El largo camino que le queda al ladrillo

No hay duda de que la crisis ha abierto de par en par las puertas de bancos y cajas de ahorros al sector inmobiliario. La política de canje de deuda por estos activos desplegada por dichas entidades para ralentizar la escalada de los índices de morosidad ha provocado que bancos y cajas de ahorros acumularan en sus arcas más de 100.000 inmuebles embargados hasta 2009 y algunas fuentes cifran en 85.000 millones de euros el volumen contabilizado por estos activos.

Lejos de lo que pudiera parecer, el riesgo de las entidades financieras aumenta por este inmovilizado «puesto que las entidades no ganan con esta operación, sino que pierden ya que el inmovilizado sustituye al préstamo, que sí les es rentable», tal y como apunta José Barea, catedrático emérito de Hacienda Pública de la UAM.

A ello hay que añadir que el Banco de España recomienda elevar la provisión de bancos y cajas sobre el valor de tasación de los activos inmobiliarios que permanezcan en sus balances durante más de un año. En numerosos foros se ha hablado de que la provisión aumentaría este año el 30%, sin embargo, fuentes de entidades financieras consultadas explican que este dato ha llevado a confusión. «La recomendación del Banco de España menciona que la provisión para los inmuebles adjudicados o adquiridos en pago de deuda, que no se destinen a uso propio o a arrendamiento, será el menor de tres valores: el valor neto de la deuda, el valor bruto de la deuda menos el 10% de la misma o el valor de tasación del inmueble menos el 10% del mismo. A partir del primer año de adjudicación o adquisición, las provisiones serán las necesarias para cubiri el valor de los tres puntos siguientes: el valor neto de la deuda, el valor neto de la deuda menos el 20% de la misma y el valor de tasación de la garantía menos el 20% de la misma. Están exceptuados de provisión -prosiguen- los inmuebles arrendados siempre que su rentabilidad sea la de mercado. Siguiendo ese mismo criterio, un 10% al inicio o 20% a partir del primer año, no es difícil deducir que la provisión aumentará al 30% en el segundo año. Lo cierto es que no existe normativa al respecto y todo depende de las recomendaciones del Banco de España».

Además, las mismas fuentas matizan que este 10% es el máximo a provisionar y que el porcentaje varía en función de las características del inmueble -si es urbano, rural, si es vivienda o no…-, su valor de tasación, etc.

Desde Banco Santander apuntan que «los inmuebles que tenemos en cartera los compramos a un precio de 4.304 millones de euros y tras realizar provisiones por importe de 1.368 millones, los tenemos en balance a un valor de 2.936 millones. Por tanto, hemos realizado provisiones por el 32% del precio de adquisición, cifra que superaría las exigencias del regulador».

En cualquier caso, si desde el Banco de España se decidiera aumentar aún más estas provisiones, como «castigo» a la política generalizada de quedárselos en el balance, y se obligara a dar salida a estos inmuebles para aliviar el gran atasco que hay en el mercado, «la primera consecuencia es que el precio de estos activos bajaría, lo que beneficiaría al comprador», aseguran las fuentes consultadas.

Sin embargo, se corre un «riesgo de colapso», tal y como ha apuntado recientemente Juan Ramón Quintás, presidente de la Ceca (Confederación Española de Cajas de Ahorros) . Las entidades financieras lograrían vender estos activos, pero a un precio menor; es decir, los bancos y cajas ingresarían menos. Ese descenso del precio en el mercado llevaría a las inmobiliarias a reducir el valor de sus promociones y de sus balances, que han de ser valorados a precios de mercado, con el pertinente riesgo de quiebra de muchas inmobiliarias que no tuvieran recursos propios para cubrir la depreciación de esos activos.

Aún así, las entidades financieras intentan dar salida a estos activos para lo que cuentan con sus propias compañías inmobiliarias -Promodus de Banesto, Anida de BBVA, Aliseda de Banco Popular, Solvia de Banco Sabadell, Servihabitat de La Caixa, Altamira Real State de Santander …-. Banesto, por ejemplo, inició a finales de 2009 una campaña para sacar a la venta 1.200 inmuebles se segunda mano con descuentos de hasta el 40%.

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