Hipotecas igual de selectas pero más caras

La banca sigue sin relajar los criterios para financiar la compra de vivienda y, aun al contrario, se prepara para endurecer los tipos y proteger así sus márgenes de negocio.

La recta final de 2010 ha dejado una actividad sorprendente para los tiempos que corren en las oficinas bancarias, con clientes firmando sus hipotecas a toda prisa antes de que finalizara el año. La desaparición a partir de 2011 de la deducción por vivienda con carácter universal ha impulsado las ventas de viviendas en diciembre y creado un espejismo de actividad inmobiliaria que promete desaparecer en estos primeros meses del año.

Quien tuviera en mente adquirir su primera vivienda aprovechó las ventajas fiscales aún vigentes en 2010, por las que la deducción por el pago de la hipoteca se aplicaba con independencia del nivel de renta. Desde el 1 de enero de este año, solo se conserva en su totalidad para bases imponibles inferiores a los 17.707 euros anuales y se reduce, hasta desaparecer, para las rentas que superan los 24.107 euros. A falta aún de contar con datos oficiales, fuentes financieras apuntan que el número de hipotecas firmadas en diciembre podría haber aumentado un 20% respecto a lo que suele ser habitual de media en cualquier otro mes. Pero, cuestiones fiscales al margen y según reconocen en el sector bancario y en el inmobiliario, la situación de fondo no ha cambiado de un año para otro. «El cierre de 2010 ha sido sorprendente, pero los criterios para conceder hipotecas son los mismos. Sencillamente, ha habido personas que han anticipado una decisión de comprar vivienda que ya habían tomado», reconoce un ejecutivo de banca.

Y una vez pasada la resaca del fin de la deducción, el panorama no se presenta mucho más benévolo para quien busca financiación para su primera vivienda. Es más, los tipos de interés de las hipotecas aumentarán en los próximos meses.

La oferta hipotecaria actual se mueve en niveles de entre euríbor más 0,60 ó 0,70 puntos en oficina y contando con un elevado grado de vinculación, es decir, a cambio de la contratación no solo de la hipoteca sino también del seguro de vida y de hogar y del compromiso de un determinado consumo con tarjetas o de aportaciones a planes de pensiones. Fuentes del sector auguran que el diferencial que se aplicará este año sobre el euríbor en la oferta hipotecaria se elevará de forma generalizada a los 100 puntos básicos. «Las mejores ofertas se moverán en un diferencial de euríbor más 80 puntos básicos y no será extraño que las grandes entidades apliquen euríbor más un punto», explica el responsable de hipotecas de un banco mediano.

La oferta hipotecaria ni mucho menos va a registrar una rivalidad como la vivida en el sector en el terreno de los depósitos. Aun al contrario, la menor demanda de hipotecas y de adquisición de viviendas que se prevé para los primeros meses de 2011 como consecuencia del sprint de finales de 2010 bien puede ser aprovechada por las entidades financieras para comenzar a elevar los tipos de interés hipotecarios. «Las subidas se van a empezar a notar desde ya», señalan fuentes del sector. Y este encarecimiento es además resultado de una resaca mucho mayor que la que ha dejado la desaparición parcial de la deducción por vivienda: la intensa batalla por la captación de depósitos. En definitiva, bancos y cajas han consentido en deteriorar sus márgenes de negocio con tal de mantener el pulso en la remuneración de sus depósitos. Pero tanta competencia está pasando factura y el encarecimiento del interés de los créditos es ahora la fórmula con la que compensar parte del terreno perdido.

El pasivo ha costado mucho más que el activo, subvencionado en parte con las líneas de liquidez del Banco Central Europeo. Además, el efecto de las subidas de tipos se aprecia mucho antes en el margen de intereses por el lado del pasivo -es decir, de los depósitos-, que por el lado del pasivo, ya que la repreciación de los créditos hipotecarios suele tener una periodicidad anual.

Avance del euríbor
Justo a las exigencias que marca el ajuste de la cuenta de resultados, el alza del euríbor es otro de los factores que también van a contribuir al encarecimiento de las hipotecas. Por un lado, las tensiones de liquidez han alimentado su apreciación en el último año, en que la principal referencia hipotecaria -con la que se revisan casi el 90% de las hipotecas españolas- ha pasado del 1,232% de enero de 2010 al 1,526% del dato definitivo de diciembre. Pero además, ahora se abre paso una expectativa más cercana de subida de los tipos de referencia en la zona euro, en el mínimo histórico del 1% desde mayo de 2009.

El presidente del BCE, Jean-Claude Trichet, reconocía esta semana su preocupación por la inflación en la zona euro, lo que abre la puerta a un alza de tipos. El camino del euríbor será por tanto inevitablemente alcista. «Cerrará el año entre el 2% y el 2,3%», apuntan desde una entidad financiera de acuerdo con sus estimaciones internas. Aun así, en la AHE recuerdan que «el coste medio de la deuda hipotecaria a lo largo de 2011 no experimentará, en términos generales, incrementos significativos». No en vano, el euríbor hipotecario parte de unos niveles de 2010 en mínimos históricos -marcó su referencia más baja en el mes de marzo, en el 1,22%-. Pero aunque seguirá en unos niveles históricamente bajos, la AHE advierte igualmente de la «inevitable evolución al alza de los tipos de interés para el medio y largo plazo y sus efectos negativos en las cuotas mensuales», lo que abre nuevas oportunidades en la contratación de hipotecas a tipos fijos o mixtos.

Hipotecas mixtas
Tradicionalmente, las hipotecas fijas han estado arrinconadas en el escaparate bancario. Sus condiciones, con menor plazo y tipos más altos, difícilmente compensaban las ventajas del interés variable. Sin embargo, en hipotecas mixtas puede merecer la pena hacer cálculos teniendo en cuenta la larga vida del crédito en un entorno de tipos alcista, aunque en un primer momento la cuota mensual resulte más elevada. Por ejemplo, Barclays ofrece un tipo fijo del 2,95% durante los tres primeros años -superior al inicial de muchas hipotecas variables- y un interés variable de euríbor más 0,45 puntos a partir del cuarto año.

Y tan cierto como la tendencia alcista que se espera este año para el euríbor será la severidad con que este año concederá la banca hipotecas. La financiación para comprar casa seguirá siendo terreno vedado para los bolsillos más solventes.

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[Via CincoDias]

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