El mercado de oficinas sigue sin mostrar signos de recuperación

El único dato esperanzador es que hay algunas empresas, muy pocas, que comienzan a contratar espacio aprovechando los bajos precios para cuando comience su recuperación y tengan que empezar a contratar a nuevos trabajadores. Por lo demás, los alquileres y compraventas brillan por su ausencia.

El segundo trimestre parece que no ha sido como se esperaba: el mercado de oficinas sigue sin mostrar grandes signos de recuperación». Ésta era la frase con la que el gabinete de comunicación de la consultora Savills transmitía la nota de prensa de avance de la evolución de este segmento inmobiliario entre abril y junio. La recuperación parece estar frustrando las expectativas de los actores de este mercado. Y la verdad es que no sorprende, porque la economía doméstica sigue muy deteriorada y el ambiente internacional tampoco ayuda.

En Madrid, según Savills, la tasa de disponibilidad ha retrocedido por segundo trimestre consecutivo, pero sólo por la moderación en la entrega de nuevos desarrollos. El porcentaje de oficinas vacías se sitúa en el 11 por ciento. Una tasa que se mantiene próxima a la cota máxima de la serie histórica, pero disminuye medio punto porcentual respecto al registro de marzo. Aunque en el distrito central de negocios la oferta disponible se mantiene en el 5 por ciento, pese a lo que desde Savills consideran que aún pueden producirse rebajas en las rentas, a medida, sobre todo, que se incorpore nueva oferta al mercado. De hecho, aunque la rentabilidad se mantiene entre el 5 y el 5,25 por ciento desde finales de 2010, debido a la escasez de operaciones en la zona, un buen edificio que cumpliese todos los fundamentales de inversión podría cerrarse por debajo de ese nivel. Pero el inversor no está muy por la labor de apostar, todavía, por las oficinas españolas. Así, todo apunta a que el volumen del segundo trimestre de 2011 quedará entre los registros más discretos de la serie histórico, incluso por debajo de los 50 y de los 46 millones de euros firmados en el primer y tercer trimestre del año pasado, respectivamente.

Respecto a Barcelona, Savills habla de un mercado inerte, con sus principales indicadores prácticamente sin cambios: escasa entrega de nuevos desarrollos, escasez de nueva oferta que facilita una cierta estabilidad del porcentaje de oficinas vacías, en el 13 por ciento en la actualidad, sólo un cuarto de punto porcentual por encima del nivel de cierre del primer trimestre. Aunque las rentas sí están cayendo en Barcelona. Pero las rentas en las mejores zonas están aguantando mejor, con un descenso intertrimestral del 2,5 por ciento, hasta los 19 euros por metro cuadrado y mes. La rentabilidad media en el mercado barcelonés se sitúa en el 5,75 por ciento por sexto trimestre consecutivo.

«Dada la escasez de operaciones, las rentabilidades se habrían mantenido estables durante el segundo trimestre», advierten desde Jones Lang LaSalle, otra consultora. Y ese comportamiento es el que esperan para los próximos meses.

Retraso de la recuperación
¿Se está retrasando la recuperación del segmento de las oficinas? «No podría ni negarlo ni afirmarlo rotundamente, pero sí que es verdad que el cambio de tendencia parece estar tardando. Aunque tampoco estamos viendo un deterioro dramático de la situación», afirma José Miguel Setién, de Jones Lang LaSalle. «Y de aquí a final de año no vemos cambios. Y descartamos que haya deterioros respecto al primer semestre. Lo único que de positivo tiene esta situación es que, a poco que se cierre alguna operación, las cifras van a mejorar rápidamente», asegura Setién. Aunque, en algún momento, este experto insinúa que hasta 2013 quizá no veamos la recuperación del sector, debido a que prevé que se produzcan aumento de la oferta disponible tanto en 2011 como en 2012, bien fruto de proyectos parados que por fin se van a llevar a término, bien porque a algunos promotores les pilló a contrapié la crisis y siguieron adelante con sus proyectos de construcción. Aunque confía en que, a partir del año que viene, el nivel de oferta disponible comience a reducirse. Pero, para que este escenario se pueda cumplir, es necesario que haya crecimiento económico suficiente para que se vaya creando empleo. Para que ello suceda, el PIB español debe avanzar a un ritmo no inferior al 2 por ciento. «No hay una correlación clave, pero podríamos utilizar esta cifra como referencia. En cualquier caso, el segmento de las oficinas depende, fundamentalmente, del sector servicios», asegura Setién.

Con todo, ve presiones a la baja de las rentas más allá de esas fechas. «Hasta 2013 y 2014, los inquilinos seguirán renegociando a la baja sus contratos y sus alquileres. Los contratos firmados en 2008 y 2009, con vigencia de cinco años, se renegociarán a la baja. Ahora, las rentas están muy por debajo de los niveles de entonces», añade. De hecho, según algunas estimaciones, las rentas habrían caído hasta un 40 por ciento desde el pico del ciclo.

Pero este experto observa algún síntoma positivo en el mercado. «Aún es muy minoritario, pero ya estamos viendo a empresas cuyo objetivo no es ya reducir lo que pagan de alquiler, sino mantener sus costes, al tiempo que se preparan para la recuperación, para el momento en que tengan que ampliar plantillas, y por eso se mudan a oficinas más grandes», explica el analista de Jones Lang LaSalle. Se trata de la «reserva de espacio» para el futuro.

Pero fuera de Madrid y Barcelona hay vida y, a veces, más atractiva. Por ejemplo, en Sevilla, donde, según BNP Paribas Real Estate, la contratación de oficinas se ha duplicado por el impulso de las recolocaciones. Pero la contratación por ampliación de espacio y creación de nuevas empresas no se prevé que se inicie hasta 2012 ó 2013.

[Via Finanzas]

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