A la caza de un piso nuevo en el centro de Madrid

La vivienda nueva en el centro de Madrid es un bien escaso. Las promociones de nueva planta se cuentan con los dedos de una mano y, aunque la oferta total aumenta si se le suman los edificios rehabilitados, aún así, toda ella se sitúa en torno a las 450 viviendas, según el Servicio de Estudios de Foro Consultores. De hecho, entre 2011 y lo que llevamos de 2012 sólo se han empezado a comercializar tres promociones de nueva construcción: Gran Vía 48, San Vicente Ferrer 74 y Marqués de Santa Ana 15. En total, en el distrito se venden como obra nueva 30 promociones, rehabilitaciones incluidas.

De todas, la más ambiciosa es el edificio de 96 viviendas de lujo, diseñado el arquitecto Rafael de la Hoz, que crece Gran Vía 48, junto al imponente Palacio de la Prensa de Callao, en el que su constructora gallega Valmarcasa (del Grupo Caamaño) ha invertido más de 100 millones de euros, financiados por el BBVA. El solar fue adquirido al Banco Sabadell, dueño del Banco Atlántico, que tenía allí su sede. Su construcción progresa adecuadamente, ha cubierto aguas y ya muestra el hueco del ventanal de las zonas comunes que albergará en sus pisos superiores.

«No tenemos elementos comparativos en España para fijar el precio de un proyecto así», comentaban sus responsables hace unos meses a SU VIVIENDA, que buscan compradores en el extranjero y entre los grandes patrimonios españoles. El edificio tendrá 330 plazas de parking mecanizado en seis sótanos.

En general, las viviendas que nacen en un distrito tan heterogéneo como Centro -que abarca barrios como Lavapiés, Universidad o Chueca- coinciden en sus dimensiones, pues son de pequeño tamaño, de aspecto moderno y con un toque de diseño, siempre que la normativa lo permite, pues cualquier proyecto que se visa en el corazón de la capital tiene que pasar el examen de la Comisión de Patrimonio Artístico de Madrid (CIPAM).

En San Vicente Ferrer 78, la promotora Arbohor Inversiones sacó hace escasos meses al mercado las seis viviendas de la promoción. Tres de ellas ya tienen comprador y las que restan, de 65 metros cuadrados, se venden por desde 250.000 euros. Este precio puede servir de referencia para aquellos que se planteen estrenar en el centro.

«Tenemos muy poca competencia y esto es bueno porque somos una alternativa bastante diferenciada, sobre todo en un edificio de diseño vanguardista como este, y, por otro lado, porque la gente compara estas viviendas con otras más baratas de la zona, que requieren reforma y donde las derramas futuras están aseguradas. Hay muchos edificios con problemas de cimentación y de saneamiento», explica Pablo Arnús, responsable de la promoción, que también dirige el Grupo Millenium, especializado en promociones de lujo. «Los edificios viejos, a la hora de ponerlos al día para pasar la inspección técnica de edificios exigen unas derramas terribles. Por lo cual hay gente comprando supuestas gangas que luego acaban en líos y gastos imprevistos».

Cruzando San Bernardo hacia Malasaña está la tercera y última promoción de obra nueva que ha arrancado su comercialización en estos últimos meses. En el solar, propiedad de Unnim -un ‘pool’ de cajas de ahorros adquirido por el BBVA- con capacidad para construir 8 viviendas y 6 plazas de garaje, según figura en la web de la entidad.

«No todas las zonas del distrito funcionan igual y cada edificio a la venta es singular y busca su propio público», explica Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores. Un ejemplo de operación de éxito es la comercialización de la Torre de Madrid en la Plaza de España, de la que sólo queda ya un tercio de las 131 viviendas que salieron a la venta en 2011, según informa Sibariss, la firma comercializadora. Otras rehabilitaciones y edificios de obra nueva en el distrito, en cambio, llevan a la venta desde hace más de tres años.

Rehabilitación, la otra vivienda nueva
Ante la escasez de solares donde construir, los promotores del centro ofrecen pisos nuevos dentro de fachadas antiguas. Es el caso de las 27 viviendas de Cuesta de Santo Domingo 11, que acaba de iniciar su comercialización. «El centro es la perla de la ciudad», comenta Bruno Rabassa, responsable de Petrus Grupo Inmobiliario, su propietaria, especializada en el centro de la capital, y que en 2007 rehabilitó también el edificio central de la Plaza de San Ildefonso de Madrid.
El edificio fue adquirido en 2006, en el pico de la burbuja. «Lo compramos en un momento inadecuado, porque, aunque éramos extremadamente prudentes y cautelosos en la gestión de las inversiones, teníamos que seguir funcionando», reconoce Rabassa, que apunta que la promotora tuvo que esperar para rehabilitarlo y «hacer un ejercicio de adaptarnos al mercado». Los tres pisos piloto «con acabados de primera calidad» facilitan la venta de una promoción rematada con buenas calidades, que esperan liquidar en septiembre.

«Nuestro perfil de los demandantes de viviendas generalmente son familias monoparentales o familias que necesitan poco espacio. Existe un incremento de divorciados y separados y, finalmente, el mercado de los homosexuales es tremendamente importante y pujante», especifica Rabassa.

Sin competencia y sin crédito
En un nicho de mercado sin apenas competencia, los promotores se quejan de que la demanda no compra porque no tiene crédito. «Por aquí viene mucha gente pero comprar, muy pocos, el recorrido comercial no es bueno, para qué nos vamos a engañar, hay una crisis en Madrid de tipo financiero», afirma Pablo Arnús.

«Aquí no hay sobreoferta de inmuebles, sobre todo de obra nueva, y lo que hay es falta de crédito, el público objetivo al que apuntamos compra con financiación y aunque nosotros ahora estamos aportando la financiación la gente se ha quitado de la cabeza meterse en hipotecas», añade Arnús, quien destaca que todos los pisos que ha vendido hasta ahora han sido adquiridos sin subrogarse a la hipoteca que ofrece la promotora. «Toda la gente que está comprando es gente que tiene la liquidez para comprar», remata.

[Via ElMundo]

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