¿Comprar casa ahora? Todo depende del barrio

Si usted quiere comprar una casa en San Sebastián, la capital de provincia con el metro cuadrado más caro de España, no lo piense más. Los precios de la ciudad vasca ya han empezado a subir. Lo mismo que en Bilbao, Santiago de Compostela, Salamanca y Palma de Mallorca, entre otras poblaciones.

Si en cambio, quiere comprar en el cinturón industrial de Barcelona, en las poblaciones dormitorio que rodean el sur de Madrid, en los nuevos barrios de la Meseta o en sexta línea de mar del litoral, espere todavía un poco. El volumen de existencias inmobiliarias en manos de las entidades financieras que pueden acabar pudriéndose en sus “activos” garantizan que los precios aún no han tocado fondo.

Iniciar una conversación o un debate sobre los precios de la vivienda es muy peligroso. Las generalizaciones, aunque necesarias para marcar un territorio mínimo, penden de cien matices distintos. El precio medio de la vivienda en España ha alcanzado las cifras de comienzos del último trimestre de 2004. Un informe de fotocasa.es, juntamente con el IESE, sitúa el índice de este precio, en base 1000 en enero de 2005, en 934 puntos. El máximo histórico fue de 1.220 puntos en abril de 2007.

Para ver las diferencias de caídas en precios desde 2007 hasta la fecha he analizado barrios y poblaciones distintas. Las diferencias son considerables. Según idealista.com en Madrid, el barrio de Salamanca ha caído un 8,6% en cuatro años, la mitad que el barrio más caro de Barcelona: Sarrià Sant Gervasi, cuyo metro cuadrado ya sólo vale 50 euros más que el madrileño. En Cornellà de Llobregat, la caída ha sido del 33% en el mismo periodo y, en Getafe, del 29%. Las caídas desde ese año en el conjunto de la ciudad de Barcelona y Madrid han sido del 20 y el 16% respectivamente.

En un informe sobre la situación inmobiliaria española, el FMI recordaba que los precios en España cayeron un 20% desde 1992 y no se recuperaron hasta 2002. Fueron necesarias una combinación de factores en el lado de la demanda y de la oferta para la explosión de precios que presenciamos atónitos desde entonces.

Aunque conocido, hay que recordarlo: caída de los tipos de interés y abaratamiento de la deuda, cambios demográficos (inmigración, auge de las segundas residencias para nacionales y extranjeros, nuevas estructuras familiares), uso del suelo controlado con raya y cartabón por los municios, falta de un mercado de alquiler decente y bien legislado (como ocurre en Centroeuropa), competencia feroz de bancos y cajas para lograr que todo el mundo tuviera acceso a la vivienda, mantenimiento de una política fiscal que favorecía la compra y la moda de favorecer un elemento sociológico muy español. En conclusión, tal como estaba el patio, quien no fuera propietario era un panoli y se perdía la inversión de su vida.

¿Y ahora? La depuración será larga. Hay opiniones argumentadas que defienden que incluso en las zonas privilegiadas de las grandes ciudades, campo y litoral, ningún vendedor que no lo necesite está ya dispuesto a bajar más los precios. Aguantará el tiempo que sus necesidades económicas lo permitan. Encontrar al vendedor ahogado –por ejemplo, aquellos que deben poner a la venta la vivienda que les han dejado en herencia para pagar los impuestos de sucesión– siempre puede permitir negociar a la baja el precio de salida. Luego, hay casos de cajón. Familias que han puesto a la venta sus masías, caseríos o casonas porque pasan un mal momento profesional que les impide pagar el mantenimiento y los impuestos del que era el sueño de su vida. Muchos prefieren malvender.

Pero éstos, son los menos de los casos. El gran drama del ladrillo se seguirá encontrando en las promociones semivacías de las nuevas urbanizaciones o en los barrios fantasmas. Son la mayor parte de este millón de viviendas oficiosas que siguen vacías y que no tiene en cuenta el 25% de la vivienda que hay en España dedicada a la segunda o tercera residencia. ¿Cuál es su futuro y qué acabarán decidiendo las cajas y bancos que los han financiado?

Cualquier recuperación de la economía española que vaya en serio y una mejora de las expectativas obligan a pensar que, generalizando, hemos podido tocar ya fondo. Pero, ¿recuperar los precios de 2007? Quizás sólo lo vea la próxima generación.

[Via Expansion]

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