Oct

24

Banco, Promotores y particulares: ¿Quién gana la carrera por vender una vivienda?

Particulares y promotores han encontrado un duro competidor en la puja por vender un piso. Los bancos y cajas enseñan los dientes para ganar peso en un mercado en el que se han visto, en muchos casos, forzados a entrar. Sus instrumentos van desde disponer de una mayor facilidad para fijar precios hasta ofrecer mayor acceso a la financiación. Dentro de las inmobiliarias, las firmas van a distintas velocidades: Reyal Urbis no iniciará obras en el futuro próximo, mientras que Realia retoma la promoción de viviendas libres tras dos años de parón. Una situación que contrasta con los 2.256 pisos vendidos por Caja Madrid hasta septiembre.

“Las entidades financieras tiene el mando del mercado y están dispuestas a asumir minusvalías que los promotores no pueden realizar”, asegura Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, firma que gestiona activos inmobiliarios entre los que se incluyen los de algunas entidades como Caja Madrid.

Los expertos reconocen que el mercado se encuentra ahora en un fuerte proceso de desinversión de los activos inmobiliarios que posee la banca. “En los años del boom llegó un momento en el que los promotores estaban en el mercado a un precio donde nadie compraba, hasta que en 2008 el negocio inmobiliario se para a lo bestia. A partir de ahí, empiezan las desinversiones, cada uno como puede”, sentencia Corral.

Asimismo, las fuentes consultadas aseveran que la banca juega con ventaja. Primero, tienen libertad para fijar los precios de las viviendas que quieren vender, en función de las minusvalías que estén dispuestos a asumir. “Si una entidad sabe que puede tener con la venta de un piso una minusvalía del 25% frente a tener que realizar provisiones del 30% sobre el valor de la tasación, el banco va intentar sacar esa minusvalía al mercado”, matizan desde Foro Consultores.

Desde finales de 2009, el Banco de España (BdE) ha ido elevando las provisiones que la banca tiene que hacer sobre el valor de tasación de sus activos inmobiliarios hasta dejarlas en el 10% el primer año; 20% el segundo y 30% más de dos años.

“La realidad es que los inmuebles que las entidades quieren vender parten de unas condiciones de precio muy altas por lo que son capaces de asumir minusvalías en los precios de hasta el 30%”, subraya David Moya, director general de Look & Find. Moya explica que el ajuste que están dispuestos a realizar los particulares es mucho más subjetivo y suelen ser menos flexibles a la hora de vender. “El banco no tiene ningún sentimiento afectivo, ni de cercanía con el inmueble, es un activo inmobiliario al que tiene que dar salida de su balance”.

Por otro lado, estos cuentan con condiciones hipotecarias preferentes. La banca facilita créditos para la compra de sus viviendas con una financiación de hasta el 100% de la tasación con diferenciales que oscilan entre Euríbor+1 y Euríbor+0,5. y se alargan los plazos hasta máximos de 40 años. Eso sí, la solidez del cliente se mira con mucha cautela, a diferencia de lo que ocurría en los tiempos del bonanza económica.

Además está el factor Banco Central Europeo (BCE), es decir, tipos de interés bajos y estables. “Todas estas circunstancias han provocado una caída brutal de las cuotas hipotecarias, haciéndolas más atractivas que el alquiler”, indica Corral. Sin menospreciar, la capacidad de comunicación que poseen las entidades.

En la presentación de sus resultados hasta septiembre, Banesto publicó que sus activos inmobiliarios alcanzaron los 2.600 millones de euros, de los que unos 1.000 millones se corresponden con inversiones en suelo. Las entradas de este año (613 millones) doblan a las ventas (308 millones). Banco Santander, por su parte, han comercializado (en venta, alquiler o alquiler con opción a compra) en torno a 2.700 viviendas, de un total de 3.500.

Una situación que está lejos de terminar.
Caja Madrid anunciaba esta semana que ha vendido 2.256 pisos en los nueve primeros meses del año por 292 millones. Mientras que en 2009, comercializó 1.040 unidades. También en la misma fecha, Unnim (entidad resultante de la fusión de las cajas Manlleu, Sabadell y Terrassa) señalaba que ha vendido/alquilado 700 viviendas hasta septiembre. Para lo que queda de año, la firma ha declarado que intensificará el ritmo de comercialización hasta incrementarlo a unas 150 viviendas al mes.

“La oferta que hay ahora es amplia pero no es toda la que va a llegar a haber”, vaticina Moya. El directivo argumenta que en cuanto finalicen y se consoliden los procesos de fusión de las cajas, el número de viviendas que las entidades están dispuestas a vender aumentará.

¿Cómo les va a las inmobiliarias?
Colonial optó por dar un giro a su negocio, tras la entrada de la banca acreedora en su accionariado, y volvió a sus orígenes patrimonialistas. Hasta junio, la inmobiliaria redujo a la mitad el stock de viviendas en venta a un año, desde 567 de junio de 2009, hasta 313 actuales. De éstas, sólo cuatro están prevendidas.

Por su parte, Reyal Urbis ha paralizado la promoción de obra nueva a la espera de que “se absorba el stock de viviendas existentes”. “Hay compañías que están vendiendo por debajo de su deuda pero en realidad son promotoras controladas por los bancos. Las entidades tienen el control directo y efectivo. En realidad, son pseudos promotoras”, manifiesta Corral. Una de esas compañías dirigida por la banca es Metrovacesa que prevendió otros 390 pisos en el primer semestre del año.

Martinsa Fadesa, que aún en concurso de acreedores, ha vendido 376 nuevas unidades sobre plano en el mismo periodo, aunque el 89% de esas transacciones se refieren al área internacional. Más positiva es la evolución de Realia que tras dos años de parálisis iniciará la promoción de vivienda libre. Entre enero y junio, la empresa controlada por Caja Madrid y FCC, vendió 286 viviendas, frente a las 319 de un año antes.

Fuera de las barreras de las cotizadas, Hercesa, que ganó el año pasado 21 millones, prevé terminar el año con cerca de 1.000 entre venta y alquileres con opción a compra. “En comparación con 2009 estamos más o menos igual, de hecho en 2010 vamos a entregar unas 1.230 viviendas que se vendieron en 2009”, expresa un portavoz de la compañía. La promotora alcarreña justifica la mejora de los datos gracias a que sus productos van siendo cada vez más competitivos en el mercado y que seguimos vendiendo un gran porcentaje de viviendas sobre plano.

¿Cuánto se tarda en vender un piso? Respecto al tiempo que se tarda en vender un piso, desde Hercesa indica que depende de muchos factores. “Si hablamos de vivienda terminada dependemos principalmente de la gestión del préstamo hipotecario y en el caso de viviendas en construcción son otras variables las que influyen: el precio, la ubicación…”, apostilla el responsable.

Según datos de Look & Find, el tiempo medio en que tardan en vender un piso es de tres meses, siempre que el producto que se pone a la venta tenga unas condiciones aceptables y que encaje con la situación actual. Hace dos años, la espera se prolongaba hasta los cinco meses. “En muchos casos, si un piso tarda más de seis meses en venderse es porque algo se está haciendo mal”, sentencian desde la red inmobiliaria.

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