Estadísticas vs realidad: las casas que se queda la banca también suman

El sector inmobiliario maneja unas estadísticas de dudosa utilidad para los agentes del sector y confusas para el público en general. Difícilmente se podría hablar de crisis inmobiliaria, de caídas constantes de precios, de estado comatoso del sector de la promoción de viviendas y visados si en España se vendieran 149.527 pisos cada trimestre -256.600 casas en lo que va de año- tal y como reflejan las estadísticas del Ministerio de Vivienda facilitadas por los notarios y publicadas hoy.

De ser así, el ritmo anual de ventas caminaría hacia las 600.000 transacciones inmobiliarias en 2010. Por eso, para entender las cifras trimestrales publicadas por el Ministerio de Vivienda conviene realizar algunas matizaciones.

Para empezar, no todas las viviendas que se venden y, por lo tanto, pasan por las manos de los notarios y los registradores, acaban en manos de particulares. Las estadísticas suman por igual las operaciones sobre viviendas que pasan de promotores a bancos en procesos de dación en pago o cancelación de deuda y las que pasan de particulares a bancos vía embargos o daciones en pago, cada vez más comunes. «Con los datos que se manejan es muy difícil saber qué porcentaje de las viviendas operadas acaban en manos del consumidor final», señana Julio Gil, codirector del Máster de Empresas Inmobiliarias de la UNED.

Es complicado separar el grano más aún cuando, de las 1,09 millones de compraventas en 2006, presumiblemente la totalidad correspondía a consumidores finales. Ahora no es así, las ventas se producen, sí, pero el ‘stock’ no disminuye porque las viviendas pasan a manos de los bancos y vuelven a ponerse a la venta.
«No es que seamos todos unos inútiles y de repente hayamos dejado de medir correctamente», explican fuentes registrales. «Es que hasta hace pocos meses los datos que ahora son relevantes -si el comprador es un banco o un particular, una empresa o una persona física- no lo era», aclaran. La crisis ha cambiado la línea de fuentes relavantes y actualmente es complicado obtener los datos de base que permiten afinar, ya que «muchas veces ni siquiera son los bancos los que compran sino filiales de éstos que dificultan la medición».

Además, en un mismo trimestre, una misma vivienda puede cambiar varias veces de manos, por ejemplo, en el caso de que un promotor se la ceda a un banco y éste consiga venderla en un corto plazo. «Esa vivienda cuenta como venta de nueva en un primer paso y como usada en un segundo», añade Gil.

La vivienda nueva marca el pulso
Como sugiere Jesús Amador, analista de Bankinter, para leer con cierta rigurosidad los datos publicados y calcular la salud del sector, «habría fijarse únicamente en las operaciones sobre viviendas nuevas», que en el segundo trimestre fueron 67.895 -3.000 más que hace un año y 20.000 más que el trimestre anterior- «pero descontando el incremento de activos adjudicados por los bancos correspondientes a viviendas en el mismo periodo», añade, un dato de díficil fabricación.

A etnor de esta comparación sí es posible decir que, de un trimestre a otros se ha incrementado el ritmo de operaciones de viviendas nuevas y que mucha gente podria haber adelantado su decisión de comprar debido al factor fiscal -subida del IVA-. De hecho, el analista de Bankinter estima que en el tercer trimestre, una vez diluido el efecto, «se volverá al ritmo de entre 55.000 y 60.000 viviendas nuevas vendidas» anterior al repunte de junio provocado por el ‘efecto IVA’

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