el departamento de riesgos», señala el director de una oficina de Cajasol en Madrid.

Condiciones exigentes
La regla de oro que bajo ningún concepto tienen permitido saltarse es la del 80% del valor de tasación. De todas las entidades visitadas, sólo en tres abren la puerta a llegar al 100% de la financiación en casas que no son suyas: Caja Madrid -en la hipoteca concertada con la Comunidad de Madrid para menores de 36 años-, en Ibercaja y en BBK. Las posibilidades son, en cualquier caso, remotas: «En riesgos son ahora muy exigentes a la hora de autorizar estas operaciones», advierten.

Más habitual es que se amplíen las limitaciones. Por ejemplo, Deutsche Bank está concediendo hipotecas «hasta el 80% del menor valor entre tasación y compraventa, respondiendo a un principio de prudencia bancaria, y que nuestra entidad no ha cambiado en los últimos años», explican desde el banco. «Hay que tener cuidado de que la tasación no sea inferior al precio, porque puedes meterte en un laberinto si ya has realizado un contrato de arras y has entregado una cantidad importante de dinero», alertan en una entidad. Una solución consiste en condicionar la compra al valor de tasación, conseguir una valoración orientativa con una tasación a través de internet o solicitar a la entidad elegida para el crédito que realice una pretasación del inmueble. En varias entidades ofrecen este último servicio con sólo entregar la nota simple registral de la vivienda.

Ante la escasez de concesiones, la banca se ve obligada a elevar el margen de ganancia. «El coste de captación de recursos se ha incrementado en los últimos meses y la mayoría de las entidades está incrementando sus diferenciales», explica Rodrigo Cury, director de desarrollo de negocio de productos para particulares de Barclays en España. Además, los tipos que se exigen en el primer año son elevados; los casos más llamativos son los de Santander e Ibercaja, que cobran en torno al 5%, más del triple de la actual cotización del euríbor a 12 meses. En cuanto a los diferenciales, la situación también se ha complicado: en oficinas es difícil encontrarlos por debajo del 0,6%, aunque para las subrogaciones las ofertas son más atractivas.

El empleo con contrato indefinido es otra condición indispensable y la antigüedad también juega a favor del comprador. Otro requisito es el ratio de endeudamiento: oscila entre el 30% y el 40% de los ingresos mensuales netos de los titulares. Para calcularlo, es conveniente utilizar un interés del 3,5%, puesto que el euríbor a un año se sitúa muy cerca ya del 1,5% y las perspectivas son de una tendencia moderadamente alcista en los próximos meses. Así, para una hipoteca de 150.000 euros y a 25 años, la letra mensual se situaría en unos 760 euros. Los ingresos netos del titular o titulares del préstamo hipotecario deberían situarse en torno a los 2.200 euros al mes.

Buscar en internet ( http://www.BuscoPisoCasa.com y http://www.TrobarPis.cat )
Aunque hay algunas propuestas atractivas entre las hipotecas comercializadas en oficinas, las mejores opciones para quien quiera comprar una vivienda que no forme parte del stock de la banca están en las entidades virtuales Uno-e, Bancopopular-e, Oficina Directa Activo Bank, ING Direct y Caixa Galicia en internet ofrecen diferenciales por debajo del 0,5% sobre el euríbor. Las vinculaciones, eso sí, serán también inevitables para conseguir el mejor precio.

La mala noticia es que los requisitos, ya muy exigentes en las hipotecas de sucursal, son incluso más elevados en estos casos. «Las entidades en internet tienen más margen para hacer ofertas atractivas, pero también buscan un cliente con un perfil determinado. Los ratios de endeudamiento bajan en algunos casos hasta el entorno del 25%», asegura un directivo financiero. El otro punto negativo radica en la falta de trato personal que implica una comunicación a distancia.

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