Cuenta atrás en Banif Inmobiliario: tiene un año para vender 2.700 millones en inmuebles

Si el fondo de Santander no traspasa todos sus inmuebles en febrero de 2011 entrará en un proceso de liquidación de 2 años tras el cual los partícipes serán dueños del patrimonio.
Santander Banif Inmobiliario, el fondo que congeló los reembolsos en febrero de 2009, tiene casi todos los deberes por hacer de aquí al próximo ejercicio.

Hasta la fecha, Santander Real Estate tan sólo ha sido capaz de vender el 12,5% del patrimonio del que disponía en el primer trimestre de 2009, por lo que tendrá que acelerar los trámites si no quiere que el fondo entre en proceso de liquidación.

Esta opción sería la más complicada para los partícipes, ya que alargaría durante otros dos años los procedimientos para que Banif Inmobiliario venda todos sus inmuebles y, por tanto, sus inversores recuperen el cien por cien de sus ahorros. El fondo de Santander cuenta con 2.686 millones de euros de patrimonio de 43.350 partícipes.

También existe la opción de que los partícipes se conviertan en propietarios de los activos del fondo si Santander Real Estate es incapaz de traspasar todos los inmuebles durante los dos años de liquidación que comenzarían en marzo de 2011.

«Si en el plazo de dos años desde el inicio de la liquidación no se hubiesen podido enajenar todos los bienes y derechos sobre inmuebles integrantes del patrimonio del fondo, la sociedad gestora procederá a la cancelación del fondo e inscripción de los bienes y derechos sobre inmuebles en el registro de la propiedad a favor de todos los partícipes», especifica la regulación.

A marchas forzadas
El proceso de venta de los activos del fondo se antoja difícil por el delicado estado del mercado inmobiliario en España, como ya reconoció Santander Real Estate pocas semanas después de la suspensión de los reembolsos del fondo: «Dadas las actuales condiciones del mercado inmobiliario, es previsible que el grueso de las ventas se produzca a partir del segundo semestre de 2010», señalaba la gestora en un comunicado a la CNMV.

Para agilizar los trámites y disipar cualquier duda sobre posibles conflictos de interés ante los partícipes, Santander contrató a CB Richard Ellis para llevar a cabo el proceso. La consultora inmobiliaria tiene como cometido agrupar los activos del fondo en lotes, elegir el mejor momento para su venta y localizar las mejores ofertas entre inversores nacionales e internacionales.

Por el momento, los únicos activos de peso de los que se ha desprendido Banif Inmobiliario son el centro comercial Plenilunio –el que fuera el inmueble estrella del fondo–, y dos edificios de oficinas de Madrid, uno situado en Las Rozas y el otro en Paseo de la Castellana.

A estas operaciones habría que sumarle el traspaso de once viviendas en Parla y una en Valladolid por el ejercicio de opción de compra de sus inquilinos.

Los gestores de Banif Inmobiliario se están viendo obligados a vender con minusvalías en algunas de estas operaciones. El fondo tuvo que desprenderse en 2009 de Plenilunio por 235 millones de euros, un 14,5% menos de los 275 millones que pagó a Riofisa por el centro comercial en 2006.

A estas minusvalías hay que sumarle la retasación que Santander Real Estate efectuó hace un año de los activos del fondo, que provocó que el Banif Inmobiliario registrase unas pérdidas del 12,4% en 2009.

Junto con el fondo de Santander, otros dos productos inmobiliarios españoles han congelado los reembolsos durante dos años. El primero fue el BBVA Propiedad que bloqueó la salida de partícipes en noviembre de 2008 durante dos años, aunque dando una última oportunidad de reembolso a sus inversores. El segundo fue el Segurfondo Inversión, que siguió el ejemplo de Banif Inmobiliario congelando los reembolsos hasta marzo de 2011.

La CNMV pide una revisión legal del proceso de liquidación
La CNMV cree que deberían revisarse algunos de los aspectos legales que marcan el proceso de liquidación de un fondo inmobiliario. En concreto, el regulador considera conflictivo el hecho de que los partícipes de estos productos se conviertan en propietarios de los inmuebles si estos no se venden tras los dos años destinados a su liquidación.

«Esta previsión legal, cuyo contenido en opinión de la CNMV debería revisarse, puede generar situaciones difíciles de gestionar en fondos con un elevado número de partícipes», dijo Julio Segura en una entrevista concedida a Escritura Pública.

En la misma, el presidente de la CNMV explicaba que las gestoras de fondos inmobiliarios disponen de dos opciones ante casos de falta de liquidez, como los de Banif Inmobiliario y Segurfondo Inversión: suspender durante dos años los reembolsos o proceder directamente a su liquidación. «Nuestro papel consiste, con independencia de cuál sea la decisión, en comprobar que se cumple la regulación aplicable en cada supuesto, supervisar el proceso de venta de activos y asegurar que los inversores reciben un trato equitativo y toda la información necesaria», señala el presidente de la CNMV.

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