El trueque llega al mercado inmobiliario: cambio piso en Fuenlabrada por vivienda en Jaén

Trueque: dícese del intercambio directo de bienes y servicios, sin mediar la intervención de dinero. La Real Academia de la Lengua dixit.

Se trata de una práctica presente en la sociedad desde que el hombre dejó atrás la vida nómada. Con la aparición del dinero, el trueque no desapareció pero se vio significativamente reducido a determinadas operaciones y recientemente ha reaparecido en uno de los sectores más afectados por la crisis en España: el inmobiliario.

Las dificultades de acceder a un préstamo hipotecario, la necesidad de realizar fuertes rebajas de precios para poder cerrar una operación o cambios en las circunstancias personales y familiares han llevado a numerosos propietarios a buscar alternativas a la hora de desprenderse de sus viviendas. La permuta se ha convertido en una opción en auge entre muchos de ellos.

En Internet, esta opción va en aumento mientras que a pie de calle, algunas inmobiliarias, pocas todavía, se han embarcado en esta nueva aventura como complemento a su actividad tradicional.

La base de datos de idealista.com, por ejemplo, cuenta con unas 450 viviendas que ofrecen esta posibilidad en sus anuncios. La ubicación es variada: desde Alicante, pasando por Palma de Mallorca, Barcelona o Madrid, así como la tipología. Se anuncian chalets, dúplex, áticos, adosados, pisos…

Las opciones son muy variadas. Hay quien ofrece permutar su piso en pleno centro de Madrid por un apartamento en la playa o quien busca un intercambio dentro de la misma ciudad.

«Apartamento Valdemoro, zona nueva. Exclusivamente para mayores 55 años. 52 m2, 1 dormitorio, 1 baño (mármol), cocina independiente con electrodomésticos. Muy buenas calidades. Se vende, se permuta o se alquila amueblado o sin amueblar». «Dúplex con vistas a la ermita de Benalmádena Pueblo: y al mar mediterráneo. Posibilidad de permuta por apartamento 2 dormitorios en 1ª línea playa + diferencia precio; también se alquila, con posibilidad de opción a compra».

«Precioso apartamento de lujo nuevo. Última planta con magnifica vista despejada sobre bahía y casco viejo de Fuenterrabía. Vivo tan a gusto en la zona que más que vender preferiría permutarlo por villa ó terreno en Hendaya diferencia a compensar en dinero. No agencias».

Empieza a proliferar en Internet y entre algunas agencias

Estos anuncios, todos reales, muestran cómo la permuta se está convirtiendo en una alternativa cada vez más real a la venta tradicional o incluso al alquiler. Una opción que algunas inmobiliarias no han querido dejar escapar, aunque son pocas las que han hecho un hueco a este tipo de operaciones en su actividad diaria.

Aznar Inmobiliaria, una firma de Menorca ha sido pionera en este sentido. “Empezamos de casualidad hace año y medio con cuatro clientes”, explica a Cotizalia.com Gabriel Aznar, presidente de la compañía que ahora cuenta con 25 inmuebles en su cartera bajo esta modalidad. “Cuando vimos que era una solución a un problema más o menos factible nos pusimos a indagar y volcamos toda nuestra estrategia comercial en esto y este tipo de operaciones nos han permitido seguir a flote”, añade.

Gabriel Aznar reconoce que este tipo de operaciones, más complejas que las tradicionales, aunque igual de sencillas una vez puesta en marcha la primera, ha permitido a la inmobiliaria seguir viva en un momento tan complicado para el sector inmobiliario.

“Lo que se hace con la permuta es financiar la compra de la vivienda a través del activo menos líquido ahora mismo en el mercado. De esta manera, el cliente se convierte también en proveedor”, explica Aznar, quien añade que “el principal obstáculo es casar la operación, es decir, que los dos interesados lleguen a un acuerdo sobre el precio de ambos inmuebles», ya que no siempre es sencillo.

Aznar explica que este tipo de operaciones tienen ciertas ventajas respecto a una operación de compra-venta tradicional. Permiten mayor movilidad geográfica, se pagan menos comisiones, se evitan cancelaciones hipotecarias, aunque reconoce que para que estas operaciones salgan adelante es necesaria una amplia base de datos que permita generar el mayor número de combinaciones posibles.

Un ejemplo práctico
Sobre los entresijos del trueque inmobiliario, el propietario de esta agencia explica que en la permuta de dos propiedades una parte del valor de las mismas no se transmite y por tanto no tributa ni se financia. «Por ejemplo, si dos propiedades de un valor de 120.000 y 180.000 euros están interesadas en un cambio, su diferencia a compensar será de 60.000 y en caso de permuta ambas tributarían por esas cantidades en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Pero si el valor mínimo admisible para la valoración de estas propiedades fuera de 100.000 y 160.000 se estarían compensando la misma cantidad tributando por cantidades menores, sin defraudar a Hacienda y por tanto ahorrando impuestos al reducir la base sobre la que aplicamos el impuesto», explica en su página web y a través de una presentación.

En cuanto a financiación, y partiendo de los ejemplo anteriores, Aznar intenta demostrar que utilizando los criterios de los bancos sobre ratios de financiación este tipo de operaciones son más viables. «Supongamos que el propietario que adquiere la casa de 180.000 en estos momentos tiene una hipoteca sobre su vivienda de 60.000 euros. Es decir, su ratio de deuda es del 50% del valor de su actual propiedad. Pues bien, al realizar la permuta este cliente necesitará 60.000 euros más de financiación, es decir el 100% más de deuda. En cambio, su ratio de deuda en su nueva hipoteca sólo será un 16% superior ya que su deuda total será del 66%: 120.000 euros sobre una propiedad de 180.0000».

En su opinión y, basándose en la experiencia de las operaciones realizadas hasta la fecha, asegura que «este tipo de operaciones suponen en la mayoría de casos un ratio de deuda inferior al 80% y en todas se aporta parte del precio de compra al aportar otra propiedad y por tanto si el importe mensual no supera los criterios del banco no suelen encontrar impedimentos.

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